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房价涨涨涨,啥时候是个头?

时值年底,你问我什么最火?

必须是,回顾总结!

放眼望去,各种机关部门的年度总结,各种企业的年底表彰大会,各种微课教你如何做年回顾年总结……

2016年的经济也是喜忧参半,老百姓最关注的民生——房地产业也是形势突变,那叫一个让人措手不及。

经济学家们也来“回首2016,展望2017”,且看中国经济,何去何从。

根据现场笔记,加入个人理解,汇总而成。

首先是袁志刚教授带来的,“转型变局下的中国宏观经济”。

从中国经济的长期增长方面来看,人口方面,50后60后陆续步入退休阶段,劳动总量下降,结构发生变化,劳动力总体趋向下降。与此同时,80后90后逐渐成为社会劳动力主体,年轻人的职业观念、选择偏好等各方面,都对产业转型等造成了冲击。

从经济波动的短期需求方面来看,全球经济增长的波动不断,中国汇率的近期波动也有目共睹。且作为影响外需很重要的一个因素,中国近几年的融资、能源、税收、土地、劳动力成本都在上升,外需疲软,导致经济增长后劲不足。作为拉动经济的另外两匹大马,投资依旧靠政府拉动,结构单一转型困难;消费不足,居民对于飞涨的物价和平稳慢增的收入又多是怨声载道。

接下来,回顾了中国近二十五年的一个增长全景:

92年底的经济增长高点,迅速拉升当时物价,朱镕基亲自上阵稳大局。96年,软着陆成功,经济增长9%,物价水平从20%多降到6%。但转眼,98年亚洲经济危机来袭。1998-2012年,中国经济增长七上八下,非常不稳定。靠两个大事促经济——食品改革、军工业产品改革。2001年加入WTO,成功将大批劳动力转移到国际产业链,中国成功变身“世界工厂”,外贸以30%水平增长,拉升了工资水平及国内需求各个方面。2008年的“四个亿大放水”,生生被后来人诟病了好多年,也是导致近几年中国物价显著抬升的首要原因。袁教授说,为什么02年央行印钱不引发通胀,1992年就不敢印?因为02年的货币都被实体产业吸收了。实体经济与虚拟经济要共同发展,否则人民必定遭殃。

经济的近期趋势是:经济有所回暖,但基础并不牢靠。

如果工业不能持续前进,房地产能持续前进么?居民收入水平能进一步提高么?进一步劳动力转移呢?消费能被持续拉动么?

所以说,实体经济才是经济平衡发展的核心。

民间固定投资增长下降到2.9%,而近日头条——“曹德旺企业转移到美国投资”这个事情,也是个分水岭。

试想,如果没有大规模基础设施建设、政府支持的项目投资,中国的投资会怎样?还能有17多的百分点么?

今年多亏房地产业支撑了2016年的固定资产投资,可面临各种政策管控,明年,房地产注定无法支撑经济走得更远,那下一位“领头羊”,又在哪里?

政策刺激,是经济回暖的关键因素。

政策引导太明显,企业已经一定程度丧失了灵活接收市场信号的能力。袁教授谈到,“今年政府号召‘去产能’,但去的太多了,使得后来出现‘供应严重不足’的局面,政府后来又只能号召大型煤炭企业再扩大生产。”

与此同时,今年着实靠房贷支撑了把中国经济。值得一提的是,8090后较之前老一辈人,贷款方面的思想有了改观,愿意以更少的首付更多的贷款置房。但风险同在,金融创新支持的部分新型房贷,如首付贷等,也加高了部分家庭的杠杆,出现了年初所见的很多问题。

我们知道,中国相当长一段时间,都是靠贸易拉动经济增长。近些年,贸易增长率明显不足,全球出现了“反全球化”,也使得全球经济陷入一个困境中。

今年有两个标志性事件,一个是英国脱欧,二是川普当选。

一方面全球大的经济形势堪忧,另一方面,经济发展的“主力军”——几个主要发达经济体也“力不从心”。

从日本开始,上世纪出现的长达十年的经济萧条,日本国内进入人口老龄化社会,经济开始停滞。接下来是欧盟,自主权债务危机,今年英国脱欧,整个经济体发展缓慢。袁教授的看法是,美国暂时没有问题,但长期看来也面临诸多困境。

发达国家都面临来自人口、技术、利率等经济各个方面的压力调整。

一方面,全球资本充足。比如澳大利亚今年来游说过很多中国企业,吸引他们去澳大利亚投资。

另一方面,利率越来越低,甚至出现负利率。

要知道,利率就是资本的价格,说明资本的成本越来越低,而当前发达经济体已无法靠传统货币政策手段实现充分就业、经济增长和金融稳定。

紧接着,袁教授就指出,全球经济困境的根源在于,全球收入分配不均,导致的全球供需失衡。

而从长远来看,中国经济存在巨大潜力,是全球经济走出衰退的关键。

最后,袁教授将视角拉回中国,浅谈中国金融问题与资产负债扩张。

GDP增长只有7%,70亿的GDP,增量大约是5亿。

而却背负着190万亿的债务,若付3%GDP的利息,与GDP增量抵消,那问题来了,如果不通胀,老百姓工资怎么发?

