贷款 贷款攻略 贷款额度 北上广深 花多少钱买房才能享受人生?
北上广深 花多少钱买房才能享受人生?

大城市“新中产”的常态是:背名牌包包,喝精品咖啡,开中级轿车,然而要么住的远要么住的挤,实在是离住房中产差太远。我们算了算在一线城市真の中产的价格起点,同时附赠一份北上广深豪宅进阶路径图,请自行对号入座,计算差距。

真的中产,敢于直面居住脱贫升级

DT君的同学小A最近把房子从郊区换到市里,DT君去恭喜却被倒了一肚子苦水。

上班十分奔波的两口子,下决心卖掉远郊的旧房并掏光家底,凑一套主城区的小两居,预算有限,只能在房屋条件上无限放宽。小A父母过来一看,直嘀咕:“这城里的房子,也忒旧。”在老家住着市中心花园小区的老两口,有些不好接受,念叨着让他们回老家。

大城市哪哪都好,只是患了居住贫困症。“因住致穷”是一种常态,这个穷有两种意味,一是被房价掏空,一是住房条件实在艰苦。

比较常见的家庭情景是,就算衣食用各项消费的都是中产新宠,住房条件却仍停留在90年代左右,尤其是那些为了地段与学区买的房子。

那么问题来了,大城市的居民们要在居住这一笔差不多是人生最大的消费上,也买出消费升级的心态与水平,脱贫进入人生新篇章,需要够到哪个价位?

揣摩一下衣食用这些消费升级的心态作为参考:买买买不再只满足于基本功能,而是愿意为了产品本身稍好一些的使用感付出更高溢价。

居住本身的使用感,最直接的就是用小区的容积率与地段来进行衡量。于是,我们在某房产平台上爬取了北上广深住宅小区的详细数据,试图通过观察小区价格与使用感之间的关系,发现大城市居住升级的规律。

关于居住,北上广深都有一个“享受点”

容积率是啥?用书面语来说,容积率衡量的是这个小区的住户拥挤程度,容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。

说人话?容积率越低,意味着这块地上住的人、建的房越少。这进一步意味着:下楼跑步不容易撞倒人、想用扭腰器不用排长队、小花园跳跳郑多燕也没多少人围观……居住舒适度更高。我们姑且粗暴地把容积率理解为拥挤度,越高就越拥挤。

解释清楚指标,接下来就可以计算门槛了。

把城市小区按照房价分为以下11个档,再算出四个一线城市的数据表现,如下图。

规律还是很明显的:拥挤度随着单价的增加,先增后降,走势当中有一个非常明显的转折点。

也就是说,没到达那个转折点之前,买更贵的小区反而使内部居住环境更不舒适。

这种价格的升迁应该就是从郊区逐渐买到了主城区,多出来的价格实际上是在为更好的地段付费。因为DT君分析各城市数据还发现另外一个比较常识的规律,从城市的边郊到中心,拥挤度与单价都逐渐升高。

当小区单价到达转折点以后,越贵则居住环境越舒适,这可以看做是已经买入中心区域后,溢价不再是为了地段,而是很单纯地为了更好的内部居住环境,我们姑且把这个点称为“享受点”。

“享受点”在各个城市并不相同,北京的享受点约60000元/㎡,上海是100000元/㎡,广州是60000元/㎡,深圳则为70000元/㎡。

差别挺大,我们分开来,具体说。

北京:这里有一条明确的居住升级路线图

先来看看北京。

分别计算北京各个价位小区的区域分布占比与平均容积率,如下图:

上图可以找到三个价格节点:在30000元/㎡这个点之后,拥挤度升幅陡然增大;进入“享受点”60000元/㎡之后,在逐渐提价至80000元/㎡的过程中,小区的拥挤度逐渐下降;但再往上加价,从大趋势上来说,舒适度并不会提升太多。

