贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 有抵押担保债权就安全了?你还太年轻!
有抵押担保债权就安全了?你还太年轻!

生活中,不少债权人都习惯性地认为,自己手中既有借据,又有债务人的财产作为抵押担保,自己的债权就100%安全了,即使债务人到期无力归还,也可通过实现抵押权保证债权的实现。那么,有抵押担保债权真的就稳了吗?

其实,在司法实践中,债权即使有抵押担保,在执行程序中也未必能够得到顺利实现。下面,银资网专业律师为大家介绍,有抵押担保债权也并非万无一失的几种情形。

抵押物先租赁后抵押

案例:2011年2月,甲将其名下的一栋厂房出租给了乙,约定租期为5年。于同年4月,甲向某银行借款300万元,借款期限为1年,又把该厂房抵押给了银行,并办理了抵押登记。

2012年4月,贷款到期,甲赖账不还,外出躲债失踪。银行便将其诉至法院,要求行使抵押优先受偿权。法院在执行拍卖阶段,要求承租人乙腾出时,遭到乙的拒绝。且乙拿出与甲签订的一份始自2011年2月为期5年的租赁合同递交给法院。

在这种情况下,银行的抵押权能否顺利实现呢?银资网专业律师解答:

根据《物权法》第190条规定:订立抵押合同前,抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说,在上述案例中,乙设立在先的租赁权可以无条件地对抗银行的抵押权。

在这种情况下,乙不仅拥有对抵押物的优先购买权,同时假如乙放弃该权利,原租赁合同仍对买受人发生效力,这也就增加了抵押物的负担,阻碍了银行抵押权的行使,最终会影响债权的实现。

抵押物先出售后抵押

案例:2012年11月,邓某与某房地产开发公司签订了购房合同,并支付了全部购房款。2013年7月,该公司向某银行办理贷款,并签订了房屋抵押合同,将已经出售给邓某的房屋办理了抵押登记。

后来,邓某购买的房屋虽然按时交房了,但因为开发商尚未还清银行贷款,所有房屋没有解除抵押,导致邓某不能办理产权证。因此,邓某将房地产开发公司以及银行一起告上了法庭,请求确认二被告签订的担保抵押合同无效。

在这种情况下,抵押合同是否依旧有效呢?银资网专业律师解答:

对于上述案例,一种意见认为抵押合同有效。原告与某公司虽签订了买卖合同,但由于没有办理过户登记,所以该房屋的所有权未发生变化,该公司有权将房屋进行抵押,并且依法进行了登记,符合《物权法》的规定。

另一种观点则认为抵押合同无效。开发商将已售的房屋二次抵押,属欺诈行为。同时,银行未尽到审查义务,造成的损失不能由购房消费者承担。然而无论哪种观点是正确的,面对有权属争议的抵押物,银行即使胜诉了,抵押权也很难实现,最终依旧拿不到钱。

由此可知,债权即使有了抵押担保,债权人依然无法稳操胜券。银资网提醒大家,在贷前调查阶段,有必要对抵押物的使用、租赁等状况进行严格审查。同时,在贷后实时跟踪抵押物的相关变动情况,做到防微杜渐,杜绝风险产生。

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