贷款 贷款攻略 抵押担保贷款 房产抵押贷款中的大学问!你知道吗?
房产抵押贷款中的大学问!你知道吗?

你知道你家房子现在值多少钱吗?现在房价是一年一涨,对于准备办理房产抵押贷款的朋友来说,最在乎的可能就是房产的估价了。对房子的评估是一个技术活,有专门的评估机构进行办理,其实我们是可以自己进行评估的,至少自己心里能有个底,到底自己的房子值多少钱。下面,"早知道”就为大家整理一下关于房子估价的问题。

一般专业评估机构在做评估时,都会到现场实地评估,因为房产评估价格,主要受以下几个因素影响:

1 地段

地段绝对是影响房子价格的关键因素,如学区房、商圈房产,地段好的房子就是能卖出好的价格。

2 房屋使用年限(房龄)

修建时间近,近几年才交房的房屋,“身价”也是最高的时候,随着使用年限的增加(不考虑涨价因素),价值也会随之降低。

3 户型朝向等

即使是同一小区单元,户型合理、朝向符合心理预期(朝南),要比户型紧凑、其他朝向的房屋价格要高。

4 小区配套设施

如果小区配套设施完善,管理规范,房子价格也会水涨船高。

具体来说,房产价格评估可运用如下公式进行计算:

评估单价=周边新建商品房单价*(房屋因素+环境因素)。(注:根据户型、朝向以及物业管理情况、有无重点中小学校相应的加减。如户型好+8%,差-10%;楼层中间+3%,偏矮或偏高-3%等等。)

评估总价=评估单价*房屋面积(一般为建筑面积)

目前很多网站都有房产评估的功能,用户只需要简单输入或选择一些数据,便可评估出大概的价格。当然如果有同小区的二手房交易价格,也可作为参考。

需要注意的是,如果办理房产抵押贷款,则贷款额度为房产评估价格的6-7成。当然贷款机构会指派与其合作的专业评估公司,前往现场实地评估。具体以评估公司给出的评估价格为准。此外大多数银行的房产抵押贷款,对房龄有所要求,房龄+贷款年限≤30年。当然能否贷款,能贷款多少年,具体还要看银行的规定。

以上内容就是为大家整理的关于房产抵押贷款对房子估价的相关问题,希望能帮助到大家。相信大家对于估价已经有了一定的了解,下面我们来说说房产抵押贷款的几个常见问题。

房产抵押贷款必须搞懂的七个问题

一、借款人在抵押房屋时是否属于多次抵押。

此问题根本不必担心,携带房屋手续到当地房产局提档即可,房产局档案一目了然,目前中国很多地方连二次抵押都不能进他项,谈何多次抵押。(注:如果民间借贷从业者不知道提档是怎么回事,你就别在这行混了。另外说明一点,针对于《担保法》关于抵押权顺位与优先受偿权的司法理论来讲,房产是可以无限次进押的,但是很多城市的房屋管理条例是不允许的。这是目前行政层面与司法层面的矛盾,此处不多做讨论。)

二、借款人的房产是否属于唯一住房?是否小于70平方米?审核过程中有没有提供真实的二居证明?发生逾期房产能不能执行(变现)?(此处不讨论房产价值问题)

提供二居证明的本来目的是防止在借款发生逾期时,避免唯一住房无法强制执行,但是我在这里可以郑重的告诉大家,做民间借贷的,一旦发生逾期,需要收回借款时,第一原则就是避免诉讼,不用法院执行,下面会叙述这个是怎么实现的。

目前民间借贷在办理抵押时,实际上基本是六个合同或手续,实际存在的是六项司法权利(四项独立权利+两个从属权利)

1、债权:借贷合同。

2、抵押权:抵押合同及手续,债权的从属权(他项权利证,目前国内大部分地区只能做第一顺位抵押权登记,少数地区不限制)。

3、物权代位:不可撤消的房屋全权委托公证(此项为重中之重)

特别提醒:受托人不要做成债权人(抵押权人)自己,要做成债权人(抵押权人)信赖的第三人(非直系亲属,目的是防止房屋变现困难(万一房子不好卖),这时受托人可以把房屋直接过户给债权人(抵押权人),说的更直白一些就是到时放的款收不回来,房子又卖不出去时,大不了自己还能剩套房子,日后再变现,也不至于把自己玩死。而且在过户给自己时完全可以玩低评高贷或低签高收,还能套出来更多的钱,这里不做详细解释。

