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房产证没下来的房子如何买卖

城市房地产管理法中对房子出售进行了明文规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。但没有房产证包括很多情况,比如因法律法规无法办理房产证的房子、暂时没有取得房产证的房子、房产证丢失的房子、部分校产房、军产房等等。临近年关,有人想卖房,有人则想买房,这其中就有房产证没下来的房子。这样的房子能买卖吗?

情况不同处理的办法也不同,所以并不是说,房子没有房产证,就一定不能买卖。

一、暂时没有取得房产证的房子

所谓“暂时没有取得”房产证,是指在房屋交易过程中,因为流程、手续等原因暂时未能取得房产证,这类房子可以买卖,但需要等到房产证下发之后再走流程。也就是说,这样的房子是可以买的,只是有一些需要注意的事情。

那暂时没有取得房产证的房子应该怎么买?

买卖双方可以先签订购买协议,必要时可以进行公证,等到房产证下发之后再进行交易。需要注意的是,买方最好不要支付大额定金,避免产生交易风险。

二、房产证丢了的房子

房产证丢了,房子一样能卖,但是需要先补办房产证,具体如下:

1、房屋权利人持身份证到市房管局,填写房产证遗失声明。

2、房屋权利人到房产档案馆查档,缴纳查档册费后,由房地局发出临时收据,对申请遗失事项进行内部查档校核。

3、房屋权利人在报上刊登权属证书遗失声明,待遗失声明见报后,房屋权利人持报刊和临时收据到房管局交给原件经办人,一个月内没有异议者,即可向测绘所申请勘丈。

4、6个月后,房管部门发布房屋所有权证书作废公告。

5、房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证等资料到市房产交易管理处办理遗失登记发证手续。

6、若经审批同意补发权证者,经缮证、校对后,房屋权利人将收到领证通知,凭“登记收件收据”领证即可。

三、本身就不能办理房产证的房子

其实看到这个小标题大家就应该能推测出这一类房子是比较特殊的。既然连房产证都办不下来,很有可能是无法进入交易市场去转让的房子,对于买家来说,风险太大,不建议购买。那这样的房子都有几类呢?

1、违章违规建筑

比如利用集体所有土地开发的项目;未取得规划审批的项目;私自改变土地用途的项目;私自变更规划的项目;未经立项批准或私自变更立项的项目;没有销售许可证和产权证的房屋;未经验收或验收不合格的房屋。

2、被有关部门依法查封的房子

比如房子本身还有官司缠着,无法进行交易,或者其他情况。

3、部分军产房、校产房

军产房是国家军事机关所有的房屋,一般只有使用权,没有所有权,因而不能上市交易。校产房的产权单位为学校,这类房产在受限上市范围内。

最后需要注意的是,买没有房产证的房子是存在一定风险的。具体表现如下:

1、政府不承认 不受法律保护

卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。

对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权,从而有权处分该房屋,因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。没有任何法律保障。

2、房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定

现在无两证的二手房更多的是期房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。

3、房屋质量难以保证

现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。

4、“一房二卖”不可不防

无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。

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