贷款 贷款攻略 申请并提交材料 房价会不会暴跌?这篇深度报告你一定要看|投资那点事儿
房价会不会暴跌?这篇深度报告你一定要看|投资那点事儿

最近三天,伴随着央行"加息",原海通首席宏观分析师、现中泰证券资管首席李迅雷和海通证券首席宏观姜超(他们是师徒)针对今年的房地产市场上公开对撕、观点截然对立,早在之前广发证券首席分析师郭磊从周期的角度给出了他的论断,最近原国泰君安首席宏观分析师、现方正证券首席,曾准确预见2015年大牛并成功逃顶的A股预测股神任泽平加入这场房价大论战里面,真是越来越热闹了。

但是吵了半天,几乎所有人最关心的事情还是要有个说法,那就是今年的房价怎么走?这不仅仅是无需担忧住房的三个首席分析师的预测名誉的争斗,更涉及百姓苍生的口袋。

金牌君综合四位券商首席的观点,并经过仔细思考,给出三个论断,当然欢迎各位读者分享、并表达自己的看法--

第一、在今年"十九大"以前,全国总体房价不会全面明显下跌而是稳定波动,局部二三四线城市唯有下跌,也就是说这个阶段从结果上来看李迅雷的观点基本正确;

第二、"十九大"成功召开以后到年中,中央会确立更新、更坚定、更明确、更科学的产业目标,比如深化混改、去产能、控风险等政策,甚至有可能会提出新的能够逐步接替房地产的支柱性产业,在此之后通过加息、限贷等政策允许、引导甚至要求部分非省会二线城市、全部三四线城市逐步放手下跌,但会保障一线城市和部分重要省会城市、二线城市房价稳定波动,从而带动全国总体房价稳中有跌或明显下跌,也就是说这个阶段从结果上来看姜超的观点基本正确;

第三、从今年下半年起,到明年年底,这一年半左右就是全国地产的下行周期,全国总体房价可能明显下跌或大幅下跌,因为这是这轮房地产周期的下行期到了,再加上之前的加息周期,也就是说这个阶段从结果上来看郭磊、任泽平的观点基本正确。

金牌君们按照这个时间顺序分阶段来解读或预测全国房价的走势--

第一阶段,在今年"十九大"以前--

中泰宏观李迅雷认为,尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程,也经历过降准降息的过程,但房价并没有因为加息而下跌,最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。

换言之,影响房价的因素很多,如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等,利率政策只是其中的一个因素,而且,货币政策一般是总量政策,未必针对房地产的,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响。

数据来源:国家统计局

中央经济工作会议提出,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落,这应该是今年房地产政策的核心目标,因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了,"防止大起大落"的重心是在后面,即不要大跌,就是不要刺破泡沫,故今年房价要跌非常难。

--金牌君同意这个观点就是"不要刺破泡沫",而且在"十九大"之前肯定是要这么做,道理很简单,一旦十九大之前突然发生任何大风险,会对十九大的展开甚至是中央的权威产生负面影响,各地方政府一定会施压中央要求利好政策,故房价要跌非常难,但是十九大还会这样么?未必,让金牌君们来看第二阶段。

第二阶段,"十九大"成功召开以后到年中--

海通宏观姜超认为,截止16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp。

所以,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

而2016年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

--此话说的也很有道理,但是限购限贷真正铺开执行会等在十九大之后,那么十九大会说些什么呢?按照年初各路官媒的宣传,之前火的不行的大消费和TMT已经开始给混改、去产能概念开了绿灯,而且中央已经在强调风险和实体经济等话题,所以在会上一定会把控制金融系统性风险、脱虚入实、去产能、混改之类的概念着重强调,所以在十九大之后,房价肯定是要下跌的,之前说的"防止大起大落"文字还是一样,但是内涵会发生变化,"不大起"其实是要"不起","不大落"其实是要"稳中有落"或是"明显落但是要可控",不然昨天也不会有这么多城市限制贷款购房,这些政策恰好又在"加息"之后,可见这些城市已经提前在执行十九大之后要出台的一些政策或要求了。

第三阶段,今年下半年到明年年底--

方正宏观任泽平是从加息周期角度看的:这一轮加息周期利空最大的是房市。2015~2016年一二线房价暴涨更多地是一种货币金融现象,政策通过放松限购限贷以及降息降准刺激,大的背景是城市化步入人口向大都市圈集聚的第二阶段。历次房地产泡沫崩盘都跟货币收紧和加息有关。随着中国房地产市场越来越脱离人口和居民收入的基本面,越来越货币金融化,房价对货币松紧将越来越敏感。

2016年10月以来,限购限贷等新一轮房地产调控已经密集出台,这一次加息毫无疑问是雪上加霜。目前货币市场利率上升已经传导到债券收益率,并开始向贷款利率传导。据媒体报导,北京将执行新的个人住房贷款业务要求,房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等,10月新一轮房地产调控密集出台。所以方正证券维持房市将调整到2017年底2018年的判断。

广发宏观郭磊库则认为兹涅茨周期(20年长度的房地产驱动周期)正处下行期。库兹涅茨周期在经验上一般18~20年,它的核心驱动力是房地产和建筑业的兴盛和衰退。比如美国房地产市场,1991~2010年是距离最近的一个典型的库兹涅茨周期,兴盛期16年,大致是1991至2006年;下行期4年,大致是2007至2010年。中国房地产周期可能大致类似。1999年算本轮周期的开始,大致在2013年前后触顶,兴盛期15年;2014至今是3年的下行期,纯经验规律去看,典型的周期下行期应是2017年底或者2018年底结束。以房地产投资完成额指标为例,这一数据在2010年完成了大周期中的一个大顶,投资增速33%;2011~2012年在政策下调整,2013年又快速上行完成第二个顶部,投资增速接近20%。2014年之后则是快速下行,个位数已经是一个趋势均衡位。

中国的库兹涅茨周期:1999-2017/2018

--这个阶段,金牌君认为就是这轮房地产周期的下行期叠加之前开始的加息周期,全国总体房价可能明显下跌或大幅下跌。

做个总结吧,其实从去年末开始就已经有下跌的趋势了,如下图房地产投资快速下降、全国地价已经走低,但是政策的控制会影响下降的幅度、时间,使发生重大金融风险乃正政治风险的可能性降至最低。

数据来源:Wind

数据来源:Wind

最后金牌君想说,买个房子要省点钱真是累啊,也祝各位看官能分享此文,让更多人能在房价下跌的时候住上心仪的房子。

(分析师:赵义宁)

企业贷款,新三板定增,请搜金牌顾问。

undefined
申请并提交材料 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市