贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 骨髓之变,为什么说北京房价已进入“庞氏骗局”?
骨髓之变,为什么说北京房价已进入“庞氏骗局”?

作者:星火记者联盟团队优游斌蔚

前言

扁鹊见蔡桓公,立有间,扁鹊曰:“君有疾在腠理,不治将恐深。”桓侯曰:“寡人无疾。”扁鹊出,桓侯曰:“医之好治不病以为功。”居十日,扁鹊复见曰:“君之病在肌肤,不治将益深。”桓侯不应。扁鹊出,桓侯又不悦。居十日,扁鹊复见曰:“君之病在肠胃,不治将益深。”桓侯又不应。扁鹊出,桓侯又不悦。居十日,扁鹊望桓侯而还走。桓侯故使人问之,扁鹊曰:“疾在腠理,汤熨之所及也;在肌肤,针石之所及也;在肠胃,火齐之所及也;在骨髓,司命之所属,无奈何也。今在骨髓,臣是以无请也。”居五日,桓公体痛,使人索扁鹊,已逃秦矣,桓侯遂死。北京房价,或正历“骨髓之变”。

一次疯狂未了

12017年开始,北京房价又进入了“暴涨”阶段。去年十一限购之后,北京房价上涨速度,几乎只在情绪面停留了片刻的放缓,便继续进入了狂飙突进的阶段。短短几个月时间,北京二手房房价又上涨了将近一半。一手房政府限价,表面上没有上涨,但为抢得买房资格,滋生的腐败成本,将会转移到后续其作为二手房交易时的价格里。这轮上涨,大部分需求来自“换房”。简单二字,却标志着北京房市已生“骨髓之变”。一轮暴涨,小房价格成“空中楼阁”,小房换大房,以房产增值换房产增值,北京房价已进入“庞氏骗局”。......科普:查尔斯·庞兹(Charles Ponzi),一个生活在19、20世纪的意大利裔投机商,1903年移民到美国,1919年他开始策划一个阴谋,骗子向一个事实上子虚乌有的企业投资,许诺投资者将在三个月内得到40%的利润回报,然后,狡猾的庞兹把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人,以诱使更多的人上当。由于前期投资的人回报丰厚,庞兹成功地在七个月内吸引了三万名投资者,这场阴谋持续了一年之久,才让被利益冲昏头脑的人们清醒过来,后人称之为“庞氏骗局”......

一个真知灼见

2已故去的经济学家,海曼·明斯基,有一个真知灼见。他曾提出金融不稳定假说,来说明债务杠杆对经济和金融系统的影响。他提出了债务加杠杆融资的三种方式:◎抵补型融资:抵补型经济主体每个时期都能够以收入现金流偿还债务。融资结构中,股权融资比重越高,越是抵补型经济主体。抵补型经济主体有很强的吸收冲击的能力来应对现金流方面未曾预料到的情况,是融资最谨慎、也是最安全的类型。◎投机型融资:投机型经济主体在短期无法以收入现金流偿还债务,但是预计在长期能够获得足够的收入来偿还债务本息。之所以称为投机型经济主体,是因为这类经济主体是在进行某种程度上的投机,期望最终能够有足够资金来偿还债务。投机型经济主体吸收冲击的能力较弱。◎庞氏型融资:庞氏型经济主体不能靠经营所得收入,来偿还债务本金,甚至不能偿还债务利息,只能变卖资产,或者不断增加未到期债务,来偿还到期债务。庞氏型经济主体不具备吸收冲击的能力。投机型经济主体和庞氏型经济主体对现金流的变化很敏感,如果这两类经济主体占主导经济将处于脆弱的状态。明斯基认为,经过一段较长时期繁荣之后,经济趋于从抵补型经济主体占主导的融资结构转向投机型经济主体和庞氏型经济主体占主导的融资结构。如果投机型经济主体占主导的经济处于通货膨胀,当局通过紧缩货币来抑制通货膨胀,则投机型经济主体将变为庞氏型经济主体,而先前的庞氏型经济主体的净资产则很快就会蒸发掉。现金流短缺的经济主体,将不得不为了维持头寸而出售头寸(to makeposition by selling out position),于是,资产价值将出现雪崩,经济崩溃。如果我们把明斯基所说的“经济”换成“房地产”,把“经营收入”换成“工作收入”,我们就会发现,这味道如此熟悉,这情形,仿佛就是当前北京楼市的情形。于是,在北京本轮上涨的房地产最新玩法里,我们似乎又看到明斯基他老人家那神理论的影子..

