贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 房产中介傍大款 我爱我家65亿元把自己卖了 业绩承诺是否虚高
房产中介傍大款 我爱我家65亿元把自己卖了 业绩承诺是否虚高

房产中介业的巨头企业链家和我爱我家,最近都纷纷傍上了上市公司。在今年初融创中国老板孙宏斌投资26亿元入股链家,获得其6.25%的股权之后,2月27日,我爱我家与上市公司达成了“最亲密”的合作——欲以65亿的身价卖身给昆百大A。

房产中介纷纷傍大款获将成为一股新风潮。分析人士表示:我爱我家三年利润要增长3.6倍业绩承诺虚高,后期可能难以实现,同时100股权转让让借壳嫌疑喧嚣尘上。

股权100%转让

近年来,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾多次对媒体如此表示一直在寻求资本合作。在经过几个并没有成真的传言后,在2月27日,A股上市公司昆百大A发布并购预案,拟以发行股份及支付现金的方式61.82亿元收购我爱我家94%股权;同时,昆百大A还将作价3.78亿元协议受让西藏利禾、太合达利、执一爱佳合计持有的我爱我家6%的股权。也就是说,昆百大A合计花费65亿元获得我爱我家100%股权。

我爱我家同时承诺,自2017年1月1日起,截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日,实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。

作为北京起家的老牌房地产中介,已涉足房地产中介近20年,到目前已在北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市,拥有2215家直营门店,经纪人愈4.5万人。

预估增值率太高引质疑

分析人士表示:此次对我爱我家的收购方案中有三点引起市场质疑,首先是标的公司估值过高,二是标的公司业绩承诺虚高,第三则是标的公司与昆百大A本身的潜在关联关系。据我爱我家财务数据显示,截至2016年9月30日,其净资产账面价值为7.27亿元,评估机构中发国际采取收益法对我爱我家100%股权的价值进行了预估,预估值为66.58亿元,预估增值率为815.61%。

对于估值增值较高的原因,昆百大A解释称,“预估增值的主要原因是标的公司属于轻资产类的房地产中介服务公司,经多年的发展,标的公司已拥有优质的线下门店资源、经验丰富的运营团队以及良好的市场品牌,盈利能力较强”。消息人士表示,在2016年6月市场还传出先锋集团作价48亿元收购我爱我家,但是此事之后遭到先锋集团的否认。事隔不到半年,就增值了近20亿元成功转卖,真是2016年业绩太好吗?

业绩承诺实现有难度

值得注意的是,为促成此次交易,昆百大A和我爱我家双方签订了业绩对赌协议。交易对方承诺,我爱我家2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累积分别不低于5 亿元、11 亿元及18亿元。

换言之,我爱我家在未来三年承诺的每年净利润分别是5亿元、6亿元和7亿元。

数据显示,虽然旗下拥有新房代理业务,但以二手房中介为主营业务的我爱我家逃脱不了“靠天吃饭”的行业规律。数据显示,2014年,房地产整体不景气。当年,我爱我家亏损6718万元。而2015年与2016年,房地产价格与成交井喷。这两年,我爱我家就出现了1.5亿元和超3亿元的盈利。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为:近几年一线城市和部分供应紧张的二线城市,住宅市场已经发生结构性变化,其表现就是二手房的成交已经远远大于一手房的成交,以北京为例,2016年北京新房成交面积为804.15万平方米,而二手房的成交面积则达到了2401.88万平方米,也就是说北京已经是存量房主导的市场,而二手房交易过程较为复杂,因此绝大多数买家在购买二手房时都会选择中介,这给中介公司的发展提供了很好的市场环境。

同时,面对上市,我爱我家似乎还有不少难题急需解决。这其中,仅因为发布虚假房屋信息、登记时向公司登记机关提交虚假材料等乱象,我爱我家在过去三年里受到行政处罚高达98次。“未经委托人书面同意擅自发布出售房源信息”、“存在对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传的行为”、“在经营场所张贴虚假广告语”等,均是我爱我家被给予行政处罚的原因。

对于上述行为,我爱我家称上述违法行为均已得以纠正或整改,且上述处罚金额较小、部分主管部门已出具证明认定相关处罚不属于重大行政处罚。

弯道超车的效应

代理行上市,我爱我家并非业内首例。除去同样在资本市场上徘徊的链家,早年在资本市场登陆的思源、易居、21世纪中国不动产等代理行无不折戟沉沙。那我家我家这次曲线上市对行业有什么影响?

戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示:就行政处罚而言,目前国家对二手房交易环节的一些规定还不完善,有些地方可以钻空子,尤其是大型的企业,树大招风肯定会是政府重点监察的单位,此次是由于我爱我家意图上市会涉及很多的信息披露才让这些处罚浮出水面。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房产中介之所以热衷傍上各类资本大佬,因为通过各类新的资金追加,能够实现企业规模快速扩张和谋求上市地位,后续其他中介企业也会逐渐考虑此类做法,通过寻求大的战略投资者,进而做到弯道超车的效应。

北京一位中介行业资深人士表示:昆百大A是一家贸易为主业的公司,外行人入驻我爱我家,对其未来的发展有什么规划目前不得而知,只能拭目以待。但从我爱我家的业绩承诺来看,实现起来确实有难度,压力会很大。他表示:“去年是整体楼市好,所以业绩还不错,但未来在强监管、房子回归住的本质等大环境来看,未来市场走向不明朗,所以我爱我家要想实现业绩的承诺,肯定要做出很大的革新。”

分析人士预计,中介行业未来或陆续出现10家左右的新上市公司,“近两年就会出现”,房产中介通过上市来确立资本市场的话语权很关键,上市以后借助资本市场也更有利于规模和品牌力的扩大。

信报记者 朱盈洁

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