贷款 贷款攻略 新型贷款 如何买到有潜力的房子?这三个逻辑要清楚
如何买到有潜力的房子?这三个逻辑要清楚

本文系专栏作者“正太叔”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

上一篇我们已经讲了房子升降的核心原理,以及未来的走势预测,这一篇我们主要讲讲如何买到有升值潜力的房子,不管是买来自住还是买来投资,这篇文章都能给你带来一定的参考价值。

首先,不管买房子还是买店铺,判断优劣有一个标准,就是地段。但遗憾的是,这个准则根本没用。一是人人都知道这个道理,二是好地段的房子价格已经高高在上了。但我们可以去寻找未来的好地段。

如何找到一个有潜力的房产?只需搞明白下面三个逻辑。

一:哪些城市房价更抗跌?

说到投资,肯定要考虑到风险。上一篇我们讲过,外来人口少的城市房价没前途,外来人口多的城市房价会有支撑。我查过大数据,近来十年中国居民省级之间的人口迁移变化,发现了以下两组数据:

有六个省级的跨省人口流动全部是净流入,分别是“北京、上海、天津、浙江、广东、福建。”

而人口流动净流出前六名的省份分别是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西。”

事实也很明显,前面那六个省份的房价远远高于后面那六个省份的房价,如果将来房价崩盘的话,净流人口城市的房价也比净流出城市的房价耐抗。反过来就是说,如果投资净流出城市的房子更危险。

那么是不是只有上面六个省份的房价耐抗相对低风险呢?显然不止,我们还可以采用春节人流数据来详细估出哪些城市还值得购买。

也就是春节期间,人口突然很多的城市,房价泡沫更大。而春节期间,人口很少的城市泡沫更小。什么意思呢?

春节突然很多人的城市,代表平时这个城市的人都出外打工了,春节全回来了,(旅游观光的不算),所以属于净流出城市。

而春节期间突然人口很少的城市代表它是净流入型城市,因为春节期间打工的人都回老家了。

所以如果你问我,你所在城市值不值得投资,可以套用这个指标算算,这是第一指标。

二:哪些地段未来涨价最稳妥?

前不久,企鹅智酷联合腾讯位置服务,发布了一份大城市出行报告,主要调查了北京、上海、广州、深圳四个城市的出行情况。

从出行距离上来看,在北京上班的人,工作日平均出行半径是9.3公里。这里的出行半径的意思是,人们从工作的地方到居住的地方的直线距离。

在四个城市里,北京上班族通勤的时间压力是最大的。排在北京之后的是上海和深圳,这两个城市的工作日平均出行半径分别为8公里和7.4公里。广州排在最后,工作日平均出行半径是6.5公里,在四个城市中通勤压力最小。

那么我们可以从这则数据推算出,一线城市密集办公区域方圆10公里以内所有工作人员的收入总和就是这套房子对应的购买力。如果这个购买力在涨,那房价涨就是理所应当。

所以,密集办公区域方圆十公里的房子最保值(二三线的可以把这个公里数减小一些),但上涨速度与空间同样有限。

所以现在才要投资的人,就尽量选择未来会建设大型密集办公区域的地方的周边10公里的房子。因为如果将来该片区域涌入了大量外来劳动力或大型公司的话,周边房价肯定涨的最快最猛。

三:如何判断房价是否有虚高?

大家都知道,现在不管那个城市,房价都虚高,那到底有多虚?当我们看中一套房子之后,想知道这套房子是否泡沫过大或者是否还有升值空间怎么办?这里可以采用0.025这个公式,可一键算出来。

计算方法:一年的房租÷房产总价=?

结果值以0.025为临界线。算出来的值如果大于0.025越多越好,低于0.025越低越不好。

比如你要去买一套房子,对方报价是200万,而此房如果拿来出租的话,每月可以租到3000元的话。那套入公式就是 3000*12/2000000=0.018。

结果很明显,它低于0.025,代表此套房子价格明显虚高。 反推过来,也就是说这套房子如果卖144万才勉强合理。

当然,你会发现现在比较难找到高于0.025的房子。但是我敢说,不管一线还是三线,绝对有大把高于0.025的房子。个人觉得0.045以上的房子拿来投资就比较适合。

所以你到现在真的还想投资房子的话,那就综合这三大因素,就能算出那套房子将来的上涨空间以及抗跌能力了。

什么样的房子升值最快?

综上所述,判断一套房子未来价格走势,关注的就是将来房子附近人均的收入增长潜力、还有房子周边劳动人口的增长潜力。

还有,买电梯楼绝对比买楼梯楼升值空间大,而朝向绝对比户型重要。关于这一方面我以前有一篇文章详细分析过,有兴趣的自己去查看历史文章。

至于地铁未来经过你家门口之后,你家房价能涨多少,关键要看这条地铁沿线上的写字楼的数量,以及里面这些企业的规模与实力。

所以并不是有地铁经过的房子就一定爆涨。同样是效区,将来房子周边有开的起业的写字楼一定比没有写字楼的涨的快。

总得来说就是离市区较近、在市区边缘的大型楼盘、但将来符合政府发展导向的办公区域的地段的房子性价比最高。

如果你要投资房子,但真的是非常非常懒的话,那就直接套用0.025这个公式吧,就算错也不会错的太离谱了。

至于,房子要买在周边有学校,有医院,有大型购物中心这些指标我就不说了,有这些的房子的房价都涨的很高了,而将来要建这些的也炒的很高了,所以说了没意义,这些指标不存在隐形的潜伏空间了。

我们讨论的是如何挖掘潜在升值的房子以及风险的判断。

关于自住与投资

如果是刚需的话,只要首付付的起(包括有啃老条件的),月供能控制在40%以内的就赶紧买。也就是说如果你的父母能帮你凑到首付,那你就赶紧去买,不要觉得惭愧。那些鄙视啃老的一般都是无老可啃的伪君子。

如果没有啃老条件,自己又付不起首付的,那就算了,首付千万不要去借或贷款而来。

如果你是投资的话,有几点要非常注意,投机房子不像买卖股票那样,一分钟就能脱手。不管是现在,还是去年,每套二手房的平均脱手时间都要几个月才能成功。所以流动资金很重要。

一:首付同样不要去借,要自己付。

二,银行贷款额要控制在家庭收入的75倍之内。比如你们两夫妻月收入一共是1万元,那么投资的这套房子所贷的款不要超过75万。这是比较安全的指标。

在房子崩盘或者想要卖房脱手期间都不会造成太大压力。

其实我们不要去预测房子将来的涨跌,连国家都做不到更何况我们。我觉得只要条件够了就果断出手,不管买来自住还是投资,只要不影响生活质量不加倍放大杠杆就行了。

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