一个最新玩法

3前文已说,北京本轮上涨,主要在于“换房”,以小房换大房:房价上涨,70平米小两居有换大房需求,卖掉,再放杠杆,增加贷款,换100平米大两居;房价上涨,100平米大两居有换大房需求,卖掉,再放杠杆,增加贷款,换150平米三居;房价上涨,150平米三居有换大房需求,卖掉,再放杠杆,增加贷款,换更大的房子...房产购买,本质上是“债务融资加杠杆”行为(全款的不多)。可是,在经过最近这轮房价上涨之后,我们赫然发现,收入在房价上涨面前,已如九牛一毛,微不足道。工作收入,已经不能支撑起房产还贷。现在加杠杆买房行为,后续只能依靠房价继续上涨来还清。这个击鼓传花的游戏,只要房价继续上涨,就会继续玩下去。然而,它能吗?当然不能。以前这么说,好像只是一厢情愿的措辞。现在,这个玩不下去的根本原因,已经开始出现。北京房价,已开始进入“庞氏骗局”。为什么这么说?

一个倒序观察

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我们把上文中的以小房换大房需求,倒过来看一遍:房价上涨,150平米三居有换大房需求,卖掉,再放杠杆,增加贷款,接盘换更大的房子...房价上涨,100平米大两居有换大房需求,卖掉,再放杠杆,增加贷款,接盘,买下150平米三居;房价上涨,70平米小两居有换大房需求,卖掉,再放杠杆,增加贷款,接盘,买下100平米大两居;房价上涨,未买房刚需者有买房需求。可是,小两房在本轮上涨之后,已使得未买房刚需者,凑不齐首付,买不起房子。或者,即便勉强能凑齐首付,而其收入已经不足以支撑起房贷。这就是本轮上涨之后,北京房价最大的“骨髓之变”。北京,似乎已经把新购房者挡在了门外。可是,这个击鼓传花的游戏,终需要有后续的刚需者来接盘。于是,在这个链条上,一个“庞氏骗局”的影子正缓缓出现:150平米房主需要放杠杆借款换更大的房子,于是“找到”100米房主来放杠杆借款接盘;同理,100平米房主“找到”70平米房主借款接盘,70平米房主刚开始可以接一接,后来房价太高,刚需者接不起,房价接不住了...在债务绝对数量上,这不同于典型“庞氏骗局”中,利滚利,小利滚大利。因为换大房者,可能所需贷款的绝对数量更多。但是,在债务相对承受力上,从上到下是逐渐增大的,100平米房主比150平米房主,相对承受更大的债务压力(收入低),而70平米比100平米更甚,至于最后的刚需接盘者,当买不起房,或者工资收入供不起房贷,债务压力,直接几何上升。债务杠杆续不住,债务压力逐渐增加。这,就是北京房价已开始进入“庞氏骗局”的原因。

一个额外推演

5事情正在起变化。北京房价,正在迈入一个“新阶段”。如果说,以前北京房价上涨的疯狂,还可能让最后的接盘者凭借实实在在的“工作收入”,勉强维持房价上涨链条的话,现在这种情况,则越发显得艰难。一个,是依然存在少数高收入的岗位和人群,来维持这个游戏;但是,这只是少数。一个,是其他一些二线城市人群,凭借上一轮的房价上涨,来北京接盘。但是:一来,北京限购,进京购房难;二来,同样的逻辑,如果因为来北京接盘,引致其所在地房产价格上涨,那么后续同样的链条,是否可以持续?当局作为房地产市场最大的控盘庄家,自然可以通过持续放水,“饥饿营销”控制土地供给,来保持房地产价格持续上涨。可是,要让民众收入跟房价一起大幅上涨,太难了。完全脱离实际收入的房价上涨,可能是最后的疯狂,也可能是危险加速的开始...本文由星火记者联盟供稿,于无声处听惊雷,敢讲话、讲真话,是财经爱好者不可多得的内参!

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