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资本外流——压倒中国房价的最后一根稻草!

资本外流,压倒中国房价的最后一根稻草

加尔布雷斯的《1929年大崩溃》写于1955年,现在仍然在不断地重印。按照加尔布雷斯自己的说法,“该书每次重印,说明又一个泡沫引发的灾难的到来。”

在这本书里,他一方面强调了所有的金融危机都有相似的特点,那就是表现为“首先是资产价格的不断上涨”;另一方面,金德尔伯格不断强调其贯穿全书的一个观点:“投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。经济状况好时,信贷供给快速增加;信贷状况困难时,信贷供给显著减少。”并且,他站在国际的视角讨论了资产价格与汇率变化之间的关系。这对于讨论当下中国的房地产价格,具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷,还是汇率,都是影响中国房价的最关键因素。

在金德尔伯格看来,上世纪70年代以来,很多经历过信贷泡沫的国家,都受到资本流入的困扰。大量的流动性需要找到出口,热钱的流入导致本币的升值,本币的升值又导致资产价格的上升。受乐观情绪的影响,大量的资金不断进入房地产等市场,“要在列车开动前上车”成了很多人的共同选择,从而导致资产价格的叠加暴涨。但是,一旦信贷泡沫破灭,房价就会暴跌,本币贬值,资本外逃。

信贷泡沫导致资产价格泡沫,每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。这是金德尔伯格在考察了几乎所有的金融危机之后得出的核心结论。

而且更重要的是,金德尔伯格发现了各国资产泡沫背后的关联:日本房地产泡沫破灭之后,国际资本流入了东南亚、墨西哥、巴西等国,导致了亚洲金融危机和墨西哥危机;而1997年亚洲金融危机之后,避险的资金又流入了美国,导致了美国的股市泡沫。

笔者对2017年的房地产维持谨慎,并提醒大家不要用过去18年房价一直上涨的经验来预测未来。因为我们看到了资本流出和人民币贬值这两个逆转的因素,以及价格到了一定程度之后,真实需求的萎缩。

对于极不确定的2017年的中国经济而言,确保房地产的稳定很重要,我们不希望房地产泡沫在2017年破裂,但这意味着,管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。也许功夫真的在诗外。

资本外流——压倒中国房价的最后一根稻草!

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