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房地产市场和鸡蛋市场之间的故事

这几天看了一些文章,观点大致是以限制为手段的调节行为,会增加房价,而不是降低房价。说实话,你现在问我这个观点是对的还错的,我答不上来。为什么?因为我还没有具体数据计算和逻辑推演,不然就是拍脑袋。当然,我们平时绝大多数的判断都是拍脑袋的,包括找对象。

好的,我们今天就来推演验证一下。

甲有套房,打算以200万出手,除去税费5万和中介费5万,净得190万。乙原来想买甲的房子,本来谈的差不多了。这时候,突然增加了一个某税比如说5%。那么如果你是甲,你打算怎么做?

甲心里想,我原来想卖200万,能净得190万。现在增加了5%的某税,就是说我如果按照200万卖出的话,我只能净得180万,10万是要交刚刚出来的某税的。甲原来是想贴点钱买一套大一点的房子的,这样一来,原来的预算就生生少了10万,就不够了。于是,甲把挂牌售价提高到210万,是大概率事件。

那么乙呢?本来和乙谈好200万购买,某税出来后,甲要增加到210万。乖乖,坐地起价,这怎么行?我再去看看别家中介吧,看看能不能200万买到,哪怕205万买到,我也省5万啊,5万不是钱啊。否则的话就差了几天突然要多交10万块,心里抹不直啊!

本来谈好的交易,滞后或者取消了。我们来看看最后各方的结果。

甲:置换时间后移,本来2次交易,现在为0。

乙:本来可以买到的,后来买不到了,交易为0,下一次交易等待合适的价格。

中介:本来中介费可收5万,现在中介费为0。

老大:本来可收税5万妥妥的,后来想多收10万,现在实际收税为0。

结论:交易难度增加,交易效率降低,卖房不满意,买方不满意,中介不满意,税收不满意。

以上是C端,我们来看看B端。

甲是开发商,乙是客户。本来甲准备一周后开盘,有200组意向客户,开盘开100套,甲想这次十拿九稳能比以前多卖个三五斗吧。但是突然出了限购限贷政策,于是200组剩下了80组,难卖了。但是集团要求全部去化,没办法,只好降价,比实际预想的销售额减少了,而且100套只卖了80套,并且增加了广告营销经费。甲成本增加了,收入减少了,利润也就减少了。甲原来准备卖完100套后,顺势加推二期100套,还准备加价5%,现在还剩20套没卖掉,这个卖不掉,后面再加推,蓄水客户没办法解决。所以只好开盘后延,原来准备开工的3期,一看这个情况,立马叫停,卖不掉我着急盖什么啊。乙呢?本来能买一套的,后来一限,买不成了。就放弃了,要么去离婚,要么去买不限购的郊县盘,要么干脆推迟购房换房。还有的人买了以后一看房子不好卖了好像要降价,就想退房或者要求开发商退差价。

我们来看看各方的结果:

甲:销售减少,收入减少,营销费用增加,后期推盘延迟,甚至后面的楼栋停工或缓建,人在囧途啊。

乙:原来交易是1或者2,现在交易为0。

老大:交易少了,税少了。

结论:交易难度增加,卖房不满意,买方不满意,税收不满意。

那到底谁满意了?我也不知道!也许是拼了老命也买不起房子的屌丝吧。

在正常市场经济条件下,交易成本越低,交易效率越高,交易量越大,交易换手越充分,交易价格越趋向稳定。反之,交易成本越高,交易效率越低,交易量越小,交易换手越不充分,交易价格越趋向不稳定。

比如说,一个小镇只有两个卖鸡蛋的,一个在南门,一个在北门。很有可能,南门卖10块一斤,北门卖12块一斤。价格相差20%。但是一个小镇有100个卖鸡蛋的,每隔一条街就有一个卖鸡蛋的,这样有可能所有卖鸡蛋的都卖10块一斤,因为你卖9.5,隔壁会立刻跟风卖9.5,全镇很快都卖9.5.这样的话,不出半年,卖鸡蛋的全部亏损。如果你卖10块,隔壁卖12块,那隔壁就是脑子进水了,其他99个都会很快乐,而你一个鸡蛋都卖不掉。所以会成立鸡蛋联盟,商议好,大家都卖10块,保证卖家数量,这样鸡蛋价格平稳,没有怨言。

所以交易量越小,价格约不稳定,如果全镇卖鸡蛋的只有一户,那价格就看心情了,我卖100块也可以,只要有需求,比如说明知黑心商家但家里产妇生小孩没办法忍痛花100块买。物价如果被少数垄断商家抬到一个不合理的区域,老百姓就有意见了,老大就该出手了。

老大最好的出手办法,不是通过命令强行把鸡蛋价格降到10块。因为这样的话,商家就减少供应量,一天就卖10斤10块的,多了不卖,因为对于商家来说卖一斤亏一斤。我少进货,你管不着吧。老百姓还是不满意。商家也不满意。都不满意。于是,老大改变策略,去外地引进10个养鸡场,增加卖鸡蛋的摊位,每隔一条街就设一个。于是,鸡蛋供应多了,全镇的人卖鸡蛋可以就近购买,不需要从南到北了。到处都是鸡蛋,堆得像小山一样,我自家买多了,还可以在某宝或某同城上转,还可以小刀。还有商家不但卖鸡蛋,还卖老母鸡,还卖鸡蛋饼,还卖旺鸡蛋,最后10个养鸡场不够了,还修了高铁,天天从更大的养鸡场往镇子上送鸡蛋。尼玛,鸡蛋价格不降到9.9元就已经很不错了。

这样的故事能理解么?现在的问题是土地市场和房地产市场在热点城市与三四线城市上有巨大的差异。三四线城市,土地都卖不掉,热点城市,土地供不应求。土地供应量决定了房地产供应量。我们去三四线城市考察,比如苏北小城市,市中心最好的学区房五六千都非要等到快交付了才能基本卖掉。南京河西南,请问房号几钱一个?

这种差异造成了房地产市场冷热不均,这个是市场决定的,是经济决定的,是人口决定的,不是买房人和卖房人开开盘就能决定的。一个市场,只有充分流动起来,增加换手率,价格多维度大级别博弈,才能保持相对合理和稳定。正如一个人,能喝水,能撒尿,才能基本健康,不是么?

一个道理,明白和不明白之间,也就隔着一个逻辑。

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