贷款 贷款攻略 新型贷款 打工族2万起步,炒房4年深圳2套房,秘诀是什么?
打工族2万起步,炒房4年深圳2套房,秘诀是什么?

本文系专栏作者“樱桃小房子”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

最近央视报道的深圳白领投资客,2年100万炒成5000万,又让多少人感到沮丧。

每次看到别人炒房暴富的新闻,一股恨意油然而生,却束手无策。

我为什么不行?

没钱!没胆子!

总有各种理由说服自己。

最后只能蜗居在深圳的农民房里,或退居二线买房,人又回不去。

其实你完全有机会以小博大,在深圳安个家。

本钱不足,大胆借,首付不够,可以先小房子,哪怕是深圳最边远的地方。

樱桃有个同事,2014年我就劝她买房,当时她手头储蓄有20多万,她只想在福田买,我让她先跟亲戚朋友借钱,她不愿意,说等等过两年存点钱再买。不想借钱那就买关外的嘛,但她又看不起关外,结果就是不了了之,到2016年终于存到50多万了,但房价已经翻了两倍,肠子悔断也没用。

今天樱桃先讲两个可以复制成功的小案例。

案例一:阿祖,打工族,2012年才起步,当时存款只有2万元。目前手上一套商品房,一套小产权房,手里还有现金220万。

2012年阿祖还是一个在工厂流水线上的打工仔,手头只有2万元,但他有一个发财的欲望。

然后,通过刷信用卡,向亲戚借钱,2012年凑足了18万元,首付款太少了,怎么办呢,买不了核心区就买边远地方,买不了大房子,就先买小房子,一步步来嘛,别奢望一步到位,他就找了深圳最边远的坪山购房,然后花了70多万买下一套,贷款五十万。

2015年中旬涨到150万元,卖掉赚了六七十万,加上手头的20万储蓄款,阿祖又打算一套换两套,然后在坪山买了双拼房,加起来150多平米,单价1.5万元/平米,总价230万元。

但只用了一年,该房子价格就翻番了,因为月供压力,加上调控导致市场往下走,别人建议他卖掉一套,减少资金压力,等待调控后的机会。

于是阿祖将双拼房重新改造一下结构,分成了两套,以220万卖出一套,手上拿着现金,等待调控中的机会,这样剩下的一套也就相当于0成本,他还有自住的一套小产权房。

目前深圳楼市成交量虽然低迷,但还处于调整初期,只要低于市场价一二十万就能卖出去,所以方便套现。手中有钱,心中不慌。哪怕楼市调控20年,他也不用怕了。

这是别人告诉他的炒房原则,“安全第一,赚钱第二”,飞机不在于飞的多高,而是能否安全着陆。

投资案例二:张先生,原房地产私募基金员工,2014年开始专职炒房,200万本金,目前深圳2套房,总资产2000万。

第一步:卖掉龙华世纪春城60平米两房后,套现200万,2014年5月,买入南山区栖游记88平米,总价230万,他当时首付付了 7成,贷款70万元(实际上首付只需要3成,当时还没想炒房)。

一年时间,涨到500万,实际上开涨也就是政策放松前后的两三个月时间,张先生被诱惑到了,心里直痒痒,房价一旦上涨,一年是止不住的,剩下还有涨幅空间,于是他赶紧通过银行转按揭,想办法先还掉70万元,自己没钱可以通过机构借70万元过桥资金。

红本在手后,做抵押贷款,利率虽然比按揭贷款高,但可贷出7成350万元,减去借的70万后,则套出来280万元现金,从理论上,首付三成,足够买一套市值近1000万的房子。

***说到这里,樱桃要特别指出,很多人不愿意将现在低利率的按揭贷款还掉改为抵押贷款,拿计算器一算那30年的利息要多几十万,就觉得亏死了,这就是你资产不能翻倍的最大思想障碍,不能像姚老板一样借钱来强奸万科还一战成名。

李先生不就是以小博大嘛,搏一搏,单车变摩托,赌一赌,摩托变宝马,其实谁又真的会去还贷30年,守着房子30年不卖?很多三五年就换房了,做抵押贷款套出资金买第二套房,利息是高了点,但一套房子一年升值几百万,那点利息算啥呢。

第二步:2015年6月,张先生以700万总价买入第二套锦芦花园88平米,贷款7成,490万。

这其中的技术在于,首先要有买房名额,该离婚时就离婚,去年上海民政局不是流行一家人排着队欢欢喜喜去离婚嘛,借亲戚朋友名额毕竟有风险,昨天还有新闻报道某女子借姐夫名额买房,结果姐夫暗地里从银行做了抵押贷款不知所踪,最后只能自己背负几百万的负债。

短炒买二手房不买新房,方便转让,新房是期房的,拿到房产证要2年,如果是长期投资买新房最好,升值潜力大。然后通过做高评估价,以及贷款人的现金流,尽量做到首付两成,贷款8成,加大杠杆,一般低于市场价的笋盘,则可以提高评估价,做高贷。

第三步:2016年,栖游记又涨到700万元,锦芦花园涨到1300万元。

如果不想卖掉这两套房,又想买第三套的话,可以继续加按揭。

每套抵押贷款7成,即第一套700万*0.7-350万=140万现金;第二套1300万*0.7-490万=420万现金)。

两套加起来又可套出560万现金,再借别人名额,首付3成,还可以买总价2000万左右的房子,再贷款1400万。

至此,三套房加起来的总资产是4000万元,总贷款是2800万,月供15万左右。

李先生可能转按揭操作的次数频繁些,因此100万折腾到5000万完全可能。

不过张先生由于惧怕调控,他没有再加按揭买第三套房,而是将负债率控制在50%以下。如今张先生手头4套房,除西安两套被套住外,深圳两套房产市值2000万元,负债800万,月供5万。

他现金流比较充足,手头还留有200万元做月供,加上出租收入每月有八千,三四年月供没问题,他的理想是,等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套,就可以实现财务自由。

张先生专职炒房后,另外成立了一家私募基金,以基金形式组织朋友炒房,这也是现在较为流行的模式,可以做到1比9的杠杆,即1000万元本金,可以拿到9000万贷款,贷款利率是10%左右,然后去投资1亿元的项目,买卖了旧楼后翻新再出售,一平米毛利达到1万元。

但去年以来,深圳密集出台政策打击炒房,如房产证不能分证,工厂改公寓也遭到严打,基金不能再投资一线房地产等举措,令这些基金公司举步维艰。

相信自己,你也一样可以,很多人说,现在深圳房价涨这么高了,首付没有三五十万,哪还有机会啊,深圳坂田都有三万多的房子,类似坪山那种偏远地区,我相信可以找到2万多的,先买一房,或者两房,也就是百来万左右,首付三成,三十万,别跟我说拿不出,你回老家买房,盖房,娶媳妇,不得二三十万吗!

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