注意这里要画重点了:此委托公证效力极其强大,受托人可以在不通知原房屋产权人(债务人、抵押人)的情况下,直接将房屋过户给除受托人自己及受托人直系亲属以外的任何人,包括抵押权人、然后直接收房子,此时房子已过户更名,与原产权人完全脱离,收房子行使的是物权,并非抵押权,物权属形成权,并非请求权,与房产是不是唯一住房无关,与所抵押的房产所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人无关。更重要的是,此时收房子根本就不是债权人(抵押权人)在行使抵押权,而是第三受让人在行使物权,即使是房屋过户给了债权人(抵押权人),收房子的行为也是在行使物权,与债权和抵押权完全无关,本人在线下实际操作中,市内各区的开锁公司都是与我们长期合作的,遇到收房子不配合的,直接带着开锁的去换锁芯,直接清人,原房屋产权人报案都没用(只要不伤人就没事儿),派出所出警后,警方只对房产证说话,线下这样做了近十一年,从未出过问题(一定要在过户后,新的房产证下来了再收,加急办理大概是7至15天,加急费420元左右,另注:过户后房产档案立即变更)。

针对不可撤消的房屋全权委托公证中受托人的权利概述:受托人代替原房屋产权人,办理该房屋一切事宜,与房屋原产权人亲自办理具备同等法律效力,包括代理原房屋产权人签约、解押、办理买卖手续过户更名、代缴一切税费、代收房款、代收房款后代替原房屋产权人清偿不超过代收价款金额的在此房屋上附有一切抵押权的债务,并免除受托人一切责任。(非亲属交易时房款会走房产局的资金监管账户,三至七个工作日会直接打到受托人和他项权利人(抵押权人)指定的账户),各地在操作手法上会有些不同,但都是大同小异,套路差不多。

如果在抵押期间,此房屋产生另外的查封,此时有两种玩法:第一,直接找到提起诉讼保全的人,和他沟通,提起诉讼保全的人一定会明白,房屋强制执行变现基本都得两年的时间,房子值多少钱谁都知道个大概,和他明说,房子我们能直接卖,变现以后我们把我产的债权金额扣下,剩下的购买你的债权,也就是债权转让,这种玩法比较变态,也存在一定的风险,就看你怎么玩了。

4、期限物权:房屋买卖公证

如果在抵押期间,此房屋产生另外的查封,另一种玩法就是提起诉讼,但是这有一个重点,几乎网络上没有公开这件事,就是债权人起诉时,不会用借贷抵押合同起诉,而是用买卖公证起诉,因为这样执行起来比较快,基本五六个月房子就能搞到手,然后再想办法变现。

另外一个优胜就是,在房子不好变现,做为最后一道防线,上面提到的受托人将房屋过户给抵押权人时,防止原房屋产权人以流质担保契约抗辩,中华人民共和国《担保法》中就物权做为债权的担保物权时,流质担保契约属无效合同。

5、具有强制执行效力的债权文书:强制执行公证(线下从业近10年,从来没用上过,只是设计的一道防线而已)。

6、定金担保权(期限物权的从属权):把借款的金额在公证书中,做成买房的定金。(提示:定金非订金)

(注:以上手续全做完一共不到900元钱,不含逾期房屋过户费用及过户后的新房产证加急费。)

三、借款人如果已婚是否双方都到场(房产局、公证处)签字?

进押之前,携带借款人(房屋产权人)户口本,到当地片区派出所查户籍档案,所有信息一目了然,有配偶或共有人的,必须一同前往公证处和房产局办手续,如果借款人(房屋产权人)是单身,必须开单身证明。

如果借款人不是单身、或房屋非单独所有、或婚前自有财产但未做婚前财产公证、或婚后独有财产但未做婚后财产公证、离婚后财产未做分割的(离婚协议中明确指出财产分割细则、已经终审判决生效但未执行的除外),以上所列举的任何情况之一或多种情况并存的情况下,双方必须本人到场签字。

四、所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人。

做了房屋全权委托公证后无需担心,参考问题二第3项的解释。。

五、关于经济适用房、政府联租房等抵押问题。

经济适用房、政府联租房等住房,房产局根本就不受理抵押登记,有些地区对于经济适用房、政府联租房等住房连提档都不可以,谈何抵押?可能有人会问:如果借款人把此类房产的房产证等手续押给出借人,签了抵押协议,此抵押权是否生效?如果出借人借他钱了,那可真是千古奇闻,身为民间借贷的从业人员,连中华人民共和国《担保法》中就不动产做为债权的担保物权时,其唯一司法生效要件你不知道吗?如果你告诉我不知道,我奉劝您一句,不要踏入民间借贷行业半步。

六、房子说收就收?到底是谁在收?

