贷款 贷款攻略 贷款防骗 房贷增速五年来最快 预计今年房企陷入钱荒
房贷增速五年来最快 预计今年房企陷入钱荒

国家统计局公布的房地产行业发展报告数据中,房地产开发企业到位资金最能反映房企的生存情况。2016年房企到位资金整体上涨15.2%,在所有资金的来源中,个人按揭贷款的增长幅度最大。业内人士认为,2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。不过,在抑制楼市泡沫的政策调控下,2017年房地产市场将告别高增长,同时信贷政策逐步收紧,预计2017年房企将陷入“钱荒”。

个人按揭增长五年最快

1月20日,国家统计局公布2016年全国房地产开发投资和销售情况。其中,房地产开发企业到位资金情况如下:2016年,房地产开发企业到位资金144214亿元,比上年增长15.2%,增速比1-11月提高0.2个百分点。其中,国内贷款21512亿元,增长6.4%;利用外资140亿元,下降52.6%;自筹资金49133亿元,增长0.2%;其他资金73428亿元,增长31.9%。在其他资金中,定金及预收款41952亿元,增长29%;个人按揭贷款24403亿元,增长46.5%。

不得不提的是,在房企到位资金中,定金、预收款及个人按揭贷款增长幅度较高,占据房企到位资金超过50%,而这部分资金正是房企销售所得。北京商报记者对比过去五年的数据发现,2016年个人按揭贷款对于开发商资金贡献的增幅也是五年中最多的,即便是在2013年房地产市场达到周期性高峰时,个人按揭贷款的同比增速也仅为33.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,个人按揭贷款的增幅规模较大,主要受两个因素的影响。第一是市场交易量活跃,尤其是2016年新房交易量同比增超两成,所以会带动相关房贷数据的增长。第二是商业银行放贷是比较积极的,所以按揭贷款的规模也会快速上升。这两个因素都对房企的房贷层面的资金回笼有积极作用。

在中原地产首席分析师张大伟看来,2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。楼市新政出台后,房地产市场关于首套房及二套房购房首付比例下调,宽松的信贷政策以及去库存政策的刺激下,全国房地产市场普遍开始回暖,引发2016年前三季度房地产销售市场的火爆行情。

国家统计局数据显示,从库存方面来看,2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,较2015年71853万平方米下降了3.2%。其中住宅库存40257万平方米,与2015年45248万平方米相比下降了11%。2015年相比2014年则呈现整体上升。

利用外资额连续两年跌50%

在2016年全年的房企到位资金情况中,只有利用外资方面出现52.6%的下跌。事实上,自2015年,房企到位资金中外资来源就开始出现下滑,且下降幅度也超过50%。北京商报记者查询国家统计局公布的2015年全国房地产开发投资和销售情况发现,在2015年房企到位资金中,利用外资为297亿元,下降53.6%。

业内人士分析认为,近期美元汇率大幅提升,发行美债成本大幅增加,受此影响,2016年绝大多数房企发债转向国内。根据数据提供商Dealogic的统计,2016年前11个月,21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券,相比上年同期26家企业发行的128.87亿美元,不论是数量还是金额均出现大幅下滑。

在房企到位资金情况中,除去海外资本及其他资金中的定金、预收款、个人按揭贷款外,国内贷款增长6.4%,自筹资金增长0.2%,这两部分资金在2015年的情况则是分别下降4.8%、2.7%。

有证券分析师认为,这主要是因为宽松的货币环境降低房企融资成本,根据贷款基准利率来看,房企通过银行贷款融资成本已达到2004年以来最低水平,而通过公开债务融资成本则较贷款融资成本更低,低廉的融资成本推升了房企融资积极性,进而促进房企融资进行投资。中原地产监测数据显示,2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。

信贷收紧下的“钱荒”

对于房企而言,2016年前三季度是“繁荣”的时期,但是2016年四季度起,信贷政策开始收紧,开发商发债融资规模呈现断崖式下跌。

中原地产研究中心数据显示,2016年四季度,房企债券融资仅为1100亿元,相比三季度总发债量3480.7亿元减少了68.4%。其中12月房企合计债券融资为126.7亿元,仅占全年融资总额的1.11%,是近一年来的最低点。债券利率则出现了抬头迹象,资金成本开始加重。

张大伟认为,过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合,一旦信贷政策收紧,房地产市场将快速降温,预计2017年一二线热点城市成交量将受政策限制而出现同比大幅回落,三四线城市虽然继续有去库存政策利好,但市场基本面难以支撑高增长,销量同样将出现回落,届时全国楼市将告别高增长,回到相对平稳水平。

在此情况下,房企依靠销售来获取资金的途径也将面临考验。业内人士认为,在信贷收紧、楼市成交下滑几乎成为定局的情况下,2017年房企获得资金将变得艰难,陷入“钱荒”,对房企的财务将是一个极大的考验。

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