贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 行业报告|三四线城市去库存效果分析
行业报告|三四线城市去库存效果分析

摘要:开年以来,在严厉的限购限贷政策叠加新房供应管控之下,一二线城市已经如期降温,而在此背景下,三四线城市的表现也将对周期演绎的持续性产生尤为关键的作用。

三四线城市去库存效果是否真有改善?

狭义及广义去库存效果的跟踪

1、狭义库存

从跟踪的45个三四线城市的库存数据(可售面积口径,不包含潜在土地供应)来看,三四线城市的库存高点出现在2015年一季度,而经过近2年的去化,至2017年1月,样本城市绝对库存量较15年高点下降19%,同比下降18%。去化月数也由15年高点近28个月的长度,下降至12个月,可以看到,样本城市绝对库存确实出现了下降。

2、广义库存

从全国广义库存的口径也能获得相似结论,在此前有关分析中通过广义库存的计量方法,求得2011年全国库存达87.8亿平米,而从土地购置面积这一维度测得三四线城市在2012年土地购置面积占比达73%,预计当期库存量三四线占比将高于这一比例,我们以75%这一比例预估三四线城市2011年底的库存总量,再以国有用地出让面积中商品房(住宅+商办)用地的大致占比以及中指302城市统计中,265个三四线城市土地出让平均容积率预估新增土地建设面积,以这几个数据进行测算,并得出以下结果:

我们预计三四线城市16年广义库存绝对值在75亿平米,以16年销售额预估去化年数为7.2年。这意味着,库存绝对值连续两年下降,同比降幅6%,较15年扩大了4个百分点;而去化年数同样实现连续两年下滑,同比降幅23%,较15年扩大17个百分点。综上所述,尽管广义库存依然身处高位,但去化提速同样得以验证。

开源——整体量价回暖

广义、狭义库存都显示三四线城市的去库存效果确实正在改善,这主要来自于供需2个层面的开源节流。

正如我们在2016年二季度所提示,在2015年一线城市的一枝独秀以后,2016年是二三线城市传导和复制的一年。通过对全国一二三四线城市销售数据的跟踪,16年三四线城市仅次于二线城市,高于一线城市。13-16年三四线城市的销售面积同比分别为19%、-7%、5%以及22%,销售额同比分别为28%、-5%、9%以及31%,销售增速均高于13年。

而从价格来看,16年三四线城市房价同比增速也有显著改观,由15年的3%升至8%,此外,市场回暖同样促进对应区域地价回温,土地均价由15年的1%升至18%。

节流——土地供应端保持下降

我们计算的全国三四线城市新增供应持续收敛,13-16年三四线城市土地购置面积同比增速分别为6%、-12%、-36%以及-7%,连续第三年维持下滑,购置面积占全国比重由12年的73%降至66%,可见全国三四线城市各地政府也确实在努力控制供应,强化整体库存去化提速。

怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性?

三四线城市的去库存效果显现,如何看待此轮周期的持续性,是否足以让我们更为乐观地看待补库存需求的释放?我们认为需要从以下几个问题来分析:

这轮三四线城市释放的动力来自于哪里?

从我们对于数据的观察以及草根调研的结果来看,我们认为动力来自于几个方面:

1、主流城市热度的传导

从城市圈来看,此轮三四线城市去库存启动的先后顺序分别为:珠三角>长三角>环渤海,这跟深圳>上海>北京的节奏是一致的,同时东部城市圈领先中西部城市圈的情况也是和主流城市的分化顺序是一致的,可见城市圈核心城市的量价改善对于周边三四线城市购房预期的带动非常明显。

2、改善性需求的释放

从我们去年至今三四线城市调研的回馈来看,三四线城市的购房者本身户均拥有住房数量其实高于主流一二线,而此轮需求结构主要结合了刚性需求和改善性需求,以及部分城市的投资性需求(主要集中在热点城市周边,但是占比并不高)。从我们跟踪的某以三四线城市为重点布局的龙头房企数据来看,2016年其销售的项目55%为90-140平米户型,较2015年继续提升。

图:2016年样本龙头房企高层住宅面积结构

图:2016年样本龙头房企低层住宅面积结构

3、去库存政策的引导

整体而言,尽管16年一二线城市重现限购限贷,但三四线非热点城市依旧出台不少去库存政策促进市场需求释放。通过我们此次梳理,去化效果排在前十位的城市,如晋江、泉州、蚌埠,以及坐落于海西的福建都有相关政策出台,我们认为这些城市的去化表现也在一定程度上受益于这方面政策红利。

图:2016年非热点城市去库存政策

三四线城市市场延续性需要观察哪些方面?

