贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 一组数据告诉你,2017年房价将迎来大跌。。
一组数据告诉你,2017年房价将迎来大跌。。

在今年这一轮房价上涨中,二线城市房价上涨与中国加速大城市化进程有关。中国大城市化率的提升有很大空间,但城镇化进程已经进入后期,因为现在留在农村的农民数量很少,我曾在2012年研究过中国第一产业的劳动人口的真实数量,应该比国家统计局当时公布的少了一个亿。

为何差异会那么大呢?

首先从作为经济人的本能逻辑去思考:从事农业劳动的回报率低下,大约只有制造业的六分之一,所以,青壮年劳动力留在农村从事农业劳动是不符合经济学原理的,从事农业劳动的主体最终应该是老年劳动力。几乎所有发达国家的农业劳动人口的平均年龄,都在60岁左右或更高,其中日本为63岁,中国也不例外。

举个例子,不久前,总理在江西九江考察时,询问了一个在农田劳作的农民的收成情况,我注意到媒体报道该农民的年龄是67岁——农村一直盛行这么一个说法:三个种田农民的年龄总和超过200岁,说明如今农村可转移农业劳动人口已经不多了,既然农村的青壮年劳动力已经不多了,那么,中国可以转移的农业劳动人口数量也不多了,城市化率水平同样存在低估的可能。按我的推算,中国实际的城镇化率应在60%以上,也高于统计局57%的水平。

然而中国的大城市化率还有较大的提升空间。

如美国人口超过100 万城市的人口总数占全国比重一直在上升,从1960 年的38.7%提高到2014 年的45.2%;日本从40.6%提高到65.3%;韩国更明显,从21.3%提高到45.9%;澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%;加拿大从30.1%提升到45.5%。

中国的这一比例从1960 年时的7.9%提高到了2014 年的23.2%,和上述国家相比还有很大提升空间。

图1:部分国家的大城市化率(2014年)

从这一轮楼市上涨过程中,合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化(人口现象),南京则有补涨成分,贵阳作为西部地区的省会城市,尽管人口净流入,但周边地区居民的收入水平偏低,房价难涨。

从过去15年省会城市人口流入量可以看到,厦门位居第一,房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降,但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加,南京的人口则比江苏增长得更快。

图2:2000-2015年部分二线城市人口变化(%)

统计局数据也反映了中国人口集聚的现象,如房价涨幅较大的城市基本上都位于经济发达地区。

据国家统计局9月公布的数据,与去年同期相比,70个大中城市新建住宅涨幅超过5%的为少数,只有29个城市。涨幅超过10%的更少,只有19个城市,且均分布在四大经济发达地区:京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中部城市集群(武汉、长沙、郑州)。

这说明虽然房价涨幅很大,但是具有集中性。即这一轮房价上其实是结构性上涨,类似于去年的股票行情。

而中国指数研究院的统计数据显示,过去一年百城房价上涨16.6%;过去五年国内100大城市加权平均房价上涨28.4%,但同期名义GDP增长50%(估算),M2增长93%。因此100大城市加权平均房价涨幅并没有超过M2和GDP,这说明房价上涨是少数现象,并不是普遍现象,并且主要和人口与货币往大城市集聚相关,且这个过程还没有结束。

当前,严格控制超大城市的人口流入已经成为国策,如上海提出到2040年要把人口控制在2500万,但并不增加城市建设用地的数量,这说明政策导向上主要是抑制需求。但建国以来上海历次关于人口规模预测的城市规划都被远远突破,没有一次能够达到预期目标。

因此,到2040年上海人口将远超2500万,也是一种基于历史事实的经验性判断,因为土地的用途是可以控制的,但人口流动则是社会现象,难以控制。

2010年之后房价上涨主要为货币现象

在2010年之前,农业人口向城镇流动的规模不断增加,2010年之后,农村人口向城镇转移的数量逐年下降(见图3)。2015年外出农民工数量为16884万,只比上年增加63万,增速为0.4%,但中国流动人口数量首次下降500万(2014年增加800多万)。2012年,中国16~59岁的劳动人口数量也开始下降,迄今为止中国劳动年龄人口已经减少近1500万。这表明从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。

图3 :近5年农村转移人口

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