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今年房价大概率会阴跌!投资者应该怎么做?

在16年末展望17年的资本市场,我们的观点比15年末乐观了很多。

抑制地产泡沫,换来光明前途!

我们的逻辑其实也非常简单,如果政府下决心抑制房地产泡沫,其实是走在正确的道路上,可能会有短期阵痛,但是会换来长期的光明前途。

稳增长靠保房价!

还记得在16年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论,甚至还引发了央行的讨论。事后来看,16年毫无疑问是保住了房价,但是牺牲了汇率。

其核心逻辑在于稳增长政策放在首位,而房地产是稳增长的重要动力,因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。

17年政策转向防风险!

但是展望17年,我们认为政策的首要目标已经变成了防风险。

不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫,防范金融风险”,经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫”。

每逢7/8年份要高度警惕金融危机!

为什么17年防范金融风险如此重要?如果大家回顾一下历史,可以发现历史总是在重复上演,每隔十年左右会爆发一次大的金融危机,比如97/98年发生了亚洲金融危机,07/08年爆发了全球金融危机,因而即将开始的17/18年或许也并不太平,需要对金融风险高度警惕。

警惕美元走强!

而研究历史上新兴市场的危机,一个重要的促发因素就是美元升值,导致资金从新兴市场持续流出。而目前美国已经连续两次加息,美元指数也已经创下了13年的新高,说明新兴市场的流动性将面临考验。

防风险靠保外汇!

新兴市场危机的另一个重要的促发因素是外汇储备不足,比如80年代的拉美债务危机以及90年代的亚洲金融危机都源于外储流失。

目前中国的外汇储备依然高达3万亿美元,规模依然庞大。但是我们在过去的两年就流失了1万亿美元,减少了25%,外储流失的速度需要高度警惕,必须使用有效手段来保住外汇储备,稳定汇率预期。

而要保住外汇,关键在于有效抑制地产泡沫!

目前,市场都认识到保住外汇储备的重要性,但是采用什么手段最有效,依然存在着很大的争议。

一种方法是加强资本管制。比如说缩减居民购汇规模,或者重启企业强制结售汇,但是这种管制会加剧资本外逃的预期,也与资本市场开放的大方向相背离,而外管局在新年第一时间重申保持居民每年5万美元的换汇额度不变。

另一种方法是中国可以考虑加息来吸引资金回流。但在我们看来,这绝对是不可取的。因为和汇率的贬值幅度相比,加息的幅度要足够大才有吸引力。比如当时俄罗斯卢布贬值时加息动辄5%以上,而和16年人民币汇率贬值7%相比,我们可能需要加息3至4%才能吸引资金回流,但是如果贸然启动大幅加息,会导致经济大幅下滑,反而有可能加剧资金外流,最后得不偿失。

真正有效的方法就是抑制地产泡沫。因为如果大家分析下中国外储流失的结构,可以发现在经常项目下我们依然有很强的竞争力,贸易项下有着巨额顺差流入。

但是在资本项目下有着巨额的流出,而资本项目衡量的是资本市场的吸引力,如果比较下中国和美国的资本市场,可以发现中国的债券利率高于美国,债市和美国比并没有泡沫,债市的资金没有足够的理由流出;中国的股市估值和美国也差不多,股市的钱也没有理由跑出去。

但是房市的估值远高于美国,北上深等一线房产随便一套价格都高达1000万,卖了以后可以全球随便置业,所以是房地产市场的钱在持续流出。

如果房价不涨,大家不卖房子,其实钱就跑不了了。

反过来讲,只要把房地产泡沫抑制住,只要房子的钱跑不掉了,其实钱就跑不了了。

最近和一个同期入行的老同事聊天,大家发现即便是在相对高收入的金融行业干了十几年,考虑到高税率,以及投资的金融资产常年低回报率,靠工作其实没怎么赚钱,而这么多年赚的最多的都是房子。然后大家仔细核计了一下,发现其实自己除了有房子,其实别的就没剩什么钱了。

所以,作为中国的老百姓,其实大家除了房子,别的真的没有啥钱,如果房价回落,大家房子不想卖了,其实就没钱了,资金外流也就止住了。

从稳增长到防风险,从保房价到保汇率!

因此,我们认为17年的政策发生了巨大的转变,从目标来看是从稳增长转向防风险,而同时在优先顺序上从保房价转向了保汇率,而要保汇率就必须抑制房价继续上涨。

只要严控投机性房贷,房价就涨不动!

但是对于地产调控,市场有着很大的分歧,一种观点认为从历史来看,对房价的调控就没有成功过,所以这一次也不会有效。

但是在我们看来,本轮地产调控与以往的本质区别,在于供需的结构都发生了变化。

大家一直说一线城市的土地供给少,指的是由于城市供地面积下降,所以一手房的供给少。但是由于一手房不断入市,目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上,所以考虑存量房以后的供给并不少,考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。

其次就是需求,以前房价低的时候,大家买房主要靠收入和储蓄,平均都是7成以上的首付,贷款比例很低,所以政府对需求的调控很难奏效。但是16年房价大涨,大家买房主要靠贷款,不贷款根本买不起,平均是一半的贷款比例,所以政府对需求的调控就开始有效。

按照目前一线城市而言,普通家庭的平均月工资就在2-3万左右,目前贷款100万的月供在5000元左右,这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资,因此只要月薪达到3万,就有贷款500万的勇气。但是要一口气拿出哪怕200万的现金,其实都需要工作十年,是拿不出来的。而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%,而且认房又认贷,其实意味着很多人都买不起,房价也就涨不动了。

只要不加息,房价暴跌的概率不大,大概率会阴跌!

那么房价会不会暴跌呢?我们认为概率也不大,因为目前的政策是因城施策,对一线和部分二线严控,但对三四线还是鼓励,同时对首套房依旧支持,但是对二套以上的投机购房严控,因此房地产市场的需求不会全面萎缩。

同时在严控投机性房贷之后,政府就没有必要再去加息,而只要不加息,房价就不存在暴跌的风险,而大概率会进入缩量阴跌的模式。

国际环境有变,地产调控坚决不能放松!

很多人判断地产调控难以持续,因为地产调控会导致经济下行的压力,经济下行又会倒逼政策在17年下半年的某个时候放松,然后会导致房价的报复性上涨。

但我们认为本轮地产调控不可能放松,原因在于国际环境发生了巨大的变化。如果美国的加息周期确立,而中国继续做大地产泡沫,那么未来金融风险会无比巨大。

所以综合来看,只要坚持地产调控不变,17年的资本市场投资环境应该要好于16年,金融资产的机会应该整体好于实物资产。其中上半年的投资环境更为确定,而下半年的不确定性比较大,但是希望也更大。

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