贷款 贷款攻略 省钱技巧 房地产最新消息:2016年进入楼市资金 2017年会流向哪里
房地产最新消息:2016年进入楼市资金 2017年会流向哪里

2016年上半年,在政府房地产市场信贷优惠政策刺激下,不仅造就了今年中国房地产市场前所未有的繁荣,比如2016年111月份国内商品房销售面积13.6亿平方米,同比增长24.3%;而全国商品房的销售总额111月份为10.2万亿元,同比增长37.5%,其中住宅销售额更是增长39.3%,而且国内各城市的房价纷纷上涨,一线城市及部分热点二线城市的房价更是疯狂上涨。

而上半年中国房地产市场的繁荣完全是信贷过度增长的结果。从已经公布的数据可以看到,2016年111月银行贷款达10万亿元以上,而银行贷款绝大多数都流入房地产市场,比如11月人民币贷款增加7946亿元,其中住户部门贷款增加6796亿元,住户中长期贷款增加5692亿元,住户的中长期贷款占比达70%以上,这种情况今年也是常态,及差不多都流入房地产市场。当大量的涌入房地产市场,房价自然会推高,房地产泡沫自然也越吹越大。如果再放任自由,中国房地产市场及金融市场的危机随时都可能爆发。

所以,面对今年以来国内住房的市场疯狂,中央政府不得在在9月30日之前给地方政府下了死命令,即凡是今年上半年房价疯狂上涨的城市都得出台房地产调控政策,都得让过高的房价遏制住。所以,930房地产调控立即在全国铺开。

但是,930房地产调控的核心是“因城施策”,中央政府希望针对不同的市场采取不同的政策,以便达到房地产调控能够让市场平稳发展的目的。但是,地方政府则不是这样想,也不情愿通过房地产调控让繁荣的市场打压下来,但不希望这种调控影响当地的GDP增长。所以,930不少城市的房地产市场调控,除了一些城市因为调控政策让住房销售下降之外,对于多数城市来说,不仅没有让调控来稳定房价,反之让这些调控成了一种地方政府的饥饿营销。一些城市的房地产调控反其道而行之。

中国房地产指数研究院的资料显示,11月21个主要城市成交量按月和按年分下降16%和22%,其中一、二、三线城市成交量按月分下降22%、7.6%和38.7%。广州和深圳按月降幅超过30%,杭州和苏州降幅超过50%。但国家统计局的数据显示,全国70个大中城市中,10月份新建商品住宅价格指数按月下降的,只有成都和乌鲁木齐等6个城市,而继续上升的有54个,或10月份绝大多数城市的房价还上涨。而房地产协会发布的中国房价指数更是显示,全国有有42个城市房价按月上张超过了5%,天津、石家庄和武汉,房价单上涨都在7.8%以上。

也就是说,930房地产调控,尽管声势浩大,波及全国,但这些房地产调控政策起到作用十分有限,有如前十几年来的房地产市场一样,房地产越是调控,房价上涨得越快。其根本原因就是930许多城市的房地产调控政策基本上没有涉及这轮房价上涨的原因(即信贷政策),只是采取更多的行政手段而不触及经济杠杆,地方政府也不情愿对繁荣的房地产市场进行调控。在这种情况下,作为一个以投机炒作为主导的房地产市场,所谓的房地产调控只能让投资者涌入,房价也会越调越高。

因为,目前市场都在担心,这轮房地产的调控会不会如早几年那样由于对GDP增长影响而停止,所以,对于当前以投资为主导的住房市场来说,不少城市的住房销售量是突然急剧下降,但房价则仍然挺拔在高处不变化,甚至于很多人都在说,中国许多城市的房价只是会上涨而不会下跌。事实上,只要市场房价上涨的预期不改变,房价是不会下跌的。如果房价不下跌,要挤出房地产泡沫,要遏制资产泡沫是不可能的。

但从2016年11月28日起,上海、天津、济南、广州等城市对房地产市场调控已经进一步加码。这些城市房地产调控突然加码,如停止短期住房按揭贷款、全面提高住房按揭贷款首付比例、改变住房持有认可规则、对住房按揭贷款审查全面从紧、按揭贷款利率上升等。

比如,11月28日,上海市规定,自11月29日起,居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录的)的居民家庭申请商业性个人住房贷款,购买普通自住房的,首付款比例不得低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

而这种首付比例大幅提高、住房按揭贷款通过全国联网的方式认房又认贷,及停止第三套住房贷款等规则,就是希望通过信贷杠杆阻止住房投机炒作再进入市场。因为,购买住房杠杆率降低到这样一个区位,完全可以阻止住房投资者再进入市场,及如此低的杠杆率,住房投资者也不敢再进入市场。

还有,从最近中央政府已经对居民住房的70年产权续期的问题已经正在通过法律上给予明确。这不仅会解除当前社会上一些人对此问题争论及疑惑,也正是为房地产税征收作做准备(按经济上的逻辑房地产税本来是与70年产权无关的,但中央政府也在这方面进行准备)。房地产税的征收,最主要的是能够公平公正,能够通过这种税收制度来调节社会收入财富分配关系,对此,在房地产税没有出台还是不确定,但至少向市场表明,房地产税的征收已经快了。

在下半年以来的几次中央政治局会议上,都把抑制资产泡沫作为重点,并指出当前金融风险存在的严重性。也就是说,2016年的930房地产调控政策之后,中央政府接二连三地要求地方政府出台更为严格的房地产调控政策。可以看到,这些房地产调控政策出台之后,尽管各城市的房价仍然会顶在天花板上不下降,但住房销售量已经出现了急剧下降。如果这种房地产调控政策持续在一年以上至2017年底,那么2017年的住房销售量至少会下降50%以上。住房销售量的下降,流入房地产市场的资金当然会减少,那么2016年流入房地产市场的资金又会流向哪里?

现在假定2016年的银行贷款11万亿元,70%以居民贷款的方式进入房地产市场,那么其2016年通过个人流入房地产市场的信贷资金就可达到近8万亿元。如果住房贷款首付比重平均为30%,那么个人的首付款就可达到3.5万亿左右。如果2017年住房销售额下降50%,居民的银行住房贷款可能会减少4万亿,而这些资金只有贷款后才会产生流动性,没有贷款是不存在资金流出流进的问题,更不存在这些资金流向哪里的问题,只是总的贷款量减少的问题。至于相应的1.8万亿元左右的首付款,其中有自有资金,也有首付贷(P2P等市场融资),至于如何来划分比例,根本没有数据来分析。假定这些资金都是居民的自有资金,那么目前市场关注的就是这1.8万亿元左右的资金会流向哪里?这对于目前国内金融市场大致有20万亿左右的热钱(估算数)在市场快速流窜来说,这些资金对市场有一些意义,但意义不是太大,因为其量太小。这1.8万亿左右的资金会流向哪里不会是市场关注的问题,关注仍然是目前国内金融市场20万亿元资金的流向。这些钱流向哪里,哪里资产价格就会暴涨?投资者对此得密切关注。

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