贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 美联储加息对楼市的三大影响:炒房客很危险!
美联储加息对楼市的三大影响:炒房客很危险!

北京时间2016年12月15日凌晨3点,美联储主席耶伦宣布加息:将联邦基金利率(美国同业拆借市场的利率,不是银行存贷款利率)上调25个基点,从0.25%到0.5%的水平,上调到0.5%到0.75%的水平。

2007年美国爆发次贷危机后,美联储为了拯救经济曾连续降息和实施量化宽松。后来,随着美国经济逐步好转,美联储先在2014年10月宣布结束量化宽松,又在2015年12月17日启动了加息周期。

对于广大购房者来说,最关心的就是美联储加息对中国楼市到底会有什么影响?

1利空中国房价,炒房客要小心

美国加息,全球热钱就回流美国,中国也不例外,首当其中受到冲击的是中国楼市,加息属于货币收紧,利空房价,楼市泡沫可能会被刺破。那些在中国市场上兴风作浪多年的热钱,将会抛弃中国楼市,将人民币兑换成美元,流回美国。

国际热钱跑了,资金成本将大幅上升,一些缺乏竞争力的房企将面临资金链紧绷,甚至断裂的危险。一旦房企的资金成本飙升,只能降价买楼,如果没人接手,恐将迎来中小房企的倒闭潮。那个时候,便宜的房子比比皆是,还有谁会去炒作房子呢?或许一线城市的房子不会大跌,毕竟人口不断涌入一线城市,买房的刚需一直存在。

虽然加息不一定会让楼市崩盘,但是也算一个利空。对于借钱投资的炒房人来说,风险面前要提早防范才好。

  图片来源高盛研报

 2房贷利率或有所上调,购房者成本增加

美联储加息会使游资离开中国形成趋势。

近期监管层为了稳定经济增长、避免房地产发生危机,放松了限外令,同时将二套房首付比例下调至20%。但是,由于流动性趋紧的掣肘,银行并不一定有资金来向房地产领域提供足够多的新增贷款。就算银行有资金可以贷给购房者,在流动性不足的情况下,房贷利率也会相应有所上调,购房者的成本并不会小。

 3香港金融经济将直接受到冲击,间接影响内地

美联储加息以及人民币贬值需求上升,会使大量游资抛售人民币资产,而离开中国。

很多学者认为,中国的资本项目没有完全开放,资金流出不会有太大影响。但作为自由之港的香港楼市、股市将直接受到冲击。正是由于国际游资不断涌入香港,使香港楼市、股市近来纷纷在历史高位徘徊,如果一旦游资大规模辙离香港,那将会使香港的金融和经济受到重创,间接影响到内地的经济和金融的安全。

美联储加息,那么大量游资将离开没有外汇管制的香港,马上香港经济和房地产都将受到冲击,而如果中央政府要出手拯救香港经济,同时又要稳定内地资产泡沫不破,难度系数和维稳成本将大幅增加。

美联储加息意味着什么?还有这10个问题的答案你应该知道:

 Q1

  美联储为什么加息?

因为美国经济在好转,通胀率已经有所回升,失业率也下降到了4.6%。可以说,目前美国已经基本实现充分就业,如果不加息,未来有通胀的风险。

 Q2

  2017年美元会加息几次?

一般预测可能会加息三次。但特朗普新政具有很大不确定性,由此带来的全球经济波动也有不确定性,所以最终能加息几次,很难说。

Q3

  如果美联储2017年加息,会在什么时候?

  2017年,美联储一共有8次议息会议,如果加息一定会在会议之后宣布。下面的会议时间为华盛顿时间。

  1-2月会议日期为1月31日-2月1日;

  3月会议日期为3月14日-15日(本次会后将公布经济预期,美联储主席也将举行新闻发布会);

  5月会议日期为5月2日-3日;

  6月会议日期为6月13日-14日(本次会后将公布经济预期,美联储主席也将举行新闻发布会);

  7月会议日期为7月25日-26日;

  9月会议日期为9月19日-20日(本次会后将公布经济预期,美联储主席也将举行新闻发布会);

  10-11月会议日期为10月31日-11月1日;

  12月会议日期为12月12日-13日(本次会后将公布经济预期,美联储主席也将举行新闻发布会)。

 Q4

 美元加息会带来人民币贬值压力吗?

  当然。利息是资金的价格,美元加息,意味着美元变贵了。如果中国不同步加息,人民币就需要贬值。更何况,过去这些年人民币超发,让人民币汇率有所高估。

 Q5

  人民币将贬值到多少?

此次加息“靴子落地”,意味着短期内人民币利空出尽。从目前央行的姿态看,年内人民币对美元汇率大概将维持6.9元左右的水平。至于2017年,很难跌破7.4。未来中美关于人民币汇率的博弈,将长期存在,美国方面希望人民币稳定,或者升值,以减少中美之间的贸易不平衡。

 Q6

  我需要换点美元吗?

如果你有孩子正在国外留学,或者即将留学,你一定要换一些。如果条件允许,可以把孩子留学费用全部准备好,以锁定成本。如果留学是去欧洲或者日本,也应该先换成美元,以后再换成欧元、日元。

从资产配置角度,一般家庭也应该拥有一些美元。但美元在国内投资渠道不多,主要是防范人民币贬值风险,属于略偏保守的投资。

  Q7

  美联储还有什么大规模杀伤性武器?

有,这就是“缩表”,也就是减小美联储资产负债表规模。具体做法是向市场出售以前购买的国债、MBS等,相当于收回市场中流通的资金。这将让美元进一步变强,并对全球产生巨大影响。

Q8

  黄金未来一年是涨还是跌?能买吗?

未来一年,黄金等贵金属仍然受到美元加息因素的制约,金价将呈现筑底态势。由于人民币存在贬值趋势,所以黄金对中国投资者具有一定吸引力。美联储加息对黄金价格的打击,将逐步递减。

  Q9

  中国央行会加息吗?

过去一个月,为了支撑人民币汇率,中国央行收紧了流动性,11月广义货币M2同比增速下降到了11.4%,短期货币市场利率走高,这是A股出现调整的重要原因之一。美联储宣布加息之后,未来几个月中国央行收紧流动性的压力明显减轻。

由于房地产入冬,2017年中国存在稳增长的压力,应该不会加息。

Q10

  近期中国外汇储备不断减少,未来会加强外汇管制吗?

当然会,而且已经在实施了。央行目前主要收紧了投资性换汇,比如保险公司境外投资、中概股回归等。每人每年5万美元换汇额度属于“经常项目”,不属于“资本项目”,目前尚未收紧。如果未来外汇储备减少太快,每个人的换汇额度会降低。

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