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链家、我爱我家、搜房:牵涉10亿人的地产中介资本战

链家、我爱我家、搜房,这三家地产中介都是既有广泛用户基础、又饱受巨大争议的公司。

链家从北京起步,以快如闪电的并购,后来居上超越同样扎根在北京的我爱我家,迅速扩张到全国各大城市;搜房从高毛利率的“网站+广告”模式急剧转型为房产交易平台利润暴跌;随后都不约而同把目光投向金融:发布理财产品、争取A股上市。

到了2017年,三大中介平台在与资本联姻的过程中走上了不同的道路。

昨天,A股上市公司昆百大A发布公告,计划以65亿收购我爱我家;

而就在前几天,2月22日,搜房借壳万里股份的回归A股计划却正式终止——曾经,搜房把互联网金融、大数据营销业务上A股,把房产中介交易业务留在美股的资产分拆与上市计划一度被认为开启中概股回归的新范式,如今却回归无门;

更早一个月,融创以26亿元投资链家,融创董事长孙宏斌表示最看重的是链家的金融业务——曾于去年2月卷入首付贷争议的链家金融业务,刚改头换面成为独立业务“链链金融”。

链家、我爱我家、搜房,究竟是地产中介行业的革新者,抑或破坏者?“互联网+金融+房地产”,究竟是创新的商业模式,抑或是渴求资金的金融黑洞?公司的扩张速度如何决定行业地位、影响投资人收益?

一、搜房借壳:一子错,满盘皆落索

都知道A股爱故事、高估值,都知道中概股、港股回归的秘诀是“唯快不破”。手快手慢,可能直接决定了一家企业的生死。

动作神速如巨人网络,在互联网、金融题材火爆的2015年,公布借壳世纪游轮方案、复牌后连续20日涨停、完成交易后连股票名字都还没改就对外收购海外棋牌游戏公司、对内杯酒释兵权,一气呵成。

图:搜房的广告营销业绩止步不前,电商业务业绩大幅增长

动作稍慢如搜房借壳万里股份,2016年1月公布预案一度被誉为“两个市场分别上市占尽优势”的“回归新范式”:搜房在2014年起从“媒体平台+广告费”向房产交易平台转型,与中介公司的关系从合作变竞争,广告收入下跌、房源不足交易费用入不敷出,因此急需分拆上市加大融资力度——把当时正处于风口的互联网金融、大数据业务整合在A股上市。

图:搜房原本的分拆上市计划

但,当中概股回归预期进一步激发A股“炒壳”热情时,证监会的态度发生了变化。搜房借壳万里股份的方案,在2016年5月证监会对待中概股回归的微妙态度变化后走向沉寂,最终在日前终止借壳。

一子错,满盘皆落索:搜房亏损持续扩大,裁员、关店风波不停。就在2月18日,搜房董事长莫天全发内部信,“公司转型的困难时期,在公司为了未来而转型导致巨大亏损的情况下,公司不得已必须采取各种措施和政策,历经痛苦的‘断臂求生’。”

二、链家大并购买遍北上广VS我爱我家被收购曲线上市

2001年,链家在北京开店,主营二手房产交易,经过5年,到2005年底也只有30家门店。在同一时期,在北京更领风骚的我爱我家、中大恒基——前者规模已被链家甩在身后、后者已经在2008年金融危机造成的行业洗牌中倒下。

到2010年,链家门店超过500家,并引入鼎晖嘉业和复星创投两家公司的投资,经营范围从立足北京转为向全国扩张。在2014年,链家从以门店扩张,进化为用并购扩张——先后并购成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州盛世管家,短短一年,从1500家门店、3万名经纪人,在2015年底变成超过5000家门店、8万名经纪人,2016年交易额超过1万亿。

伴随着规模扩张,业务也在延伸:从房产交易,拓展出资产管理、金融服务——线上对接有投资需求的投资人,线下对接房产交易中产生的借款需求。

在具体操作中,“理房通”的功能是房屋资金担保支付和托管的第三方支付平台(类似于支付宝);“融信按揭”是投资端,提供各类抵押贷款;“中融信”则为链家理财发行的产品进行担保。由此,构成“房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财的房产金融闭环模式”。

听上去很精彩,实际上很危险。

线下中介业务、理财平台、支付、担保环环相扣,不但形成了相当高的杠杆以及自担保的风险,而且整个资产组合都与房地产这一单一市场高度相关。若其中一环出现问题,就会出现风险传导。因此,链家金融原本的业务在2016年2月被叫停。

但链家对资金的吸引力/被资本追逐的热度,丝毫不减。2016年8月,链家的股东名单扩大:复星退出,12家新的机构投资者进入,包括百度控股的传课计算机系统(北京)有限公司、腾讯控股的深圳市利通产业投资基金有限公司、刘永好作为实控人的拉萨经济技术开发区草根合创资产管理有限公司、诺亚财富、源码资本、执一资本、今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王兴等等。到2017年1月,融创孙宏斌在投资乐视后也投资26亿入链家。

相比大开大阖的链家,我爱我家就显得相对保守。

1998年成立,我爱我家是最早的全国连锁地产中介之一,目前覆盖国内15个城市,线下有2215家直营门店(不到链家的一半)。

2月27日,云南最大的零售业、旅游酒店服务业和物业管理集团之一,昆百大A,发布公告宣布拟通过发行股份及现金购买资产的方式,收购我爱我家96%的股权,作价61.82亿,并将以协议受让的方式用3.78亿获取我爱我家剩余6%股权,与此同时募集配套资金25亿。

图:昆百大A拟收购我爱我家

被收购,使我爱我家在链家获得巨额融资、Q房网被国创高新38亿收购,上市一波三折的搜房、易居中国之后,又一家试图借助资本市场的力量实现快速扩张的地产中介公司。

为什么要快速扩张?

三、长期趋势、产业纵深与资本动量:地产中介的扩张求生路

产业投资的重点,在于需要产业趋势足够长,产业纵深空间足够大,投资项目来源与融资资金来源源源不断。

链家、我爱我家、搜房,都是以二手房交易为主的中介平台。一般来说,二手房交易、房屋租赁的市场规模将会随着房地产行业由增量市场进入存量市场而不断扩大。这是长期趋势。

在这个趋势下,目前二手房市场的中介公司具有固定资产较少、流程体系简单,同时又劳动密集、管理成本高的鲜明特点。这其中的产业纵深,就在于并购合纵连横的可能性与必要性。

在具体运营中,随着竞争的加剧,地产中介业务只有迅速抢占和控制当地房源,才能获得对房价的定价能力。也因此,必须建立借助融资、发展资产管理业务,才有可能实现规模扩张、控制房源、获得对市场价格的掌控力,才能生存下来。

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