贷款 贷款攻略 经营贷款 “营改增”房地产企业税收筹划要点
“营改增”房地产企业税收筹划要点

在楼市不景气的行业背景下,“营改增”有望年内推进的消息传开,让不少房企感到恐慌,这也使得即将推行的政策极有可能遭遇阻力。由于目前税率和抵扣项目尚不明朗,企业内部经营管理情况不一,而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗,目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。

有分析认为,由于房地产业增值税税率可能会偏高,而且土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。如果销售不动产由营业税改征增值税,房地产企业在税制改革初期将有可能面临加税风险。在销售额一定的情况下,原先征收的营业税税负稳定,但“营改增”之后,企业的税负很大程度上取决于进项税额。由于营业税不考虑购进货物,房企原先对购进物品的票据管理存在松懈,但增值税抵扣则有严格的抵扣链条,企业疏于对票据的管理极有可能造成进项抵扣不足,使得税负白白增加。某房企税务总监向记者表示,“营改增”进项抵扣不足可能是企业税负增加的主要原因,比如建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票等。而和房地产业紧密相关的建筑业和金融保险业目前的税率也没有出台,如果这两个行业的税率为6%,房地产业税率为11%,也将减少房地产开发企业的进项税额。由于房地产业增值税税率可能会偏高,而土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。对于一些已经完工但销售尚未结束的项目,或者持有型商业物业而言,此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票,而房屋的销售合同已经确定,这种情况下企业税负将明显加重,6%~7%才是比较合理的水平。

在当前市场环境下,若土地成本无法作为进项抵扣,只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占比较高,可以从中受益,聚焦一二线城市的开发商均面临税收增加风险,且毛利越高的项目税收负担越大。由于房地产行业并不景气,不少三四线城市的楼盘滞销严重,如果无法及时确认销售收入,将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况,造成大量留抵税额无法抵扣,这也是房地产企业面临的一大税收风险。

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