贷款 贷款攻略 经营贷款 新买的商铺办不出贷款 原是违法改建
新买的商铺办不出贷款 原是违法改建

16年前,朱女士买下了位于杨浦区五角场街道文化花园一期下沉式广场边的一处商铺,至今还在为水费和经营执照的问题困扰着。

“我怀疑商铺所在位置本来是建筑的架空层,是开发商后来违法改建成商铺卖给我的!”记者了解到,有类似遭遇的并非朱女士一家,该小区从19号到25号,一楼所有商铺都有类似经历。

“如果能够拿到这个商铺的竣工验收图,我就知道商铺所在位置,到底是不是建筑的架空层。”然而,这个小区当年的竣工验收图纸也神秘失踪了!

开发商早被吊销执照

朱女士当初购买文化花园一期商铺,是个很无奈的选择。2000年前后,朱女士的一个外地亲戚想投资上海的商铺,她刚好有朋友在文化花园售楼处,于是就促成了这个买卖,并帮亲戚选择了位置较好的102和103号铺面。

记者了解到,文化花园是由上海新延房地产开发有限公司开发的,该公司在2008年被吊销了营业执照。

“亲戚是现款买房,前期交了10多万元,但是迟迟没办法办产证。”朱女士说,2000年4、5月间,亲戚在此开了家超市。然而,因为没有产证,办营业执照成了个问题,“后来开发商给我们做了一份租赁合同,当年10月,工商营业执照办下来了,地址是102和103号”。

朱女士说,超市开起来后,售楼处的人就对外说,小区里的超市是他们的商业配套。

由于这两个商铺的产证迟迟没有着落,朱女士的亲戚不耐烦了,要找开发商退房。开发商说,退房可以,以前交的10多万元没有了,还得支付每个月8000元的租金。朱女士一算,很不合算。“到了这个时候,亲戚买也买不断,退又很为难,搞得我也很尴尬。于是就把铺面从亲戚手里买了过来。手续很简单,在开发商那里换一下名字就行了。”朱女士说,大约从2001年起,这两个铺面就在她的名下了。

拿到产证发现房号不对

“这么多年来,我一直怀疑这两个门面,都是开发商的违法建筑‘转正’的。”朱女士告诉记者,至少有以下两个理由:

首先是贷款问题迟迟得不到解决。朱女士说,当时她去交通银行办理贷款,什么材料都做了,审查通过了,保险公司的贷款保险费付了,保险合同出来了,借款合同的公证也做过了。最后交通银行杨浦区分行的人非常隐讳地告诉她,贷款下不来。“我问是不是因为买方的原因办不下来?交行的人说不是。我问是不是因为产权有问题?对方没有明确地跟我说。”

虽然办不下产证,但是商铺里的生意还是可以做下去。无可奈何之下,朱女士只好等待。

2004年11月,开发商终于通知朱女士,可以去办产证了。然而,等产证到手一看,房号已经不是原来合同里的“武川路75弄X号102、103室”,而是变成了104室。

朱女士说,虽然产证后附图纸上标明的位置也是104室,但是,这跟销售合同上的房号对不上,她认为开发商是把另一套房子的产权给了她。不过她觉得有了产证,总算放心了,别的麻烦都是小事。然而,每当营业执照和烟草专卖许可证需要年检时,她都要写一份证明,说明是销售人员疏忽导致房号不对。以前是开发商盖章,后来开发商没了,就由物业公司盖章,持续至今。

另一个理由是水电配套问题。“通常情况下,开发商卖一套住宅或者商铺给我,交房时水电是要通的,对吧?可是,我们这铺面就很奇葩,电是我找人通的,水至今没有通。”

朱女士说,她用的水是接在物业公司水表后面的,水费交给物业公司。后来19-25号一楼架空层的商户就去杨浦区的供水部门反映情况,要求自来水表安装到户。供水部门调查后发现,朱女士等人所在商铺那一块,配套费没有交。如果要装水表,就得先补交总数20多万元的配套费。

“我们回来把这个问题告诉物业公司,物业公司跟当时还存在的开发商反映了。开发商说让我们20多个商户摊这笔钱。我的两个门面总共118平方米,是大户,至少要摊1万多元。”朱女士认为这笔钱应该是开发商出,就没有同意这个方案。所以,大家至今还是把水费交给物业公司。

