贷款 贷款攻略 购房贷款 商业贷款 房产开发商们醒醒 央妈对楼市的惩罚来了
房产开发商们醒醒 央妈对楼市的惩罚来了

向来关心国事,有“总理思维”的地产商们,赶紧醒醒了,现在,该到了关心你们自己命运的时候了。因为那个被视为母爱泛滥的央行,正在收起那副慈爱的面孔,一场“冲动的惩罚”,就要来了。

大年初七,春节假期结束后的第一天,央行向上调整SLF利率,而这时候的地产商们,多数还在休假。选择在这么一个时候,央妈告诉她曾经溺爱的诸多子嗣们,货币政策的宽松状态已经结束了。

不怪地产商们一下没有反应过来,央妈表达情感的方式太过含蓄。

SLF的全称,是“常备借贷便利”,是一种央行向市场注入流动性的方式。直白点说,就是央行给商业银行贷款,再由商业银行通过信贷投放的方式,注入市场当中。然后,再按照一定的利率,在一定的周期之后,由商业银行向央行偿还这笔借贷。

从以往的情况看,央妈每次SLF操作的规模都不大,但是,频率很高,所以,这是对商业银行银根影响最为直接的一种货币政策工具。尤其是7天期限的SLF,对商业银行的信贷投放能力来说,影响十分直接。

这次上调后,SLF隔夜、7天、1个月利率分别为3.1%、3.35%、3.7%,而此前的利率分别为2.75%、3.25%、3.6%,上调幅度都不算小。银行放贷的资金成本,必然面临在短期内升高的情况。这当然会在相当大的层面上影响房地产,具体来说,有以下几个因素需要考虑:

1、这可能是对1月信贷增速的“惩罚”,房地产也被“连坐”。

截至今天,央行尚未发布2017年1月的社会融资规模、信贷增速数据。但是多家机构预测,2017年1月的信贷增速或与2016年1月同期持平。这显然与2016年底中央经济工作会议传达出的“降杠杆”精神不符,所以,央行提高商业银行使用频率最高的SLF利率,就是要约束信贷规模的增长速度。

回想2016年1月的社会融资规模数据,超预期的信贷增速中,个人按揭贷款占比不小。如果2017年1月的社会融资规模增速结构中,个人住房按揭贷款的占比不能明显下降,那么,央妈的“惩罚”显然将继续下去,而且力度会逐渐增强。

2、“便宜的”按揭贷款即将绝迹。

虽然SLF这种货币政策工具操作听起来十分复杂,但央行的意图是十分明显的,即最终要向银行贷款形成利率传导,从而控制银行发放信贷的增速和规模。这种意图是普适性的,自然会影响到业务比重占比极大的房贷。

商业银行靠利差赚钱,现在资金成本上升了,原有针对房地产按揭贷款的各种优惠利率自然就将绝迹。如果说去年年底和2017年1月,一些银行还仍有不多的房贷优惠利率政策在执行的话,那么,从2月开始,这些房贷优惠利率就将陆续绝迹。

3、房地产将会面临“加息周期”的预期。

攸克君说句武断的话,对于房地产市场的流动性来说,其实存贷款基准利率并不是最关键的。短期内,决定商业银行放贷资金成本价格的,主要是央行各种货币政策工具中标出的利率。所以,一般意义上说,SLF利率向上调整,在一定意义上,就可以看做是加息。

更关键的是,如果SLF的利率调整不能达到央行控制信贷增速和规模的预期目标,央行可能会选择加息。坦率而言,过去一年间房地产市场的繁荣,更多是低利率与充沛货币供应相互叠加的结果。恐怕尚不要等到加息成真,而仅仅是“加息预期”形成共识,市场中资金还是否会向房地产流动,就将成为巨大的疑问。

想想那几年加息通道中的房地产市场是怎样的吧?对开发商而言,那显然不是个好日子。

4、开发商惟一的窗口,在于赌央行是否在调高SLF利率后降低存款准备金率。

中国的地产商群体,固然关心国事,但是,对于复杂的货币政策操作,一般缺乏技术性的理解。从SLF和央行货币政策执行的中远期目标来看,仍然存在持续调高SLF利率,同时,降低存款准备金率的操作方法。

这种做法的目的在于,既通过资金杠杆增加银行的发放信贷的资金成本,但同时,又保持市场中一定规模的流动性。尽管一旦降准,货币当局注定会严防死守资金流入房地产,但是,一旦真正降低存款准备金率,资金流入房地产市场只是迟早或者多寡的区别。

攸克君斗胆预计,在连续2~3次SLF利率上调操作后,存款准备金率下调的可能性就会增大。如果地产商们能够卡准这个时间窗口入市卖房,“低调地”拉一根“小阳线”出来,在2017年并非没有可能。

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