贷款 贷款攻略 新型贷款 金融资本参与城市更新业务现状及展望|智信研究
金融资本参与城市更新业务现状及展望|智信研究

概要:本文根据智信资产管理研究院于2016年12月17日在上海举办的“智信资管沙龙31期•抢跑城市更新:存量物业改造运营掘金”主题活动的交流纪要整理而成。存量地产的改造市场空间虽大,但是一个非标准化的领域,有钱远远不够,改造和运营能力对于物业价值的提升变得前所未有的重要,因此金融机构开拓此类业务必须与专业机构和团队合作。

本文发表于智信资产管理研究院2017年1月出刊的《资管高层决策参考》。关注智信网服务号(ID:zentrust),并回复“参考”,可获取《资管高层决策参考》往期精彩内容。

作者| 智信资产管理研究院研究员 刘兰香 张银平来源 | 智信资产管理研究院《资管高层决策参考》

近年来,房地产市场中出现了一些新变化。首先是房地产企业不断分化,市场集中度越来越强,排名五十之后的房企未来的生存可能都会面临问题。其次是原来房地产市场以住宅开发为主,形成了“拿地-建设-销售”的产业链,但现在细分领域日渐分化,出现包括养老地产、旅游地产、写字楼持有、城市更新等很多新兴领域,打破了住宅垄断的格局,产业链模式也更加丰富。尤其是一线城市核心区缺乏新增土地供应、房产老旧亟需改造更新,以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新业务崛起,而城市更新项目一般都需要大量的资金,各类金融资本对此也虎视眈眈,正借助专业机构的改造和运营能力来挖掘城市更新机会。

一、金融服务对象特点及其需求分析

整体而言,在城市更新领域金融服务对象可分为三类。一是资产管理服务机构,这类机构不持金融牌照,但有强大的资产管理能力;二是运营商,这类机构不具备金融属性,但有很强的专业能力;三是房地产开发商。

作为金融机构,在城市更新业务中可以以多种角色和身份助力资产管理服务商、运营商或开发商。从增量市场中的债权人向存量市场投资人最后至基金管理人的路上有许多可发挥的空间。而值得注意的是,在房地产增量业务中,最重要的环节是拿地,整个产业链的上各个环节的专业性要求并不强,因为提供的是相对标准化可复制的产品,开发商更多通过降低成本(如集中采购)来获取更大的利润,所以体量越大,集约化优势越明显。而城市更新领域多为对单体资产或物业进行改造和更新,在这个过程中体现的是个性化需求,因此资产管理机构、运营商的专业能力就显得非常重要。所以在选择服务对象时不应看合作方的规模排名,而应关注在某些城市、某些领域以及某些具体细分产业上自己独特能力和特色的公司,甚至不限于是一家公司,还可以是一支有核心能力和核心技术的团队。

二、金融资本介入城市更新业务模式和路径

(一)城市更新结合金融工具的三种业务模式

1、机会型:收购-改造-出售

所谓机会型业务,即看到某个物业是在价值洼地,买进之后做一些快速改造提升,解决资产本身的痛点,再把它推向市场,获得溢价。这种业务模式周期相对较短,不会面临太多的市场风险,因此是相对比较安全的短期套利行为,适用于整体收购核心地段的老旧物业,包括但不限于商铺、写字楼、公寓等业态。

2、增值型:收购-改造-持有-出售

很多资产并不是解决一个痛点后价值就能立刻得以提升,而是需要持有一段时间后择机出售,属于增值型业务。该模式适用于收购城市核心地段已有一定年限的写字楼,通常是乙级写字楼,通过对其进行局部改造提升物业租赁价格及租户质量,从而实现一定套利, 同时可持有一段时间享有其投资价值,择机出售。

3、核心型:收购-持有-出售

如果是城市核心地段较新写字楼或公寓,一般不需要进行太多改造,主要是作为避险投资工具,享受时间带来的物业保值增值,需要持有的时间较长,可择机整体出售或通过资产证券化等资本运作方式实现收益,属于核心型模式。

(二)不同类型金融机构参与城市更新的路径

1、信托公司

(1)信托公司作为有限合伙人

在这种交易结构中,信托公司作为有限合伙人认购合伙企业优先级LP份额,同时对有限合伙企业的运行享有监督权。在合伙企业中派驻董事、监事,聘请第三方专业机构对合伙企业日常运营及资产情况进行尽调、评估,享有重大事项一票否决权等。普通合伙人则是合伙企业的实际管理人,实际参与或协助运营商对标的资产进行评估、收购、改造、出售等一系列运作。

(2)信托公司与合作伙伴成立公司作为普通合伙人

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