朱女士还称,在她之前购买商铺的业主曾告诉她,19-25号的房子建成时,一楼都是架空的,属于全体业主的公摊面积,根本不存在商铺。综合这些线索,朱女士认为,她买的是开发商的违法建筑,而只有把小区最终的竣工验收图拿出来,这些疑问才有答案。

业委会也在寻找竣工图

在文化花园小区一期,不单单朱女士这样的商户业主在寻找竣工验收图,小区的业主委员会也一直在为此努力。但是,物业公司却表示,当初开发商并未将完整的竣工验收图移交给他们。

业委会相关负责人告诉记者,在小区下沉式广场周围,只有19号到25号这几栋楼有架空层。因为看不到竣工验收图,所以不知道这些商铺到底是架空层还是商铺。

此外,所谓的架空层下面的地下层,也有不少小区配套房屋。小区的物业用房、业委会用房、老年活动中心以及一些公共设施用房,都在这个架空层和地下层内,现在又被租给别人开棋牌室、围棋馆等。地下层上面的架空层位置,则开有超市、理发店等。由于拿不到竣工验收图,所以这些商铺原来究竟是什么样子,如今不得而知。不过记者采访时发现,商铺内有很多管道,以及暴露着的线管。

小区的居民还向记者反映,在信息不透明的情况下,小区内很多物业的权属非常混乱。比如说,目前一期物业管理办公房屋的产权,物业公司称:不是全体业主的,而是物业公司自己找产权人租赁的,产权人是某某公司。

除此之外,小区年久失修,部分路面破败不堪,需要维修。业委会说,如果没有竣工图,就不知道管线走向,也不知道强弱电、给排水在什么地方。如果业委会需要更换物业,在目前的情况下,完全没有办法做到,因为这些办公用房据说是私人的,是当前物业租赁的。而且,如果当前物业不能向后任物业移交竣工验收图,就没有任何物业公司敢接管这个小区。

竣工图就像产品说明书,小区管理离不开

在一家审图公司工作的冯先生和在某建筑设计院工作的晁先生,都是建筑设计方面的高级工程师,他们也是文化花园一期的业主。

两位高工告诉记者,所谓竣工图,就是在工程结束后,由建筑施工方按照施工实际情况画出的图纸。因为在施工过程中,为应对一些实际情况,会对原建筑设计图进行一些修改。为了让使用者和管理者清晰地了解土建工程、电气安装工程,给排水工程中管道的实际走向和其它设备的实际安装情况,国家规定在工程竣工之后,施工单位必须提交竣工图。

竣工图的反馈,不同于设计图,它最能真实、准确、系统地反映工程实体,它就像工业产品的说明书,产品使用、维修管理离不开它。由于建筑工程隐蔽部位较多,不能像有些机械、仪表产品那样,使用过程中有什么问题,可以拿来给技术人员看看,也可以拆开检查维修,这些常常是建筑工程所办不到的,要解决问题就只得靠竣工图及竣工资料。因此,在对建筑工程和地下设施科学管理中,以及工程竣工后的设备保养和维护,竣工图就显得十分重要。没有这个东西,物业公司在管理小区物业时就会两眼一抹黑。

哪些是物业用房,哪些是公共用房,须标明

做审图工作的冯先生说,国家对住宅小区的公共配套面积是有规定的,一个小区多少面积,里面要配多少公共设施,图纸设计的时候,就是按照相关规定来的。建筑的架空层照道理是不允许将它封起来的,应该是敞开的公共活动空间:“我在公司审图的时候,发现很多开发商打这个擦边球。他们把设计图上的架空层改建成房屋。砌起来的这部分实际上是改变了建筑使用性质,转移了产权所属的范围。”

晁先生补充说,竣工验收图里面会明确地标明某一房屋某一块区域的属性,用来干什么的。图纸上不但要把属性标出来,面积也要标出来,你不能仅说这个房子是干嘛的,你要把面积标出来,这一块面积有多少:“通过查阅这些图纸,就能确认我们小区这个架空层和地下层相关房屋的用途。通过这个用途,我们就能确认到底哪一块是物业用房,哪一块是我们的公共用房,产权是否属于业主共有的。”

据两位高工介绍,工程结束时,开发商通常要把竣工验收图晒很多份,分别交给前期物业公司、房管部门、建设管理部门和城建规划部门。同时,开发商和建筑设计方也会存档。

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