贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 2017年哪些城市会降房价 这三座城市真的逃不过
2017年哪些城市会降房价 这三座城市真的逃不过

隆冬时节,中国的房价似乎也可以闻到一股雾霾的味道。

2016年,面对节节攀升的楼市,很多预言房价要暴跌的经济专家先后成为了“炮灰”和“先烈”,不仅误导了一众消费者也给了自己响亮的耳光,所以时至今日,市场上预言房价要大跌的言论也销声匿迹起来。

但是,房价的疯涨,引来了10月份楼市密集调控政策,进入11月份楼市调控政策再次扩大与加码,房价被叫“停”。在政策的影响下,全国重点楼市成交量持续下行,楼市响起了“咔嚓”声。于是乎“2017年房价会不会大跌”又显得格外引人关注。

其实说房价会不会跌在房贷君看来,多少显得有些弱智,之所以会这样说,是因为目前我们所看到的房价上涨只是少部分的城市在上涨,而更多城市的房价仍保持着较为平稳的发展,只不过那些暴涨的城市太过于惹人眼球,以至于让我们忽略了其他城市。

比如根据国家统计局及易居研究院统计出的全国70个主要城市本轮房价累计涨幅数据来看,房价涨幅超过10%的仅有21个城市,占比只有三成,而涨幅超过20%的城市进一步下降到14,占比也降至两成。因此,房贷君认为,对于“2017年房价会不会大跌”这个问题的正确问法应该是“2017年哪些城市的房价会下跌”?

表一 全国主要70城本轮房价累计涨幅排行榜

(数据来源:国家统计局、易居研究院)

房价下跌的几大必备因素

在10月份楼市政策密集调整之后,房地产市场进入调整期,这已经成为不争的事实。但也绝不会像有些人预期的那样要“崩盘”,这也是不争的事实,毕竟楼市政策的调整并不会改变房地产市场长期发展的趋势,但根据目前情况来看,某些城市出现房价下跌的局面已经在所难免。如果房地产市出现很大幅度的调整致房价大幅下跌,必须有N个前提条件。

人口减少

目前的很多大城市尤其是一线城市的住房价格经历疯狂增长,被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力,也被认为是住房价格上升的原因,

同时,如果一个城市的人口大量流入,土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张,因此人口大量聚集的城市房价普遍偏高。例如,深圳由于山地较多,城市可用土地更加稀缺,都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果,这几年由于土地供应太少,住宅供不应求,因此房价水涨船高。

根据上文所述,如果一个城市人口大量流入的话会导致房价上涨,那么当人口大量流出的时候,房价势必也会下跌

依照全国第六次人口及北京大学人口研究所普查得到的数据,在全国31个省级行政区中,人口净流入地区有 l4个,净流出地区相对较多有 17个,人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量最多的是安徽省。

表二 全国人口流量统计表

(数据来源:北京大学人口研究所、全国第六人次人口普查)

数据显示,安徽省有962.3万人在其他省生活或工作,占到全国跨省流动人口的11.2%,而从外省来到安徽的人仅有71.7万人,净流失人口高达890万,排名全国第一。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省,同时人口流入又严重匮乏,成为中国人口流失最严重的几个省份。因此,2017年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。

需求降低

下图是去化周期(存销比)

表三 全国主要35个城市新建商品住宅存销比走势

(数据来源:易居研究院)

我们应该注意到,随着去库存进程的加快,无论是一线城市还是二三线城市,去库存周期都来到两年来的最低程度,且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了8个月的低点。但是,一二线城市与三线城市不同,三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降,可一二线城市则是通过房价的暴涨带动了去库存。

比如,房贷君在楼市火爆的8月份就发现,“四小龙”当中的南京、合肥在彼时的去库存周期均不足两个月。

注:8月份,南京住宅可售套数/面积:23766/282.84万平,而7月份南京全市的住宅成交套数/面积:11882/133.07万平,也就是说按目前的销售速度来看,南京的住宅库存将在两月内消化完毕。

8月份,合肥住宅可售套数/面积:15122/171.8万平,而7月25日至8月21日,合肥全市的住宅共计销售7523套,库存两个月就可完全消化。

一般认为,库存周期在12个月左右是较为正常的状态,而两个月的去库存周期无疑显得极端危险,也凸显出楼市旺盛的需求。

而在调控之后,这些城市在库存销量上也出现了新变化,比如根据南京网上房地产的最新数据,12月份南京住宅可售套数/面积:24765/292.31万平,相较于8月份出现了小幅上涨,但销量却狂跌近五成,11月份南京住宅成交套数/面积:5869/67.74万平,仅为旺季销售数据的一半,去库存周期也回升至四个月,但仍处于较危险的水平。

而合肥却呈现出更为夸张的数据,11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套,更是与7月份的数据相去甚远。

所以说,为了降低风险,政府必然会加强楼市调控,利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此,当一二线城市去库存化处于旺盛期时,由于其需求较大,房价自然被抬高;而当市场需求逐渐冷淡下来的时候,一方面,库存周期可以回归理性,另一方面,房价也会随着需求减少而降低。

房价收入比不协调

我们先看一组数据:

