贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 别做傻事了!提前还款在任何时候都不划算!
别做傻事了!提前还款在任何时候都不划算!

对于大部分刚需购房者来说,为了减少利息支出,他们一般有两种选择,分别是等额本息提前还款、减少贷款额度。但是,实际上这两种选择均不划算!

先来说个案例:

    

你申请了200万房贷,等额本息30年还清。第一年的月还款额是这样的:

这一年支出本金30045.37元,而支出利息高达97323.23元,看上去提前还款挺划算的。但是如果我们这样想,贷款200万,刚开始只还利息,最后一期还上全部本金,那我们刚开始的一年要还多少钱呢?

不用多说,刚开始的一年还的全部是利息,本金固定为200万,这一年的还贷支出就应该是200万×4.9%(五年期以上基准年利率),结果是9.8万,比我们等额本息计算的第一年支出多676.77元。等额本息之所以会少,是因为我们还了少量的本金。

看懂了吗?实际上就利息成本而言,银行完全是按照规定收取的利息,并没有多收一分钱。假如你在第5年的时候一次性还了100万,剩下还有100万贷款,那么接下来你每年只需要还4.9万元。我们来看看等额本息还款法最后一个月还款的钱数:

200万房贷,第360期月还款额为10614.05元,其中本金为10570.90元,而利息仅为43.15元。利息是这样算出来的:剩余本金×月利率,也就是10570.90×4.9%÷12=43.15元。

银行计算利息没有任何问题,都是基于剩余本金计算的当期应还的利息,等额本金还款法也是如此。

                    

接下来我们说说为什么提前还款不划算。

其一、4.9%的利率只是名义利率,实际利率低于这一水平

要明白这个问题,我们先得说一下通胀率。一定的通胀率可以鼓励消费、扩大生产和增加投资。经济越不景气,意味着货币越宽松、利率越低。维持一定的通胀率靠什么?自然是增加货币供应。

其二、保持一定的流动资金很重要

之前笔者写过一篇文章, 探讨的是占有流动资金的重要性。拥有一定量的流动资金可以理财来获得收入,虽然可能年化收益率比贷款利率4.9%还低,但不要忘了,流动资金的存在还能降低你的机会成本。

举个例子吧:

你有200万流动资金,目标房产总价200万。你有两种选择:200万全部用于买房和首付三成60万。

选择前者,200万首付,手中流动资金为0。

选择后者,60万首付,手中流动资金剩余140万。

前者没有月供成本,后者需要按月还款,似乎要承担利息成本,但从机会成本的角度来说,后者要优于前者。

由于房子属于低流动性资产,全部资金投入房贷后,短时间很难抽身,即使决定立刻卖房,也要一段时间才能够脱手,而且出售价格可能不理想,这里体现的就是机会成本。

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