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明年开发商的的日子将很艰难

明年开发商的的日子将很艰难

最近,我们反复表态,而且从2个月前要抑制资产泡沫,到最近明确点了名,就是要抑制房地产泡沫,再看市场由于美联储加息,利率市场上涨,债市全面失血大跌。这让整个的融资环境堪忧。

可以说,现在开发商处于了一个非常尴尬的地位,一方面本来就形势不好融资难,融资贵,而另外一方面又被严格监管,被按在地上去杠杆,所以这日子几乎没法过了。那么能不能过冬?这主要看地主家是不是还有余粮,而情况更加糟糕的是,地主家不但没有余粮了,反而地主都变成了杨白劳。有数据显示2017年,将有1000亿元的债务到期,远超过2016年的659亿元,所以可谓是亚历山大。

巨额债务到期,但开发商已经找不到钱了,截止到12月22日,今年以来房地产企业发行公司债8000亿元,占国内公司债发行总额为3成。从发行额来看,比去年多了一倍,尤其值得注意的是,从10月份开始,地产企业发行公司债单月占比就持续低于同期累计占比,且呈现明显下滑态势。12月份以来,地产企业发行公司债数量更是持续为0。

而从交易所公司债数据来看,地产企业发债下滑更为明显。其在11月份发行公司债只数就仅为1只,发行额5亿元,占比当月仅0.7%。

开发商对于银行的依赖程度高达65%,特别是小开发商大概能到80%,换句话说8成资金都是银行来的钱,现在只要管住了银行,开发商立马就失血。那么有个问题是,银行能不能管住呢?以前不能,现在必须管住。

前两天有个政策,非常的重要,我也说到了,但是看得人不多。可以说是给了开发商一记闷棍,就是央行将于2017年一季度评估时开始正式将表外理财纳入广义信贷范围。这就意味以前杂乱无章,任性胡来的银行表外资产,将要被央行统一监管了。如此一来,理财资金休想通过其他途径在监管之外去给开发商输血了。而这部分资金有多少呢,截至9月30日,银行理财资金中委托外部投资的金额为3.46万亿元人民币(4980亿美元),占总存续规模的13%。农村金融机构委外理财的比重约为50%。而这些贷款央行无法衡量,也不知道有多大的风险。而这些资金,其中有很大的一部分都流入了房地产领域,给了开发商拿地开发。所以之前是一种放任,你在监管之外,我再怎么调控,你仍然有资金补血,而现在我把你所有用钱的地方都看死,看你还怎么偷摸给他钱。

不上市开发商不能发债,理财资金还给管住了,信托也将大面积失血。去国外融资?恐怕绝大多数开发商还真没这个本事,似乎留给他们的只有卖房子一条路,但今年的调控的重点思路就是打掉流动性,限制交易,所以你开发商想降价卖房,估计已经卖不动了。不是大家不想买,而是没有贷款真心买不起了。有人说大幅降价能不能卖呢?肯定可以卖,但开发商与其大幅降价一套一套卖,还不如全扔给银行,或者其他开发商来的实惠。

现在成交量已经跌了一半,明年春节后,很可能会再跌一半,而用不了几个月,估计成交量只有9月份的1成左右,市场将彻底被冰封。那个时候,开发商手里的债务就开始要命了。很可能有的开发商会连利息都还不上了。那个时候,市场上会有更多的债务违约出现!会进一步推升发债的成本,换句话说到时候大开发商也不得不以更高的价格来发债,现在大开发商基本上发债利率6-8%,到时候弄不好也得过10%。

所以整体环境对于开发商极其不利,现在很多人已经在找钱了。希望能够撑过这个冬天,再等到一个春暖花开时,再捞一笔。而这种过冬之后大赚特赚的案例屡见不鲜,所以现在没人相信这是末日狂欢,总觉得挺挺总有希望,所以宁可借高利贷,也要挺住。该拿地拿地,该开发开发。该吃吃该喝喝。但有的时候要记住一句话,什么时候都有个度,善恶到头终有报,人间正道是沧桑,躺着赚暴利,炒地皮就发财的年代已经持续的太久,就像当年煤老板一样,富得流油终归过去,周期过后才发现,人生大起大落不过浮云,最后剩下的就是破产后巨额债务

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