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贷款购买二手房该如何办理

贷款购房减轻了购房者的资金压力,现如今大多数打算购置房屋的人都会选择贷款。可是很多购房者对于贷款了解的并不清楚全面,在申请办理贷款时会发生一些问题。那么,贷款购买二手房该如何办理?

通常情况下,住房贷款有三种:个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。

1.个人住房商业贷款

个人住房商业贷款是指银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。也就是说,只有具备完全民事行为能力的自然人,才能在购买本市城镇自住住房时以所购产权住房为抵押物向银行申请住房商业性贷款。

2.个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款又叫个人住房担保委托贷款,是指住房资金管理中心运用住房公积金,委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,利率较低,面向所有公积金缴存职工提供贷款,但是必须以拥有的产权住房为抵押物。

3.个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人,同时又缴存住房公积金,他在办理个人住房商业性贷款的同时还可以向银行申请个人住房公积金贷款,也就是说,借款人以所购本市城镇自住住房为抵押物,可以同时向银行申请个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。

4.贷款对象

(1)具有完全民事行为能力的中国公民。

(2)具有城镇常住户口或有效居留身份。

(3)在中国内地有居留权的境外、国外公民。

(4)稳定的经济收入,并具备偿还贷款本息的能力。

(5)有购买住房的合同或协议。

(6)交齐首期购房款(购房总额的30%或30%以上)的购房人。

(7)有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

5.贷款条件

(l)必须持有合法的户口簿(不限本市户口)、身份证或者营业执照、法人代表证明或合法居留证、护照。

(2)购买银行指定发展商的商品房。

(3)在银行开立存款专户,按银行要求存入一部分金额。

(4)同开发商签订合法有效的购房合同、协议和其他证明文件。

(5)同意将所购房产作为贷款抵押物。

(6)愿意履行贷款合同的全部条款。

(7)同意银行规定的相关(其他)条件。

6.借款人需要出具并提供的资料

(l)居民身份证原件和复印件。

(2)房屋认购书原件和复印件。

(3)首期购房款的缴纳原件和复印件。

(4)月还款能力证明:个人及家庭的收入证明、存款证明(存折或其他有价证券)等。

(5)抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权威部门出具的抵押物估价证明,保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

(6)申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明。

(7)借款人要求提供的其他文件或资料。

7.贷款期限

贷款期限是指贷款人限定借款人使用贷款资金的时间,也就是指从合同签订之日起至合同债务(含本金、利息和各种费用)清偿之日止的这段时间。贷款期限一般由提款期、宽限期和还款期组成。

提款期是指从借款合同生效之日开始,至合同规定贷款金额全部提款完毕之日为止,或最后一次提款之日为止;宽限期是指从贷款提款完毕之日开始,或最后一次提款之日开始,至第一个还本付息之日为止,介于提款期和还款期之间。有时也包括提款期,也就是说从借款合同生效之日起至合同规定的第一笔还款日止的这段时间。在宽限期内,银行只收取利息,借款人不用还本或者本息都不用偿还,但银行仍按规定计算利息,并在还款期时向借款人收取;还款期是指从借款合同规定的第一次还款日起至全部本息清偿日止的这段时间。按照我国法律规定,个人住房贷款的最长年限为30年。

8.贷款程序

(1)购房人与房地产开发公司签订购房合同,并且交纳了首期购房款(必须是已和银行签约的房地产开发公司)。

(2)购房人到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续:交验个人资料、交纳相关费用、填写法律文件。

(3)律师事务所对购房人的申请进行初审,然后由银行审批,如果银行审查不合格,将退回购房人所提供的资料和所缴纳的费用。

(4)由银行委托的律师事务所代办保险、公证和抵押物的抵押登记、备案等手续。

(5)银行将贷款款项划拨到房地产开发公司的账户上,同时通知购房人开始交纳月供。

9.贷款的偿还方式

(1)按照签订的贷款合同规定,每月交纳等额的偿还贷款。通常情况下,购房人在贷款合同规定的还款日前(每月),主动在购房储蓄账户上存足每月应还的贷款本金和利息,由银行直接划拨购房人每月应还款。

(2)购房人如果想提前还款,应当提前一个月向贷款银行提出申请,这样能免去提前时间的贷款利息,但利率仍然按照原贷款期限的同期利率执行。

10.贷款的额度、期限和利率

(1)个人住房商业贷款的最高额为所购住房总房款的70%;个人住房公积金贷款的最高额为所购住房总款的80%,且单笔贷款金额不能超过30万元。

(2)贷款期限不超过30年,通常为10~25年之间。

(3)利率随着贷款期限的长短有所不同,按贷款时中国人民银行的有关规定执行。

11.购房按揭贷款与房产抵押贷款

按揭是指购房人在支付部分购房款后,将合同名下房产的期房产权让给银行,以作为取得银行贷款的担保。只有当购房人还清所有贷款(本息及相关费用)后,才能将期房的产权赎回,从而取得房屋产权。如果购房人没有依照相关约定缴纳本息及有关费用,银行有权处理合同名下的房产。

抵押是指购房人将所购自用住房作为贷款抵押物,从而取得贷款。从本质上讲,它与按揭类似,但是,又多少存在着不同。

第一,两种贷款的设立方式不同。抵押是抵押权人(银行)限制抵押人(购房人)对房产的所有权,将抵押人的房产支配权转让给抵押权人(银行),也就是将抵押物设立担保物权的方式设立。

按揭是指按揭权人(银行)对按揭楼宇享有债权,而并非享有物权,也就是按揭人(购房人)是以转让房地产的债权给按揭权人(银行)作为条件,获得银行贷款的。

第二,法律关系的主体不同。在抵押关系中,如果债务人就是抵押人,那就只有两个法律关系主体:抵押权人和抵押人。在按揭关系中,最少应该有三个法律关系主体:按揭权人(银行)、按揭人(买方)、第三人(房地产开发商)。

第三,先期的抵押条件不同。购房人在向银行申请按揭贷款前,需要先向贷款银行存入一定数额的存款,一定时间后,购房人才能向该银行提出按揭贷款申请,而且,这部分抵押贷款可以用作购房,也可以有其他用途;而按揭贷款就只能用来购房。

第四,双方对抵押物的风险责任承担不同。抵押贷款,抵押物风险由抵押权人(银行)或抵押人(购房人)承担。按揭贷款,楼宇的风险既不由按揭权人承担,也不由按揭人承担,而是由第三者(房地产开发商)承担。如果楼宇在工程竣工验收前遭到毁损,按揭人与按揭权人不承担任何责任。

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