这可以大概给我们区分出三个渐进的买房图景——30000元/㎡之后开始进入城区,60000元/㎡之后开始关注生活品质,80000元/㎡再往后走,就是壕的玩儿法了。

根据各价位房源地理位置分布,DT君还为你总结了一条北京买房消费升级路线图:开始可以先从房山买起,然后去丰台开启进城之路,下一步是买入朝阳真正享受城中心便利的吃喝玩乐资源,还能再进一步的话,去海淀占个位置为后代做准备,最后攻坚东、西两城,完成壕的终极蜕变。

不过,DT君得承认,帝都最贵的仍旧是地段。从小区本身来看,高价低价的拥挤度悬殊并不大,整体的居住条件都还算不错。但是考虑到偏高价区域与偏低价区域的资源分布有很大差别,居住体验肯定还是有悬殊。

上海:普通的富人与普通的穷人和谐共处

我们对上海进行了同样的数据分析,其“享受点”是一线城市中最高的,达到10000元/㎡。

当然,我们也不能凭借这个点价位太高,就判断魔都人民获得享受的难度太大。将四个一线城市做对比,除了帝都到达“享受点”之后的小区可以略比魔都宽裕一些,魔都各价位小区的拥挤度都是四个城市中最低的。

魔都还有一个最大的特色:各个区域内住宅小区的价位分布都十分丰富。

如果你返回上文再看看北京的图,对比十分明显。北京的各个区域只能覆盖某一个价格段,因此DT君可以依次总结出价格升级的区域路径。但是上海各区域价格跨度都比较大,哪怕是豪宅最多的徐汇、黄浦、静安以及浦东。

地域广阔的大浦东从市中心一直延伸到外环外,价格分布广很好理解。但是几乎全域盘整在中心城区的徐汇、黄浦以及静安,也有覆盖到偏中低价位的住宅小区。

这意味着,魔都资源高度集中的区域,还存在不少没那么贵且舒适度不差的房子,这应该是老公房的功劳。

再回头看100000元/㎡的“分享点”,在魔都居住一项上要体现出壕的风范,门槛很高。这对于普通人来说反而是好事,除开极少数顶端人群,大家在基本生活方面的差别远没有财富差异那么大。

普通富人跟普通穷人的区别没那么明显,至少在居住一项上,上海表现出了这样的平衡。

深圳:一分钱,一分货

作为一个还年轻的大城市,深圳跟北上风格差异特别大。

从整体水平来看,深圳各价位小区都十分拥挤,只有买到100000元/㎡以上的豪宅之后,拥挤度才进入了北上正常舒适水平。考虑到深圳十分有限的土地与不断涌入的人口,这种情况可以理解。

此外,深圳的拥挤度随价格变化的曲线也比北上都要陡峭,尤其是到达“享受点”之后,出现了明显的跳跃上升:小区单价每上升一档,其居住的舒适度都会对应上升。从区域分布来看,随着单价升高,小区分布逐渐集中于南山与福田这两个资源更加集中的区域。

DT君试图描摹深圳买房升级的路径:先买在南山、福田之外的区域,然后奋力往这两个地方走,再升级就往这两个地方的高端住宅走。总之,越贵的房子居住体验肯定越好。

一分钱一分货,集中力量办大事,年轻大城市的性格也体现到了居住一项上。

广州:一座缺少豪宅的城市

广州在一线城市的比较中获得了两个最,因此压轴来说。

首先,广州的住宅小区是一线城市中最拥挤的,不少住宅的拥挤度直接高于正常两倍以上。DT君只能说,这是一座人不那么多地也足够大,但却太爱好高楼的城市。

其次,广州的住宅小区拥挤度随价格变化的这条曲线是一线中最陡峭的,类似于把深圳的曲线对应同比压缩,考虑到两地现在的房价情况就能理解差异:广州的房价在一线中算比较低的,人民想要进入更中心的地段也要付出溢价,但由于底价低,溢价变化的百分比就显得比较高。

很明显,随着单价升高,小区分布逐渐集中于天河与越秀这两个区域。

不过,DT君在整理数据时发现,广州严格意义上来说并没有明显的“享受点”,超过60000元/㎡的住宅小区不多,而且发挥十分不稳定,买到这个价位的小区,也不意味着它的居住体验会更好。

不普通的富人去了广州,怎么才能体现出差别呢?这是个问题。

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