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11月百城房价回落 贷款上演“最后疯狂”

11月份常被看作信贷投放的传统淡季,而在2016年则演绎出逆势上涨的行情,这其中70%以上的新增贷款皆来自于代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款。

时至年末,2016年楼市的疯狂信贷也演绎到高峰。央行最新公布的11月金融统计数据报告显示,当月人民币贷款增加7946亿元,同比多增857亿元。其中住户部门贷款增加6796亿元,占到新增贷款的85.5%。

值得注意的是,11月份常被看作信贷投放的传统淡季,而在2016年则演绎出逆势上涨的行情,这其中70%以上的新增贷款皆来自于代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款。根据央行披露的数据,11月份新增6796亿元住户部门贷款中,短期贷款增加1104亿元,中长期贷款增加5692亿元,占到新增贷款7946亿元的71.6%。从绝对规模来看,11月新增居民用户中长期信贷规模仅次于今年9月的5741亿元,居历史第二高。

有分析指出,按揭贷款从授信到最后放款,一般需要1个月以上。按此计算,11月按揭贷款主要是10月或者9月银行的授信。而从“十一”国庆节过后,各商业银行开始收紧房贷政策。

而房地产市场销量增速则继续收窄态势。1~11月的商品房销售面积同比增长24.3%,较前10月回落2.5个百分点,单月同比增长7.9%,较10月的26.4%大幅回落。而核心一二线城市11月商品房销售面积则同比下降25%。

楼市的降温期已经到来。而根据中共中央政治局此前对于2017年楼市的定调,2017年房地产市场发展将以平稳为主。

11月房贷占比7成楼市多指标增速回落

中国人民银行12月14日公布的金融统计数据显示,11月新增人民币贷款7946亿元,环比增加1433亿元,超出市场预期。居民中长期贷款(主要是住房按揭贷款)仍是新增信贷的主力,11月居民中长期贷款新增5692亿元,约占当月新增贷款的七成。该比例仅低于2016年7月、2007年11月、2016年4月和2016年10月,四个时点新增居民中长期贷款占新增信贷的比值分别为102%、80%、77%和75%。

“导致市场普遍低估的主要原因在于市场对于楼市调控限购限贷政策效果的及时性偏乐观。加上可能前期部分成交所需的居民住房贷款投放延后,这都导致11月的居民中长期贷款数据可能对应于更早期的楼市成交,进而使得11月居民中长期贷款出现年内第二高的5692亿元。”交通银行(601328,股吧)发展研究部高级研究员陈冀表示。

社会融资规模亦出现同比快速增长,或将成为未来实体经济进一步企稳的支撑。11月末,社会融资规模存量为154.36万亿元,同比增长13.3%。其中,企业债和非金融企业境内股票分别实现了27.6%和30.1%的高增速。“社会融资的加速很可能对未来一段时间制造业的企稳改善形成支撑,这也很大程度上可以对冲随后因地产调控导致的房地产开发投资回落所带来的负面影响。”陈冀分析认为。

不过,相比房贷对楼市景气度的滞后性反映,楼市其他多项指标已开始出现降温回落的势头。

房地产开发投资和新开工增速再度回落。1~11月,全国房地产开发投资额同比增长6.5%,较前10月回落0.1个百分点,11月单月同比增速5.7%,较10月回落7.7个百分点,告别连续3月回升之后再度呈现回落趋势。商品房新开工面积同比上升7.6%,环比回落0.5个百分点,单月同比增长3.3%,环比回落16.6个百分点,告别了10月异常高值之后再度呈现回落趋势。竣工面积同比增长6.4%,环比回落0.2个百分点;施工面积同比增长2.9%,环比回落0.4个百分点。

1~11月份,房地产开发企业土地购置面积19046万平方米,同比下降4.3%,降幅比1~10月份收窄1.2个百分点。但全年仍呈现缩量态势。

房地产销售增速高位继续收窄。1~11月的商品房销售面积同比增长24.3%,较上月回落2.5个百分点,单月同比增长7.9%,较10月的26.4%大幅回落。1~11月商品房销售额同比增长37.5%,较上月回落3.7个百分点,11月单月销售额同比增长13.2%,较10月的40.1%大幅回落。销售均价为7546元/平方米,同比上升10.6%,较上月回落0.7个百分点。

而自10月初政策调控持续从严之后,一二线城市成交量就在持续缩量。据易居研究院智库中心监测的数据显示,11月份,一线城市成交量连续3个月减少,住宅成交面积同比增速由10月份的-0.8%扩大至-26.5%,环比减少21.2%;部分热点二线城市成交量大幅下跌,其中,苏州、福州和南京跌幅较大,同比跌幅分别为75.4%、62.4%和58.7%。

专家预判明年楼市平稳回落为主基调

从房价上看,中国指数研究院发布11月百城房价指数报告显示,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米12938元,环比涨幅较10月回落0.77个百分点。11月,北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、杭州、福州、成都、天津等16个热点城市新建住宅样本平均价格涨幅同比回落。其中,深圳新建住宅样本平均价格环比下跌0.02%,而苏州房价与10月持平,进入“滞涨”阶段。

“11月百城房价涨幅的回落说明目前出台的相关调控政策已经起到了积极的作用,市场也对此前过快增长的房价进行了修正。”中房数据研究院院长陈晟分析称,一线城市供需矛盾严重,在新增供给不足的情况下,调控会使得成交量下滑,存货去化周期拉长,进一步缓和交易矛盾。但是,由于供需面没有改变,所以房价尚未迎来实质性下跌。未来,房价将呈现更加稳定的状态。”

中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2016~2017)》预测,2017年中国楼市将迎来一个短期调整期,总体将平稳回落,但具有不确定性。在具体指标上,全国房价整体增幅将收窄,个别月份或将绝对下降。其中,一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大,三四线城市分化。

值得注意的是,我国货币政策的变化很大程度上决定了中期房地产市场的走向。多个金融机构预计,未来中国货币政策还是以中性为主,总的来说不会有大变。国务院发展研究中心金融研究所王洋称,因为经济复苏的基础不牢、通胀暂时也不高,现在中国并不具备加息的环境和条件。美国加息后,中国货币政策进一步放松的空间可能会收窄,但还没有到收紧时点。

“决策层并不希望房地产市场大幅调整、拖累经济增长,虽然居民仍有空间加杠杆,而且也有可能会重新将金融资产调配至房地产,但这将很大程度上取决于居民对房价的预期,而房价预期已经开始转弱。”瑞银特约首席经济学家汪涛预测道。

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