1、城市圈一二线城市热度何时拐点

我们认为主流城市的热度延续性是影响三四线城市预期的重要因素。从历史来看,一二线城市向上拐点出现后,三线城市往往滞后改善,但是一旦向下拐点出现,三线城市往往是同步的。

百城房价分层数据即可印证这一观点:12年那一轮房价回暖的周期中,一线城市于2012年10月率先实现同比正增长,二线城市则滞后2个月,三线城市较之二线滞后4个月,较一线城市滞后6个月;此轮周期雷同,三线城市平均房价于2016年3月实现同比正增长,滞后于一线城市9个月。

但在房价出现下行拐点的阶段,却是同步出现:上轮周期中,一二三线城市房价同比均在2013年12月至2014年1月达到峰值。因此,我们认为一二线城市房价峰值的来临对于三线城市有实时指导意义。

2、流动性的拐点何时出现

城市房价的热度退温节奏趋同,而影响房价的重要因素即是流动性。从目前情况来看,整体流动性依旧宽松,央行通过逆回购、向商业银行提供流动性支持等各类市场操作强化流动性,投放相对充足。

但我们可以看到宽松边际已经开始收窄,年初央行变相加息,全国首套房贷利率自去年四季度以来出现小幅攀升,1月数据显示,利率从16年9月的4.44%升至4.46%,在上个月基础上进一步提升一个基点;二套房贷利率自16年10月提至5.4%以来,持续维持这一水平。而近来关于一二线城市利率优惠力度削减的信息也屡见不鲜,我们认为按揭贷款利率可能面临边际上行的风险。

三四线城市会迎来补库存周期吗?

1、区域结构的分化

值得关注的是,我们确实看到在几大城市圈中,长三角、珠三角我们所能跟踪到的三四线城市中,很多城市的库存周期已经较低,我们相信在这些区域的部分城市中,依然会有房企会加大投资的力度,这点也从我们跟部分龙头房企的沟通得到证实,千亿龙头房企普遍表示2017年补库存会向非限购二三线城市侧重,而去库存较好的城市无疑是更为吸引关注的。

但同时我们也得看到,在更多的城市圈三四线城市,虽然库存有所下降,但绝对值依然较高,对于这部分城市而言,我们认为吸引增量投资的诱惑依然不大。从我们能跟踪到的45个城市中,以8个月去化周期为限,有56%的城市去化周期大于8个月,而考虑到全国的三四线城市,我们认为比重会更高。

2、企业结构的分化

从我们调研的结果来看,此轮三四线城市的参与者也已经有所变化,过去几年当地房企的洗牌程度往往更为彻底,大多中小型企业已经在退出市场,全国龙头或者本土龙头的话语权有着更强的权重。这种集中度的提高带来的变化就是,龙头房企对于当地开工投资的影响更为明显,而这些企业的补库存选择会和现金流息息相关,我们更需要担心的是目前全国房企融资渠道收紧下,对于更多企业的现金流影响。

因此从我们观察到的现象来看,2017 年三四线城市投资会不会改善?我们认为会,但是是结构性的。

图:2016年下半年以来融资渠道收紧政策

三四线城市会一直享受政策红利吗?

纵观16年的政策基调,我们认为主要是三个层面:其一,因城施策,其二,金融管控,其三,市场规范。从15年开始,政策导向已经明确“因城施策”的主基调。通过梳理16年的政策,我们可见,一线城市上半年率先启动限购限贷,四季度二线城市也紧随其后。

但对于非热点城市,依旧以鼓励去库存为主。金融端管控则主要体现为对前端杠杆的控制,而包括中基协日前所作出的融资监管规范,同样也践行“因城施策”的主基调:重点管控16个热点城市房地产相关项目;市场规范则主要针对房地产中介,直接管控首付贷等违规行为。

整体而言,16年政策收紧,仅对三四线城市去库存仍维持支持态度。而从我们此番梳理分析的结果,去库存已见成效,甚至有部分三线城市已现补库存压力。因此我们有理由认为,管理层对于去库存的重视程度将出现一定程度的弱化。对于个别已出现补库存需求的热点三线城市,房价上行压力已然显现,或会从另一个方向引起管理层关注。

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