上面已经说过,是新的房屋产权人(受让人、包括原抵押权人(他项权利人))在行使对该房屋的物权,物权为形成权,并非请求权。

线下民间借贷的“行规”是放贷人帮着收,这都不算事儿。

七、关于抵押的房产是否在抵押之前已经租赁给了别人的问题。

《中华人民共和国城市房屋管理法》规定,房屋出租需到当地房产部门进行登记备案(备案后进档案),不登记不得对抗第三人。

不能办理房产抵押贷款的

十种房子

问:我目前有一套自有的房子建筑面积134平米,每平米5000元,总价接近70万元。我想用这套房子办理抵押贷,请问我可以获得40万元10年期的贷款吗?如果可以,利息是多少,每个月需要还多少钱呢?

答:房产抵押贷款是银行贷款产品中比较常见的一款产品,基本每家商业银行都有相关的产品,但是对于借款人来说,一直存在一个误区,就是认为只要是房子就能做抵押贷款。这是不正确的,因为房产性质复杂,银行对借款人所抵押房产的产权性质是有要求的,在此“早知道”为大家做一详细的介绍。

什么是房产抵押贷款

首先要先了解一下什么是房产抵押贷款?介绍之前,我们先简单介绍一下抵押贷款,抵押贷款是借款人用一定的抵押物作为物品保证,向金融机构取得的贷款。抵押物通常包括有价证券、国债券、各种股票、房产以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期,借款者必须如数归还,否则银行有权处理抵押品,作为一种补偿。

而房产抵押贷款顾名思义就是指,借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物,向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。这也就说明这种贷款产品需要借款人提供相应的房产。

哪些房产可以做抵押

知道了房产抵押贷款的概念后,我们就进入正题,到底哪些房产可以作为抵押物?在国家《担保法》里的规定是“抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物可以作抵押。”

因为房产的产权性质复杂,在这里先列举一下哪些类型的房产是不能做抵押的。

1、公益用途房屋

根据有关规定,学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施,不论其属于事业单位、社会团体还是个人,都不得抵押。

2、小产权房

小产权房只有使用权,没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。

3、未结清贷款的房子

已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时,银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。

4、房龄太久、面积过小的二手房

银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的,大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上,50平方米以下的二手房,许多银行是不予放贷的。

5、未满5年的经济适用房

未满5年的话是不允许上市交易的,银行同样无法取得他项权利证,不能办理抵押贷款。

6、部分公房

如果无法提供购房合同或购房协议,或者不能提供央产房上市证明,也无法进行抵押贷款。

7、文物保护建筑

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

8、违章建筑

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9、权属有争议的房子

权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子,不得抵押。

10、拆迁范围内的房子

已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

房产抵押贷款如何

享受低利率

想要办理高额贷款,房产抵押绝对是不二选择。但是很多人都会担心高昂的利率会让自己无法负担,其实由于有房产作为抵押,银行认为降低了风险,所以愿意贷款给借款人,同样所收取的利息也不是很高。当然,如果有办法能够把利息降到最低,借款人又何乐而不为呢?那么,房产抵押贷款如何享受低利率?

首先,把个人资质提到最高。去银行申请贷款时,好的个人资质申请贷款是可以加分的,据了解,个人资质较好的借款人能够享受低利率贷款。所以建议借款人如果有未还清的贷款可以立即还清,信用卡也可先还清,尽可能的准备多的财产证明,高学历者提供学历证明,除固定收入外提供额外收入证明等,有了这些辅助,借款人申请房产抵押贷款一般都能够享受到低利率。

其次,有多套房者尽量选房屋估价较高的房子进行抵押。房屋的估价值越高,贷款机构会认为他们的房贷风险越小,也会认为借款人的贷款资质越好,因此同一借款人用房屋估价较高的房子进行抵押申请抵押贷款,这套房子可申请到的房贷利率相对较低。

最后,找担保公司协助贷款。如果借款人有担保,其贷款风险会越小,相比个人资质的借款人,贷款机构更喜欢贷款给有担保的借款人,那么有担保的借款人也容易获得较低的贷款利率,当然申请房产抵押贷款也不例外,借款人让担保帮助申请贷款,那么借款人享受到低利率贷款的几率很大。

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