贷款 贷款攻略 新型贷款 行业报告|多政策调整,融资渠道大幅受限
行业报告|多政策调整,融资渠道大幅受限

地产开发业务对于资金的需求量大,高效资金的利用效率以及适度的杠杆水平地产企业稳定发展的重要条件。从16年4季度开始,随着限购限贷政策重新升级,行业的融资政策便逐步趋紧,各类渠道的融资监管力度不断加强。

特别是中基协在2月13日发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称“4号文件”),以及证监会在2月17日关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定,并发布了《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》,在债权表外融资和股权融资两方面限制了地产开发企业的对于资金的需求。

表:16年4季度以来,各机构关于地产融资的政策变化

图:上市房企各类融资总规模及增速

图:上市房企融资成本的变化

13年地产行业重启再融资,15年以来随着 公司债 和中票等低成本融资工具的开放,地产企业的获取资金难度以及融资成本都有显著的下降。从16年上半年开始,各类资金通过资管、地产基金等表外渠道大量涌入开发企业和土地市场,抬高土地资源价格,增加了金融市场风险。

从16年4季度以来,对于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提升,根据我们统计上市房企在4季各类融资度总额为2498亿元,同比增速为-35%,有息负债平均成本为6.1%,与16年初相比上升了0.55%。从具体措施来看:

1.证监会暂停了 公司债 (公募+私募)和地产再融资;

2.中票的发行由于收到资产比例的限制并且公司债的规模也会影响总发行体量,在16年下半年以来,发行体量显著下降;

3.银行资金管制全面升级,限制理财资金投资房地产,提升穿透管控强度,同时也增加了对于房价上涨较快城市的开发贷的发放限制;

4.全面打击表外融资,无论是通过地产基金还是资产管理计划的方式,表外融资的监管要求大幅提高,控制金融风险,限制融资拿地等行为。

图:上市房地产企业再融资、中票、 公司债 规模

图:地产开发企业4季度有息融资规模和成本

从目前的情况来看,银行通道实现的开发贷、委托贷款等统一受到银行的审核管控升级的影响,银行间市场的中票,信托融资暂时不受控制,但16年4季度占整体融资比重仅有20%,通过证监会的公司债和股权融资已经全面暂停,表外融资除了资产证券化以外,房地产基金和资产管理计划等方式也均受到限制。

对于地产企业而言,融资环境的变化对于企业未来的盈利水平有一定的影响。在行业集中度加速的背景环境下,龙头企业的融资优势将会进一步显著,在并购投资等环节中,具备更强的实力。融资北京的变化,对于企业的再投资意愿也会受到影响,土地项目资源的收益率水平在过去几年不断下降,虽然在16年下半年补库存需求的带动下,行业单季度投资完成额重回两位数,随着融资限制的增加,企业投资意愿难免会出现回落。

2月17日,证监会召开发布会,表示已对《上市公司非公开发行股票实施细则》的部分条文进行了修改,并发布了《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》,主要内容如下:

1、上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的,本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。前次募集资金包括首发、增发、配股、非公开发行股票。但对于发行可转债、优先股和创业板小额快速融资的,不受此期限限制。

2、上市公司申请非公开发行股票的,拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的20%。

3、“定价基准日”是指计算发行底价的基准日,定价基准日为本次非公开发行股票发行期的首日。上市公司应按不低于发行底价的价格发行股票。

4、为实现规则平稳过渡,在适用时效上,《实施细则》和《监管问答》自发布或修订之日起实施,新受理的再融资申请即予执行,已经受理的不受影响。

5、除金融企业外,原则上最近一期末不得存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形。

6、近日补充:并购重组购买资产定价不变,配套融资定价、规模均按新政策执行。在新政出台前已经将材料报到证监会,证监会已经受理的公司将不受新政影响。地产行业中至少有33家公司目前的增发事项在2月17日前已获证监会受理,应该不受影响,而且大部分公司都是在2016年获得证监会受理。

从13年地产定增放开以来,有60家公司完成增发,另外两家公司完成配股,为了满足间隔18个月的条件,在2015年7月之后完成了定增事项的公司,近期则不能再进行定增再融资。据统计,至少有44家公司在近期不能实施定增,根据目前公司股本情况,地产行业公司若进行再融资以及未来增发规模将受到限制。

受到投资方向的限制,地产行业再融资在很长一段时间都没有新的批文,个别公司的发审会反馈后也已经超过半年的时间,再融资政策的变化力度要小于实际上地产行业由于调控政策所面临的实际问题。在未来一段时间内,通过证监会进行的股权和债券融资难度都比较大。

中基协公布《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》,证券期货经营机构设立私募资产管理计划需要严格遵守。私募资产管理计划作为房地产私募基金投资地产行业的一种方式,从15年以来便受到各大开发企业的欢迎,通过嵌套、保底等方式可以实现项目债券的出表,变向抬升企业的整体杠杆水平。

从设立流程来看,私募投资最为灵活监管力度最大的一种资金募集方式,一般的私募基金的投资行为并不一定需要通过中基协,但如果为了纳入私募私募基金的管理规模计算,则需要中基协的备案流程。

从投资的细则来看,我们可以认为限制分为两个层级:

1.在16个城市(北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等)推行严格调控要求,任何通过私募管理计划涉及到委托贷款,通过嵌套信托产品渠道募集资金的私募产品和提供担保的保本收益承诺的私募资管产品,都不可以进行普通住宅开发业务。

2.在其他城市,上述私募资管产品不得投资于土地获取或补充流动资金等用途,也就是在四证获取之前,不得使用融资基金,只能使用其他方式获取的自有资金。

表:各类地产表外融资方式监管情况

*银行理财+特定目的载体(包括但不限于其他商业银行理财产品、信托投资计划、除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金、证券公司及其子公司资产管理计划、基金管理公司及其子公司资产管理计划、期货公司及其子公司资产管理计划和保险业资产管理机构资产管理产品等);数据来源: 广发证券 发展研究中心

关于政策有几个要点需要理解,其一,明股实债也是此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段,在全新的政策调整中,对于传统的明股实债有所牵制,但就真股+其他嵌套融资还款的方式还没有更进一步的要去;其二,私募资管计划投资房地产用于其他商业、保障房、工业等项目尚没有明确的限制条例。

联合近期中基协鼓励公募类reits的政策来看,对于高毛利的增量项目,监管层整体的态度偏紧,在抑制开发中的资产泡沫形成,控制金融市场风险;对于持有型物业,资金态度为引导和鼓励,这类资产具备较稳定的资金贡献能力,并且可以抵消金融市场利率变化的风险,是未来将会大力提倡股利的配置方向。

(报告来源: 广发证券 )

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