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中介有多赚钱?链家利润一年翻十倍

  在房地产调控趋严、地产中介生存环境不稳的大背景下,链家何以连续拿到大规模融资,估值持续走高?

  文|郭朝飞 编辑|马吉英

  孙宏斌又出手了,不过这次并没有再造“地王”。

  1月9日,融创中国发布公告称,融创房地产(本公司间接全资附属公司)与北京链家及其经营股东订立增资协议,融创将通过增资事项以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。依此计算,链家的估值达到416亿。

  这距链家上一轮融资不到一年时间。2016年4月,链家完成B轮及B+轮融资,金额约70亿元(也有说法称上一轮为B轮融资,金额60亿元),估值368.5亿元。

  该轮融资中,其投资人阵容非常豪华,包括华晟资本、百度、腾讯、H Capital、高瓴资本、经纬中国等。

  至此,链家的IPO也被提上日程。

  在房地产调控趋严、地产中介生存环境不稳的大背景下,链家何以连续拿到大规模融资,估值持续走高?

  实际上,融创投资已经不是链家第一次赢得地产大佬的青睐。2016年,链家曾与万科合资成了万链家装,专门做二手房装修。王石在1月7日参加第二届中城联盟论坛时提到,万链成立了近一年,月装修量已经达到了一两千,是业界第一。

  同样是在这次论坛上,建业地产董事局主席胡葆森也提到2016年参观链家后的感触,“一个什么样的企业能够把13万人管理得如此有条有理?一个什么样的企业,能够让员工记住他管辖范围内所有一两百户客户的名字,还能记住他们家狗的名字?”

  融创+链家=?

  2016年9月30日,北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,开始了新一轮从严从细的调控。值得注意的是,措施规定,中介机构严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。该通知被称为“930新政”,此后多地相继出台了调控政策。

  近来,中央层面也多次发声,2016年12月14日召开的中央经济工作会议强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

  本轮调控越收越紧,房地产开发商和中介都将进入寒冬,此时融创投资链家究竟有何深意?

  有观点认为,这笔投资的战略意义并不大,融创有权向链家委任一名董事,但只有6.25%股权,影响力有限。因此,这更多的是一笔财务投资。

  对此,融创在公告中主要说了两条:一是看好中国房地产存量交易市场的发展空间,链家已经建立了绝对优势;二是双方业务有协同,未来有合作空间。

  中国指数研究院最近发布的数据显示,北京、上海和深圳等热点城市存量房交易数量远远超越新房。2016年1—11月,北京市二手房销售套数是新房的4.8倍,上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍。对链家来说,这当然是一个大馅饼,很有想象空间。

  链家与融创在战略上也有一定的契合度。2015年,链家通过对上海德佑、深圳中联等区域性中介公司发起的11起并购,奠定了全国性的地位,目前已覆盖28个城市及地区,在全国约8000家门店,经纪人超过13万名。或许是巧合,这与融创的扩张节奏一致。2015年以前,融创主要聚焦一线城市和中高端住宅,此后通过并购小规模标的和联营的模式进入多个二线城市。二者合作,链家给融创提供了一个很好的交易渠道。

  融创在公告中披露了链家的财务数据:2014年税前净利润约1.37亿元,税后约7400万元;2015年税前净利润为约11.96亿元,税后约8.08亿元;截至2016年6月30日未经审核的净资产为16.14亿元。

  高估值的背后

  除了这组数字,链家之所以能吸引包括融创、百度、腾讯等一众投资人,更重要的是链家已经不再被视为一家传统的房地产中介。链家董事长左晖认为链家是“第三种力量”,有别于传统中介,也与新兴的互联网中介不同。

  与传统中介不同的是,链家更具数据与互联网基因。链家从2009 年开始建立并使用楼盘字典,借此可以搜索出房屋格局、楼盘环境、与地铁距离等房源相关信息。

  2010年,链家开始“触网”,“链家在线”正式上线。目前,链家通过记录用户性别年龄、浏览房屋轨迹、房屋置换轨迹等数据,试图为用户画像,从而搭建大数据平台。

  与互联网中介相比,链家在线下有大量门店和经纪人积累,更易形成O2O的闭环。

  正是这个“第三种力量”的故事在寒冬支撑着链家的高估值。从业务层面看,此前链家主要包括二手房和新房交易、资产管理(丁丁租房、自如友家)、金融三大业务,左晖要打造一个万亿级房产O2O平台,其中尤其金融业务将扮演重要角色。

  然而,进入2016年链家遇到了不少问题,随之其业务格局也进行了较大的调整与变化。

  2017年1月3日,链家理财宣布,“链链金融”将作为一个独立品牌启动运营并替代“链家理财”,此举有利于链家规避政策风险,同时扩展了金融业务的发展空间。

  资产管理方面,先是2016年5月10日,自如友家宣布独立,之后升级长租业务,还进入了短租市场,发布了“自如民宿”和“自如驿”等。2016年6月,丁丁租房正式停止运营,全部并入链家。

  可以看到,经过调整,链家主体业务板块中剩下了最核心的二手房和新房交易,B轮及B+轮融资时,丁丁租房和自如友家是不包括在资产包中的,本轮新融资的对象是金融分拆后的链家网及链家经纪业务。二手房和新房交易之外的其他业务板块通过分拆获得了更大的发展空间,未来将与主体业务共同形成一个生态体系,这将是一个更大的链家。

  链家并非没有风险,在新一轮调控中,随着交易量的下降业绩可能下滑,一些业务亦可能遭遇政策风险。此外,随着规模越来越大,链家旗下13万名经纪人的管理问题也将更加突出。

  左晖面前摆着一副好棋,他下一步会怎么走?

  本文来自腾讯新闻客户端自媒体,不代表腾讯新闻的观点和立场

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