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房贷收紧潮蔓延全国 今年楼市将何去何从

继北京多家银行提高首套房贷利率并将二套房贷款最高年限减至25年之后,广州、天津、青岛等全国多个城市的房贷政策也相继收紧,业内人士预计重点调控的20个热点城市可能会全面跟进。

随着调控力度的加大,楼市的监管将会更加严格,今年楼市将何去何从?

房贷收紧潮蔓延全国

春节过后,全国多个城市的房贷政策收紧,广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折。不少业内人士指出,包括深圳、南京、苏州、杭州等在内的重点调控的20个热点城市随后也可能会跟进。

近日,北京市银行业自律协会制定的相关公约要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍,并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。值得注意的是,这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

房贷收紧导致购房者面临的资金压力增大,以商业贷款300万元为例,二套房贷款利率在基准利率上浮10%即执行5.39%的利率,按照等额本息的还款方法,贷款30年,月供为16827元;贷款25年,月供则增加至18226元,每月要多还1400元。根据监管要求,贷款人的月供额不得超过工资的一半。新政执行后,相当于对贷款人的收入要求变相提高。如果贷款人的月工资水平不变,能申请到的贷款总额会相应下降。

房贷分析师表示,不同于以往的是,北京的本次调控政策的发布机构是北京银行业自律协会,市场监管意图明显,对抑制房价会有一定的作用。另据分析,看政策效果,不排除以后出台其他新政策的可能。

目前广州包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行,首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露,目前有更多银行在酝酿跟进。

青岛方面,中国银行、邮储银行相继上调首套房贷利率最低折扣至9折。而重庆除部分国有银行外,个别全国性股份制银行也取消了折扣优惠,执行基准利率。

在北京、广州等地被曝收紧房贷的同时,天津市各主要银行也普遍减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度,绝大部分商业银行已取消8.5折折扣。

据了解,在天津,中国建设银行及中信银行目前已取消8.5折优惠,最低为9折。民生银行目前首套房一般是九折,资质特别好的可以申请8.8折。中国银行目前已取消8.5折折扣,最低为9.7折。兴业银行首套房八五折已经取消,贷款利率最低为9.5折。

有房贷分析师预计,房贷收紧是2017年的主流趋势,各地因城施策,未来将有越来越多的城市上调房贷利率。相对于房贷利率,限购政策对楼市的影响更大,如果房价继续上涨,各地方政府将根据当地情况出台不同的限购政策。

此外,中国指数研究院报告指出,2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求,而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。在新型城镇化和去库存的政策支持下,2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。

金融环境或将不再宽松

种种迹象表明,2017年的楼市金融环境或将不再宽松。

此前就有消息称,央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度,信贷增速过快的银行,可能面临基于宏观审慎评估体系的差别化存款准备金利率的处罚。

此外,春节后的第一个工作日,央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率。虽然此次调整并非针对房地产市场,但银行放贷资金成本面临短期内升高,对商业银行的信贷投放能力来说影响十分直接,必将对业务比重占比较大的房贷造成影响,进而影响房地产市场。对于此次调息,业内人士表示主要目的是起到去杠杆的作用,抵制部份领域资产泡沫。此外,伴随着商业银行资金成本的增加,原有针对房地产按揭贷款的各种优惠利率也将逐渐收紧甚至绝迹。

中原地产卢文曦认为,按照历年经验,一般年初银行贷款额度普遍比较宽松,而今年开局就保持较紧格局,中小商业银行贷款余额紧张。从一系列举措可以看出,今年楼市资金链必将较去年偏紧,使用资金成本或将提高,在“去杠杆”背景下,楼市交易过程或面临压力。

全面收紧房贷与去年的楼市上涨过快不无关系。2016年除了众多一线城市房价涨幅较大之外,许多二线热点城市也变化颇大,无论是楼市价格的快速上涨,还是土地市场的疯狂,都给人留下了深刻的印象。

而巨量信贷正是支撑2016年全国房价的上涨的重要因素。据央行数据显示,2016年全国新增个人住房贷款总额约为4.96万亿元,是2015年的1.86倍。个人住房贷款余额为19.14万亿元,同比增长35%。新增房贷总量是2015年的近2倍。

在如此高的信贷水平之下,实际上风险已有所显现。尽管银行业内人士普遍认为当前按揭贷款属于银行优质贷款,“断供”的可能性微乎其微。但2016年居民在加杠杆时,银行在信用审查方面普遍要求较松,且非银机构也推出了各类购房融资产品。据湖北某股份行银行人士表示,楼市新政之后,部分价格下跌较快的房子,如果购房者加了很大的杠杆,不排除出现降低还款意愿的情况。

楼市将持续降温

去年年底召开的中央经济工作会议指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,为2017年楼市定下基调,许多地方政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。

国家统计局公布的数据显示,2016年12月,15个一线和热点二线城市实施调控政策以来,房价快速趋稳回落,其中12个城市出现环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间。进入2017年以来,虽然并未出现房价大幅度下跌的情况,但成交量大幅下滑的现象已在多地出现。

随着楼市信贷政策不断收紧,前期房价过快上涨的城市有望进入平稳健康发展期。业内人士表示,信贷收紧会使市场成交量有所下滑,从而使房价上涨态势被抑制。随着今年经济逐渐趋稳,信贷资源或结构性调整,有望助推房地产市场均衡发展。

中原地产首席分析师张大伟认为,信贷是决定短期房价的最关键因素,目前来看信贷收紧趋势下,短期房价调控压力会加大。这也意味着,银行贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓将是常态。同时,判断2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷,可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。

市场预期2017年楼市调控将不断加码,业内普遍表示,未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件,未来随着调控力度加大,楼市的监管将会更加严格,预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。

据交通银行日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示,在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下,小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看,现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑,多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势更为显著。

由此也不难看出,人们对楼市的投资激情已慢慢褪去。

易居房地产研究院总监严跃进则认为,房贷政策的收紧对不同城市的影响不同,对一线城市来讲,若预期是房价不会明显下跌的话,反而会刺激部分购房者加快入市,以获得贷款。而对于其他非一线城市来讲,如果预期房价下跌,购房节奏会延缓,价格和成交量会相对减少。

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