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买房为什么要尽量少首付,房贷期限越长越好

最近各地都提高了二套房首付比例,购房人要准备的钱更多了。对于买房子的首付,到底付多少合适?如果从动态的财富观念来说,尤其是首套房,应该是尽可能多的贷款,首付越少越好。

房贷,期限越长越好  小徐即将25岁,父母打算给他买套房作礼物。几经寻觅,最近看中一套一室一厅的次新房,总价200万元。但父母的付款方式却让小徐看不懂。  其实,小徐父母完全可以全款买房。但他做会计师的母亲却只肯出三成首付60万元,其余140万元让小徐贷款,却又声明:我们帮你还贷。  140万元贷款中,公积金贷30万元,若按贷款利率4.5%计算,贷款期15年。商业贷款110万元,若按基准利率6.55%,贷款期30年。小徐利用网上贷款计算器算了一笔账,吓了一跳,总共还款258万余元,其中利息达118万元。小徐不解:这样贷款有啥合算?  小徐妈妈却算出另一笔连环账:首先是“鸡生蛋”。首付60万元后,再拿出140万元做“母鸡生蛋”,和家里其余的400万元一起购买信托产品,年收益率在10%,140万元一年收益14万元,正好够付贷款本息。8年左右,140万元的“母鸡下的蛋”支付了当年的房贷本息后,还有结余,结余部分加入140万元本金继续购买信托产品,获取复利。30年后,不仅房贷全部还清,140万元的“母鸡”还长肥到400万元以上。  “尽管经过30年通货膨胀,这400多万元可能只有现在的数十万元,但聊胜于无,如果全款买房的话,是不会有这400多万元的。”  第二笔账是“蛋生鸡”——房租收益。这套一房一厅离小徐单位较远,将来做婚房也小了点,小徐妈妈打算把家里另外一套二室二厅的房子给小徐结婚用。一房一厅就是用于收租,目前每月租金至少4500元。拿出2000元让小徐和大学好友在单位附近合租一套二室一厅,还可结余2500元,一年总计3万元。这笔钱可去投资P2P,年收益9%还是容易达到的;或和家庭资金一起购买信托。30年后,本利也可达300多万元。  第三笔账是让“小鸡变大鸡”——将公积金套现。小徐单位效益较好,公积金加补充公积金每月有4400多元,一年就是4.8万余元。公积金当年缴额按活期利率计息,上一年缴额按3月期定存利率2.85%计息。如果不买房,这笔钱估计得等数十年退休后才能提出,投资效益实质是贬值的。买房,则让公积金得以用活。公积金还贷后,小徐妈妈会在140万元投资的信托收益中,扣除公积金还贷额,每年4.8万余元与其余信托本金一起投资,收益单列。这样计算下来,30年后,小徐套现的公积金本利也能超过300万元。  以上三项合计,按照小徐妈妈目前投资收益率计,总额可达千万元。小徐妈妈如意算盘打得呱呱叫,但30年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那么高怎么办?“只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。”小徐妈妈这么说。

大多数中国人有个习惯,不喜欢负债。以买房子为例,动手一算,贷款那么久,要几十甚至上百万利息,就觉得不划算。于是,很多人宁可向亲戚借,宁可省吃俭用,也要挤出较高的首付,或者是把贷款期压缩。这样做,就是为了少付利息,无债一身轻。这种表面上省钱的做法,却让很多人陷入发展危机。长债短偿,势必造成一段时间生活质量下滑,发展机会变窄。买首套房的人大多都是30岁上下,是职业发展最关键的时期,面对沉重的短期偿债压力,很多人错失职业发展机会。即便从算账的角度来看,这种思路完全是静态的眼光看待财富数字,属于老黄历。贷款时间越久,利息压力越大,为什么还推荐拉长贷款周期?首套房,为什么要尽可能少付首付,尽可能拉长贷款周期?因为首套房贷基本上是中国金融市场上能找到的利率较低的贷款品种,目前五年以上贷款基准利率是4.9%。根据央行的政策,首套房在基准利率上打8.5折,就是4.17%,公积金的利率更低,相当于基准利率的7折,首套只有3.25%。而根据国家政策,二套房贷款利率则是向上浮动,从原来的8.5折变成1.1倍。所以首套房优惠贷款的利率属于福利,如果不享受,就是典型的把送来的钱推出门去。有些人又会说,虽然贷款有优惠,但是贷款这么多,时间这么久,利息压力大。这个问题算笔简单的账就行了。同样是100万,如果你拿去多付首付,无非也就是省了4.17%的利率。换句话说,这100万收益率只要跑过4.17%就是划算的,中间的差额部分就是盈利。我们以风险系数比较小的公募债券基金来比较。根据统计,截至今年9月底,有77位基金经理持续管理一只债券基金超过三年,这些长跑选手业绩怎样呢?有两只债券型基金过去三年累计收益率超过100%,这77个人平均收益大多都在20%至40%之间。这样来看,选择一两个老牌基金经理,挣钱是大概率的。除了买低风险的债券基金,如果你的资金有非常充裕的投资时间,可以采取定投策略。未来30年内,无惧牛熊转换,获得年化8%的投资回报并非难事。妥妥地战胜银行贷款利率。

莎士比亚在《哈姆雷特》中有一句经典对白:“不要向别人借钱,也不要借给别人钱,向别人借钱会丧失尊严,借给别人钱会人财两空。”这种思路害了很多人。在一个货币超发的大格局下,简单地把钱存下、剩下,并不是一个最优的选择。

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