贷款 贷款攻略 省钱技巧 若房贷利率上调叠加限购限贷 房价将会如何
若房贷利率上调叠加限购限贷 房价将会如何

央行变相加息,市场主流观点在于,股市债市楼市都将会受到冲击。特别是热闹的春节之后,颇具指标意义的北上广深楼市情况如何?让最新数据给出结论。

海通证券姜超的观点在于,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

总体而言,春节假期还是给各地楼市造成较大冲击,所以2017年1月主要大城市楼市成交量均出现不小幅度的下滑,而业界对各地楼市涨跌预期不一,似乎又昭示着2017又是楼市风云诡谲的一年。

北京:量跌价稳,调控政策不加码

根据北京市住建委公布的官方数据统计,2017年1月全月,北京新建商品住宅共签约4994套,其中新建纯商品住宅签约2477套,环比2016年12月3250套的纯商品住宅签约量,下滑23.8%。二手住宅方面,2017年1月,北京市二手住宅共签约12860套,环比2016年12月18079套的二手住宅成交量,下滑28.9%。

不过,尽管成交量下滑不少,北京地区的房价表现平稳。

记者接触的数位房地产中介,包括链家地产、中原地产等相关人士表示,春节期间北京市场交易清淡,旗下一些门店也因为假期关门休息,但房产价格未见松动,表现平稳。

2016年9月30日,北京打响楼市调控第一枪,率先出台“京八条”,紧随其后全国20多个城市相继出台调控政策,至少从目前来看,这一轮楼市调控已经达到预期效果。

2017年1月中旬,北京市人大代表、副市长陈刚明确表示,北京市目前对于楼市调控政策不会加码,当前政策效果不错,会根据北京房地产市场运行情况来微调一些政策,例如土地供应方面,来保证楼市和土地价格的稳定。

上海:新房成交量创7年新低

在春节各地楼市的一片冷清中,上海楼市堪称“最冷”。

根据中原地产最新数据,1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量最低的。

具体而言,春节期间上海地区只有8个项目有交易记录,并且所有项目都只成交了1套。而去年同期有24个项目有交易,除了刚需改善外,还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

二手房市场格局与新建住房市场类似,整个市场市场进入“假日模式”。

回顾上海2016年,地产波动贯穿全年,也可能正是基于这些原因,这个城市的楼市仍处“低落期”。

2016年一季度,在全国房地产去库存的背景下,上海市房地产市场量价齐升。贯彻落实“因城施策”,上海率先在3月份出台“沪九条”调控政策,此后市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播,市场再度出现过热态势。2016年10月和11月,上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。四季度之后,政策效应释放,预期趋于平稳,成交量有所回落。

广州:2016最猛,2017继续

说起2016年的楼市狂欢,在一线城市中一向价格亲民的广州只能让其他城市慨叹,“有过之而无不及”。即便在2016年10月之后,全国刮起调控旋风,广州这厢的房价也止不住上升势头。

目前没有广州市政府的官方数据,但来自网易房产数据中心统计显示,1月份广州全市网签成交6823套,同比去年(7809套)下降12.63%,环比12月(11829套)猛跌42.32%;成交均价16970元/㎡,同比去年(15310元/㎡)涨幅为10.84%;环比12月(17075元/㎡)微跌0.61%。

值得一提的是,业界人士大多认为广州楼市价格微跌只是春节的短暂现象,2017年广州将成为房价继续上涨的罕见“一城”。

主要原因包括两方面:

第一,2013年11月广州市出台“穗六条”,要求非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明,如今“穗六条”的这一限制已经打开,一大批非穗籍买家成为新进生力军;

第二,2016年四季度,广州出现供地高峰,造就“高价地”的同时也埋下了楼市继续升温的伏笔。

深圳:一如往常,量价齐跌

深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据显示,2017年1月,深圳市一手住宅成交环比下跌超过两成,成交价格也继续下降。

统计数据显示,1月份深圳市一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%;房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%。

从区域成交情况看,龙岗仍是成交的主力区域,上月共成交1124套,接近占据全市总成交量七成,成交均价为32371元/平方米。而从成交结构来看,1月份90平方米以下中小户型成交量为1172套,占总成交量的71%。分析人士认为,首套置业比例大幅提高,代表刚需购房得到释放,也成为投资购房行为被进一步抑制的信号。

实际上,深圳楼市出现量价齐跌已有一段时日。

2016年10月4日,深圳市政府出台“深八条”,被业界成为史上最严楼市调控政策。也正是从彼时开始,深圳楼市风向急转。

从深圳市规土委发布的官方数据来看,2016年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%,房价已经跌回了2016年中水平。与此同时,12月深圳新房成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%,一手房成交量创下2016年全年最低。

对此,搜房网某位资深房地产中介向券商中国记者坦承,“深八条”对深圳楼市的震慑威力确实巨大,目前楼市整体仍然处于缓和向下的惯性之中,这个趋势估计今年一季度结束之前不会改变。

地产凛冬将至?

海通证券姜超在他的最新研报《央行变相加息,谁的眼泪在飞?——评逆回购利率上调》中对于楼市的核心观点在于——如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

截止16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp.

所以,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而房地产市场的严冬或将到来。

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