贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 这个数据显示 中国楼市迎来历史大顶!
这个数据显示 中国楼市迎来历史大顶!

记得2013年底,2014年上半年时,就有很多业内人士预言,中国新房销售面积已于2013年见顶。当时老杨的观点是,还未见顶。

如今,经历了2016年少数城市暴热,多数城市温和复苏之后,根据历史数据推演,以及逻辑判断,老杨郑重提出:2016年全国新房销售面积终于见顶了!历史大顶!

作为一个谨慎的研究者,我也没信心断言、百分百会见顶,但我认为有八成概率将会见顶,所以,如果做个简单明快的判断,就叫:见顶!

先看数据。

下图是全国新建商品房销售面积年度变化。

2001年以来,只有08年和14年出现年度下跌,其他年份都是正增长。其中2011年之前属于高增长,除了08年,都是两位数增长。2011年开始,增幅减小。

但今年重现20%以上高增长,2016年1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,成交量已经超过2013年(130551万平方米),再创历史新高!

注意,还有一个12月没算进去呢。2015年全国商品房销售面积为128495万平方米,按2016年全年20%的增速,则2016年全年销量为15.4亿平米,比2013年全年高于14%左右。

再聊逻辑。

如果看到今年创历史新高,就预测这是历史大顶,这样的逻辑挺混帐,对吧。

我的逻辑是:其一,从指标关系上思考,2011年房企购地面积大概率见到历史大顶,2013年房企新开工面积大概率见到历史大顶,三年左右之后,新房销售面积大概率见到历史大顶,符合指标内在联系。而2017年,我预测新房销量大概率低于2016,因此推导出2016年新房销售面积大概率见到历史大顶。

其二,从城镇化、人口红利、GDP增速,这三个决定楼市总需求的宏观指标来看,基本支撑新房建筑量与销售量在近几年的区间内,见顶。

其三,越来越多的城市,二手房成交量已经、正在、将要超过新房成交量。

关于新房成交量的问题,其实去年我就在预测,今年很可能见到历史大顶,这一观点,在很多内部闭门会议中曾提出过。

下面是一年之前,我们收集的机构预测,可以回顾、比较一下关于全国商品房销售面积的均价的预测。

当时,关于2016年全国商品房成交面积的预测,一年前最乐观的是中科院,增长9.6%;最悲观的是中金公司,下跌5%。我们研究院预测是增长5%。而今年前11个月的实际值是,增长24%,预计全年是20%左右。可见,实际上2016年全国市场的强势程度,远超所有机构的预测!

关于2016年全国商品房成交均价的预测,一年前最乐观的是我们易居研究院,增长7%;最悲观的是中信证券,0%增长。而今年前11个月的实际值是,增长10%,预计全年也是10%左右。

“房子不是用来炒的”!有些城市吓哭了

再看统计局本周公布的70城房价指数。结果,一股凉风吹来。却又在意料之中。

在强大的政策管控力面前,再牛叉的城市房价,也得低头!这15个城市(苏州不在70城房价指数之列),脸上贴着标签:坏孩子。

如下图:10月份,深圳与成都房价环比下跌,而11月份,深圳继续下跌,上海、合肥、厦门、杭州跟着下跌,成都、北京持平。而11月下半月,下跌城市继续增加。

预计明年一季度,15城全黑灯。如果不是超刚需,老杨建议可以暂等待。如果你自信心爆棚,认为自己的城市牛叉轰天,自己选择的板块规划利好比天大,那就玩去吧。山岗风凉,多备厚衣。

另外,易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,11月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、0.4%和0.8%,而10月份分别为0.5%、1.3%和0.9%。三类城市增幅均有收窄,其中二线城市最明显。

按此趋势,预计12月份一线城市的房价环比就会由涨转跌,二线城市滞后两三个月也会趋跌。但二线城市分化严重,那些房价没有大涨的城市,政策没有收紧,未来半年左右,房价还会维持上涨态势。三线城市估计还能在上涨区间维持半年左右,毕竟国家仍在支持三四线城市去库存。

一线城市的强二线城市,也即过去一年房价大涨的20个左右的城市,是政策调控打压的重点城市,基本上不太可能反弹了,很快就会进入下跌通道。明年上半年全国楼市总体状况,主要由三四线城市来决定!

尤其是上周举行的中央经济工作会议,严厉批评了房地产泡沫,这无疑让那些存在泡沫的城市政府,心中好烦恼。

中央经济工作会议12月14日至16日举行,其中涉及房地产的内容颇多,有些提法相当鲜活,首次露面的观点不少。对此,老杨略作点评。

一、涉房内容的字符多达428个,比去年322个字符,还要要多出100多。这是史无前例之多。说明中央对于房地产市场重视程度。

二、从会议公告的行文来看,在部署2017年工作时,列了四条内容,其中将房地产单独列为一条:促进房地产市场平稳健康发展。同时,又在第一条(深入推进“三去一降一补”)中,包含了房地产去库存。由此可见高层的重视程度。

三、在深入推进“三去一降一补”一段中提出:“去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。”

杨评:这段话,其实并无太多新意。仍是重述去年中央经济工作会中关于去库存的方针。只是,强调了因城施策,去库存由全国范围,转变为重点聚焦于三四线。

四、“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。”

杨评:1、这段内容比较长,其长度类似去年中央经济工作会议中对于去库存的阐述(见后)。这说明中央对于房地产的侧重点:由去年底的去库存,转变为今年底的抑制房地产泡沫。这个转身,幅度有点大,不知是否扭了腰。

2、要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这个提法很新鲜,是整篇公报中,最口语化的一句。其实,老杨也反对像炒股票一样炒房子,在过去一年少数城市的房价高涨中,有些购房交易,在交房前就已再次易手,这就叫“炒房”。而那些买后几年才转售,不管是否出租,都不能叫“炒”。

3、综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

关于长效机制,之前已分析过,点看:房地产长效机制意味着政策巨变?无知者最爱骚愁!这里不再赘述。注意,长效机制的目的是:一方面抑制泡沫,另一方面防止大起大落(此处措辞不严谨,应改为防范房价大跌。因为前面所谓的泡沫,就是大起。)。

不让房价大涨,也不让大跌,也即熨平市场周期,这是一个美好理想,这是一个发达国家也难完美实现的目标。不过,老杨认为可以在税收制度进行完善,应提高投资投机需求,尤其是炒房行为的税负水平。不宜禁止投资投机炒房,只要抬高税负就行了,这才叫“市场经济”!

4、要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

注意:这里首次提到管住货币,看来官方开始考虑为了抑制房价泡沫而要收紧“总阀门”了!房贷差异化,这也没有新意,只是在执行环节上趋紧了。

5、要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

增加供地,是关键措施。除了新增用地外,盘活存量用地非常重要,大量的工业区开发区,占用的土地太多,浪费太多,我国大都市的宅地占比,远低于纽约、东京、伦敦等国际大都市。土地管制太厉害了,必须尽快放开,转变用地性质,同时又要有序推进,防范官员和国企领导权力寻租。

6、要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。”

虽然这条没什么新意,但大力发展住房租赁市场,完善制度,加强立法,是重要之事。

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