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房地产税之外 楼市又一个大杀器来了!

年末的楼市并不消停,除了呼之欲出的房地产税,官方也要出台“住房法”了,这将会成为楼市的又一个大杀器吗?

住房法:它是个什么法?

近日,在《从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向》一文中新华社首次提到了“住房法”。

促进我国房地产稳定健康发展,关键是建立一套长效的让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。未来要在调整我国住房发展内涵和住房发展定位的基础上,推动住房法的制定和出台,推进“让老百姓(603883,股吧)买得起”的住房政策的法制化。

——中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞

房地产要立法?这并非新鲜事。据悉,在七八年前,住建部就开始牵头起草“住房法”,这部法律有住房保障和商品市场两部分。最终这部法律的方向变成了专攻住房保障,并定名为《基本住房保障法》。

随着今年以来房地产调控的升级,一部调节更全面住房关系法律的出台似乎也只是时间问题。

目前我国房地产的法律法规主要包括两大方面:三部法律,即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》;还有就是房地产相关的行政法规。

“住房法”很有可能成为一部上位法,也就是说相比其他法律有较高的法律效力。

它的推出流程并非一蹴而就,最终进入人大立法程序至少还需要几年时间。

住房法:它是干嘛的?

在此我们可以大胆猜测一下:未来的“住房法”是干嘛的。显而易见,首要一点就是让住房回归居住属性,这是中央经济工作会议给未来楼市发展定的方向,也是近期一系列地方性调控的宗旨所在。

从九月底到现在,房地产调控从未停歇。从北上广深到最近发力的两个城市南昌和济南,从超一线到较弱的省会城市都未能幸免。

限购之所以成为可能,在于当地市场的非常态火热。目前在全国范围内,仅有20个左右的城市能保持稳定的人口和资金增量,它们大多位列9月以来集中限购的城市群内。

这些城市大多是二线以上城市,也就是副省级城市,或计划单列市。只有少数诸如苏州、无锡这样的普通地级市。

除此以外的大部分城市,买房在那里并不是天大的事儿。

对于在中小城市打拼的年轻人来说,房子的压力远未成为生活的主要障碍。首先,房子的均价并非高到天际,年轻人如果选择贷款买房,每月的房贷在工资中的比例一般都在可承受的范围内。

另外,这里的年轻人如果结婚组成家庭,甚至有些可以“继承”父母的不动产。

更重要的功能在于保障普通人有房子住,尤其是保障中低收入家庭的住房权利。

未来的住房法当然并不局限于房价的调控,

早在1937年,美国就推出了住房法。罗斯福总统在他的第二任就职演说中指出:“全国有三分之一的人住房条件很差”表明此时联邦政府已十分关注贫民的住房问题。同年9月1日,国会通过了由纽约州参议员提交的瓦格纳·斯特高尔低租住房法案,改发的正式名称为美国住房法。

这是一部直接针对解决低收入居民住房问题的法案。美国住房法经过后来的进一步改进后,旨在解决低收入阶层住房问题的公共住房建设,才进入实质阶段。

不只美国,在日本、新加坡、英国等地,他们都有自己的《住房法》和相对完善的住房法体系。它们都旨在协调房屋同时作为商品和生活必需品的矛盾,确保“居者有其屋”。

住房法:大杀器还是稻草人?

“住房法”还没到来,要我说它极有可能沦为稻草人:三四线城市人口大量流失,库存消化并不容易;一线城市综合实力不减,要想房价真正下降也不是说说那么简单。

近期有一则新闻值得注意:

北京市委书记郭金龙12月24日称,解决好房地产问题,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,要清醒看到,房价已经过高,积累了风险,而且增加了社会焦虑,也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战,坚决保持房价平稳。要把功能疏解与人口调控紧密结合起来,坚决守住2300万人的“天花板”。

对于上面这对话,前面说的挺好,后半句值得商榷。在北京,能保持2300万常住人口真的很困难。

深圳的面积仅有北京的八分之一,人口也已经超过了2200万。目前中国的城镇化进程刚刚过半,北上广深对于人口的吸引力可不是说降就能降。

我国城镇化水平并不均衡。胡焕庸线以东集聚了94%的人口,其中有一大部分受过良好的高等教育;另外还有讨论较多的东北人口塌陷问题,也就是说越来越多的人口走向山海关以南。

北大周其仁教授曾在2012年时说,“我们的城镇化率大致相当美国1920年代的水平,日本1940年代的水平。”并断言,“统计数据代表了空间布局的未来趋势:

我们一定会往城镇化率提高的方向走。”

在2008年,美国约有82%人口居住在城市及其郊区(同时期世界城镇化率为50.5%),到目前其人口中心持续向西南倾斜。

10月底发布的人口普查结果显示,日本在过去五年里人口下降100万,而最大的城市东京人口增长高达30余万。

这说明什么,在城镇化进程中,人口的流动你挡都挡不住。

我认为,解决中国的房地产问题,首先是官方要承认我们目前的城镇化水平与速度,而不是制定人口天花板,把外乡人挡在门外。

不要忘了,重点城市在用少建房的方式驱逐常住人口的同时,这些地方还在大力发展自贸区、城市新区,以此强化城市的中心地位。

另外,高铁把大型城市之间的联通变得更加通达,也让城市人出门更为便捷。有这么多好处,人们还有什么理由不聚拢来?

至于“住房法”,有总比没有好。

中国城市发展水平不均衡,在订立法律法规时要综合考量各地的情况。

比如在重点城市,人太多而房子太少,使得房价节节攀升,法规的设立就该强调房子的居住属性,弱化投资属性。而亟待去库存的三四线城市正相反,让房子回归市场,是当务之急。

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