贷款 贷款攻略 新型贷款 马上轮到三四线城市房价涨了,现在值得去投资吗?(中)
马上轮到三四线城市房价涨了,现在值得去投资吗?(中)

本文系专栏作者“樱桃小房子”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

看完上篇,很多人以为我推荐大家去三四线城市炒房。

你看到了开头,却没有猜中结尾。

其实我想说,农民朋友子女进城买房自住的,现在马上去买,不要涨几千时才去跟风,实际上,去年有的三四线去库存任务已经完成不少了。

一般去化周期降到13个月左右时,房价会按捺不住要涨。可有的城市库存超过2年,房价就已经开涨了,奇葩!

但不要眼红,想投资的看看热闹算了,别瞎掺和,在三四线城市炒房想赚钱是太天真了,具体原因下一篇再分析。

有人说三四线人口流出严重,跟得了癌症一样无药可救,怎么可能去的了库存,还涨价,简直胡说八道,那比修仙还难。

下面以樱桃湖南老家为例分析吧,除了长沙,其它都属于三四五线城市,从数据上看看去库存情况。其它省份的也可以对照当地统计局的数据看看。

通常量在价先,成交量先上去,接着再涨价。

(一)商品房销售快速增长

2016年,湖南省商品房销售面积和销售额都保持了高速增长(如下图),增速快于全国,排在第十名。

长沙销售额占了全省近半壁江山。全省绝大部分市州商品房销售都有好转。14个市州中,就有13个市州商品房销售面积实现正增长;而去年同期,商品房销售面积负增长的有衡阳、张家界、永州三市。(如下图)

(二)去库存效果明显

截至到2016年末,湖南商品房待售面积2901.46万平方米,同比下降12.3%,比2015年末减少408.08万平方米。看这曲线往下滑的很明显。

但去库存地区间差异比较大

因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同,各市州房地产去化周期差异巨大。其中,去化周期最长的地区为最穷的湘西自治州,长达63个月。

注意,商品房和住宅的去化周期相差很大,主要是因为商业用房销售困难,过去一铺养三代,现在受互联网电商影响,变成三代养一铺,投资商业用房的大大减少,都喜欢买住宅。

相对来说,住宅的去化周期也不算大,长沙是12个月,大部分都是十多个月,超过20的只有张家界和湘西,但永州市只有2.4个月,差异很大。

怎么去库存的?

去库存效果还是很明显滴,需求确实在增加;政府想了什么法子起作用了呢?

除了通用的降首付,降利率,各地级市县还对买房进行现金补贴,减免契税,又是09年救市的套路。

除此之外,还有一个吸引农民朋友的法子。农民进城务工通常都是打游击战,没有固定的月收入,那还月供就有点不稳定。

不要紧!农业银行贴心的量身定做了“农民安家贷”。

具体就是面向农业人口和获得城镇户籍未满1年的农民,首付比例为两成,首付达到三成的,贷款利率可享受九折优惠。农民可自主选择按月、季度、半年的还款频率,提前还款的还免收违约金。

减少供给量

去库存的同时,减少竣工面积,就相当于减少了未来一年的供给量。

(如下图),去年下半年竣工面积增速断崖式下滑,那今年推出市场的可售楼盘也会相应减少,待售面积减少。这样供需就会逐渐达到一个平衡,然后,从供过于求,转为供不应求,价格自然涨。

价格已经开始上涨

下面各市州的去库存还比较大呢,价格就已经开始上涨了,没道理可言吧,但市场就涨了。

就连库存周期高达二十多个月的湘西、张家界的房价都在往上走。用供需完全无法解释。真是逆天了。

我认为市场资金面太宽松,政府救市,此外,一线城市和热点二线城市楼市销售火爆带动,以及开发企业促销力度加大,综合带来房价上涨的预期,应该是主要因素。

那三四线城市的房子是哪些人去买呢?

难不成安徽炒房游击队在攻击长沙后,又转移阵地了?

眼看房价要涨了,一般涨个两千不在话下,那适合去投资吗?转手能赚多少钱?

详情请看下回分解。

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