高债务有其合理性,主要是储蓄率太高。

如此,只能提高M2,大量印钱。

谈及“房地产泡沫”,袁教授与最新学术观点结合,也谈了自己的个人观点:企业能借入更多的钱,且钱可以进入实体产业,不会产生泡沫,有“挤入效应”。

那什么时候会有泡沫呢?当投资收益率远远大于民营、实体企业的回报率,就有“挤出效应”。

所以他认为,资产泡沫的回报率不能高于经济实体的回报率啊,否则经济无法持续。

要知道,上海今年是金融业发展占比,已是国家GDP的13%,全国平均水平是10%。而澳大利亚全国平均才有9%的水平,可见大家所害怕的“经济泡沫”还是有不断鼓吹发展的态势。

最后谈及房地产,袁教授认为,房地产业很重要,它连接着老百姓的“住房梦”。如果老百姓的住房刚性需求都不能满足,那中国经济一定会出问题。

“房子是用来住的,不是用来炒的。接下来房地产的方向,我认为就是致力于满足老百姓更高的居住需求:解决老百姓的不断置换问题,城市新进入百姓的购房问题,城镇化居民的转移问题。”

看得出,袁教授在宏观经济方面的研究很有建树,针对中国具体经济民生问题也很有经济学家的情怀。演讲慷慨陈词,把中国2016年的经济态势,置于全球经济以及中国经济改革的大背景下,庖丁解牛,让人意犹未尽。

第二场报告,是由杨红旭教授带来的,“2016-2017年度全国房地产研究报告”。这位教授是房地产研究的好手,预测十之不离八九,房地产大佬皆以其分析为准,因此今天好多人都是为他慕名而来。

报告分三部分,“回顾、逻辑、预测”,层层深入剖析中国房地产趋势。

一、回顾

与去年预测相吻合,今年市场一直上行,直到国家出台政策,形势急转直下。

现在的销售面积同比增幅能达到24%,已是很高的增长。

杨教授提到,“本以为二、三线没希望,但没想到芜湖等三线城市还不错,涨幅达预期之上。”

从表格中对比就可看出,一二三线差很大。

11年回落时,三线还没降。但12年回升时,差距就来了。一线永远是大跌大涨。不要看2016一线小增3%,那是平均水平。一线四个城市中,2016年深圳、上海跌了,广州大增,北京小增。

杨教授对于明年的预测是,一线明年缩3-4成,二线缩15%左右,三线可能持平甚至小增。明年看增幅大小,关键不在一线城市,而是三四线城市的涨幅情况。(根据杨教授的“板块流动理论”)

一线的“王者归来”?2017基本没戏,2018还可拭目以待。

今年去库存,主要体现在住宅。

房地产增幅10.6%,明显超过GDP增长率与人均收入水平增长率,今年涨幅确实有点偏离合理区间。

相比高的房地产价格增幅,其实地价上涨的更快,后来很多房地产开发商都不敢拿房了。

大家都认为房地产泡沫大,其实“地价泡沫”更大。政府只管抑制房价,可地价的抑制却不管。

所以说,开发企业其实很苦逼,夹在“抑制房价泡沫”和“纵容地价泡沫”没有出口。

出台调控政策后,11月下半月,大部分城市都跌了。

还有几个“不服气城市”,济南、郑州、武汉、广州还在涨,而前三个城市目前都已被陆续“发牌”。

可笑的是,调控,变成了一种“临时抱佛脚”机制。政府说,“我就任性了你能管得着?不管以后怎么样,这个月的房价,你地方要先给我按住!”

全国市场分化非常严重。主要是以北京、上海为代表的华东在涨,东北还有点小跌。

短期波动很大,但有长期均衡值。

房价收入比在6.6-7之间,6.8上下浮动合理。

全国房价收入比略偏高,但不能算上有泡沫,只有局部城市有泡沫。

房价偏离度,只有相对意义,没有绝对意义。

二、逻辑

逻辑很重要,内幕消息不重要。谁当总理都一样,房价上涨太快政策都一样。

房价一高就要出台管控,这是一定的。经济手段不管用,就要靠行政管制。

从全国新房销售增量图看周期大趋势:根据26、22个月的下降周期大体推测,2018年六月,基本会达到同步跌幅的最大值。

也有一种理论,下降周期会推长,可能在18年6之后。

经济与房地产到底什么关系?

两种观点,一是经济不好,楼市一定不好,正相关;二是经济不好,一定要让房地产发挥支柱作用,负相关。

到底相生相克,要综合考虑:

正相关,可放在3~5年的中期来考虑,放在经济下滑的幅度来看——幅度大,楼市一定下滑;幅度小,不一定。

负相关,可放在短期考虑,比如97年金融危机,政府发动“房改”——“生儿子”,把市场化生出来。然后是08年,“儿子多吃饭”,刺激楼市,带动经济发展。

但“儿子成年后”的种种,还有待于进一步观望。

本轮房改——七步起

2017年,中性、略偏激口径,相较于2016年的“宽松口径”。

估计明年既不加息,也不降息,长期维持在一个较低水平。

住宅需要继续去库存,一二线抑制泡沫,三四线去库存。

三、预测

每年都会搞预测,且预测的八九不离十。

购地量,是楼市的供给

开发商最应关心的东西

这最后一张图,才是个人购房者最应关心的图。

最后是邀请几位房地产业界老总进行头脑风暴,探讨市场与行业形势、企业对策。

老总们面对国家的宏观调控,也是“有苦说不出”。“拿地更难了,风险更大了。”

更是有人预言,上海明年的外中内环,房价基本要上8、12、20万。“没办法,我们拿地就贵,销售出去也就赚个蝇头小利。”

印象深刻的是在场的唯一一位女总裁——上坤地产总裁朱静女士,娓娓道来自己的“地产梦”,有情怀,有魅力。

“今年的房地产业,套用一句同样变幻莫测的互联网业的金句,‘当大风来了,猪都会飞’。2016年9月之前形势都很好,之后就是,一半海水,一半火焰。”

但朱总也谈到,无论大的经济形势如何,企业要把握好发展节点,掌握好企业宏观面。

我认为对于个人也是如此,无论经济形势如何,自己的财商、投资能力以及积累在不断增长,就能掌握好个人财务问题,不会草木皆兵,丢了个人规划。

文章来源:佳雯佳文

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