2013年数据,中国三大城市群,长三角、珠三角、京津冀,国土面积占全国3.7%,人口占全国18.2%,GDP占全国36.6%。看起来好恐怖,按照中学课本和社会一般给我们传达的观点,这些一线城市太大了,会产生各种城市病,影响经济健康发展,比如房价。

而根据易居研究院按照房价收入比的偏离度的排名来看,大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。

表四 房贷收入比偏离度

(数据来源:易居研究院)

注:房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理,楼市泡沫越大;相反,若是负值,说明不仅没有房价泡沫,反倒是存在价格洼地。

数据显示,南宁泡沫水平为16%,位居第23位,因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫,并可分类三种情况:

1、深圳泡沫超过118%,泡沫明显;

2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%,属于小型泡沫;

3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原,这12个城市泡沫数值在35%-17%之间,除了存在数据异动的宁波和石家庄之外,其他10城属于微型泡沫。

但房贷君(微信ID:fangdai123)需要说明的一点是,并不是所有房价收入比偏离度越大的城市,房价就都会下跌,正如前文所讲,中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的%,但人口占全国总数的近两成,GDP占全国总值的近四成,各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况;而那些本不位于三大城市群当中,却又在本轮房价暴涨中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。

房贷利率水平偏高

在经历了2015年连续五次降息之后,房贷利率在2016年始终保持着较低的水平,从购房者角度来看,降息降低了购房成本,加快可购房步伐,再加上因城施策的影响,不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象,可以说,持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求,成为房价暴涨的助推手。

同时,相较于利率处于高位的城市,那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子,同样是100万的房贷,以20年等额本息还款计算的话,85折利率就会比9折及基准利率分别节省利息约3万元及10万元。毕竟,从购房者的购房预期来讲,房贷利息是能省就省,贷款利率越低购房热情就会越高,房价上涨就会越明显;反之,如果房贷利率始终保持在高位就会很难刺激楼市,房价不仅难以上涨甚至会出现下降的可能。

如果我们以房贷利率优惠程度划分城市等级的话,大致可分为三个等级:

房贷利率优惠较大:基准利率9折(执行利率4.41%)以下;

房贷利率优惠一般:基准利率9折-基准利率9.5折(执行利率4.41%-4.66%)之间;

房贷利率优惠极少:基准利率9.5折(执行利率4.66%)以上.

根据房贷总结的全国35个主要城市的2016年首套房贷平均利率数据来看,房贷利率优惠较大的城市有12个,房贷利率优惠一般为12个,房贷利率优惠极少的为11个。

表五 2016全国主要35城首套房贷平均利率

(数据来源:房贷)

必须说明的是,临近年底,越来越多的城市正在逐步收紧房贷,而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况,想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。

政策效应

最后不得不提的一点,就是政策对于房价的影响。

近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上,就是与十月份相比,环比不能上涨,只能下降!

说完房价下跌的必备因素之后,哪些城市最有可能降房价呢?相信很多人第一时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。

根据统计的数据来看,目前受楼市政策调控的城市共有23个,如果将房价下降的这些要素与这些城市逐一对应后,所显示的结果如下:

从表中可以看出,合肥满足了所有房价下跌所具备的要素,而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项,未来房价下跌也成为大概率事件。

这其中最值得我们关注的城市就是合肥,结合最新的合肥楼市销售数据就可以看到,在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面,11月的销量更是降至2016年以来的冰点,月销量不足6月份的十分之一,在各种不利因素叠加的状态下,合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。

表六 合肥近12个月房屋成交量

(数据来源:合肥网上房地产)

那么再除去以上三个城市以外,还有没有哪些城市房价可能会下跌呢?

从表一中我们可以看到,从上表可知,在本轮房价上涨过程中,深圳率先上涨,涨幅最大,以近87%的涨幅,高居全国第一!但是,70个城市当中,至今仍有10个城市下跌,与去房价上涨,完全没有任何关系。主要是东北、西北等边疆地区,换句话说,2017年我国边疆的部分城市已然难以阻止房价下跌局面的发生。

例外的是唐山,很多人也都很疑惑,唐山有着深厚的传统沟通工业底蕴,也不缺乏人口,为什么房价却始终低迷不前呢。

举个例子来说,近五年来东莞人口净流入位居全国第五,佛山人口净流入位居全国第九,但这两个城市的房价与区域内的两个中心城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结构不同。

表七 2009-2014一二线城市人口流入情况(单位:万人)

一般来说,服务业强的城市,往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁,整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后,往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面,此类物业对于房价的带动作用很高。

像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但流动性比较强,因此并没有转化为有效购买力。相比之下,以服务业为主的城市,聚集的高端人才更多,收入比较高,稳定性好,他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是,第二产业和第三产业的财富集中度不同。

产业结构的背后,对应的是这个城市的行政等级,在区域中所处的地位以及教育、医疗等公共资源的分配。因此,产业结构的背后和城市的行政等级是紧密相关的。行政级别高的城市,会带来更优质的资源导入,对于产业导入、城市规划方面都会更有优势。

所以,决定未来城市房价走势的要素还有:三产的发展水平和公共配套服务。行政级别高的城市,拥有的公共资源更多,很容易吸附周围城市的资源,因此像石家庄GDP总量虽不如唐山,但石家庄的房价却更高。

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