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李铁:没有必要担忧中国房价上涨会出问题

2017年网易经济学家年会12月13日-14日在北京举行,在今日举行的“杠杆下的楼市”论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示,从研究看,没有必要担忧中国的房价上涨会出问题,中国的情况和国际上有很大的差别。

以下为文字实录:

李铁:去年冬天到今年夏天都来了,都讲的房地产主题,在座这几位大咖在房地产研究上非常有功底,我来就是抛砖引玉,把我的观点和想法提出来供大家批判。

给我的题目是关于房地产泡沫的问题,刚才主持人也讲过了,中国的房价上涨,无限地涨上去会出问题,从我们研究看,也没有必要担忧,中国的情况和国际上有很大的差别。

是不是中国真出现房地产泡沫了,泡沫和国外有什么区别,中国还有中国独特的特点。

我把中国和国外的城镇化发展水平进行了一次比较。大家认为的泡沫,是城镇化率为56%的时候,日本是在77%,美国是81%,韩国是80%,基本上城镇化过程已经结束了。

第二,经济增长速度,我们现在是6.9%,日本是4.5%,美国是2.2%,韩国也是4.5%。在经济增长发展到一定阶段,开始放缓的时候,我们和这些国家也有比较大的差异,我们仍然处于高速增长期。

第三,我们把货币的供给量也做了一个比较,是同期比较,并不是他现在和他现在,是和它城镇化相对应的泡沫时期进行比较,我们现在的货币发行M2是151万亿,日本当时日元是194万亿,到1177万亿元,相当于人民币的12.3-74.8万亿。但是我们做比较的时候,还要看其他几个相关关系。日本的人口是一个多亿,我们是13.7亿人口,如果把这个12.3-74.8万亿乘以10,我们的人口是日本人口的10倍,日本的货币发行恐怕到了700万亿,或者是120万亿这个区间,他的问题要比我们严重得多。美国是3.5亿人口,但是他的泡沫时期货币发行是65-86万亿元,如果乘以10,是650-860,韩国也是如此,韩国是5000万人,我们是他的27倍,乘以27倍,韩国的货币发行远远高于中国。我们把这个分析做出来以后可以看到,从金融、泡沫、城镇化的角度,是不是中国真的出现了房地产泡沫呢?这个问题还值得存疑。但是我们确实在三四线城市存在卖不出去的状况,这是中国的体制特点,不等于中国到了房地产走不下去的时间段。

第二,城镇化的潜力还没有完全释放。提出城镇化这个政策的时候,也曾经提出过,如果几亿农民进城,我们城镇化率每增长几个百分点,每年两千万人口进城,如果可以在城里购买住房的话,会带来大量的房地产需求。实际上我们到2020年,城镇人口按现在的增长速度是8.4亿,到2030年是9亿多,我们也考虑到城镇化放缓,存量是2.7亿。五个多亿的人口,如果进城需不需要住房?何况现在买房没有多少农民,绝大部分是城镇人口,他们是住房改善型需求,投资型需求。预期的户改、土改也没有进行,真正进城的农民没有彻底进来,房地产的潜力,所谓城镇化的潜力还没有得到释放,这个也是一个非常清楚的事实。

我们在看是不是像大家说的,房地产价格涨的不得了了,大家已经承受不了了。我们知道房价是在部分城市上涨,我们也做了一个分析,这个可能对于房地产专家来讲都是很常规的数字了,房价上涨超过5%的城市一共有这么多,真正房价上涨的仅仅是一个零头。真正的房价上涨是北京、上海,平均在七八万,还有就是广州、深圳,深圳的房价上涨速度远远高于广州,这是部分的一线城市上涨,并不是所有的一线城市都在上涨。

当然也存在部分二线城市,但是绝大部分三四线城市,房地产积压现象非常严峻。我讲了三次关于房子的问题,不同的场合,不同的媒体采访的时候也都谈过房子的问题,为什么大家从来不关注三四线城市房地产严重积压的问题呢?房地产库存面积消化需要8.2年,太原需要14.6年,呼和浩特20年,沈阳10.9年,长春11.5年,重庆2.9年,大连12.8年。这些城市也不小,都是省会城市,为什么我们对这些城市的房子卖不出去问题视而不见,还在谈房价上涨呢?我想这就是我们判断的误区,毕竟我们所有的媒体都在北、上、广、深,特别是北京的媒体在全国的影响力最大,房子事关媒体人民的利益,他的关注度会影响到我们对于整个国内房地产形势的认识,这一点是值得注意的,并不是我们想象的那样,房子上涨是局部地区的现象,不是全国的现象。

我们也做了一个调查,什么样地方的房价上涨?最近接受记者采访的时候都说过,我们选了几个,常住人口,你是辐射全国的还是辐射地区的,北上广深,特别是北上深一定是辐射全国的,全国的人民去那里就业、投资。第二是外来人口比重,外来人口比重越大的地方,人口流入最多的地方,房价上涨的趋势比较明显。我们看深圳外来人口占接近70%,上海是40%,北京也将近40%,外来人口占的比重很大。中西部地区,人口流出,房子上涨的速度肯定不快,甚至很可能卖不出去房子。第三,人均收入水平的支撑,我们选的是人均收入水平是本市的,实际上买这些房子的人是依赖于全国的高收入人口,10%,你问他要买房子首先在哪儿买,哪儿最具有投资价格,肯定是北上广,深圳有点特殊,深圳是就业人口最多。商品房平均销售价格,这个支撑着商品房的价格,有点特殊。

为什么一些二线城市房价上涨赶不上北京呢,因为辐射的人口少。有一天记者问我,你怎么来评价重庆,重庆是不是转轨很成功,因为重庆整个城市发展模式是不是摒弃了房地产发展的导向,而且走了一条独特的发展路线?我告诉他不存在这个问题,重庆他辐射的区域,重庆管辖区是3600万人口,3600万人口,而且绝大部分农村地区,周边的城市地区在全国收入水平是偏低的,是西部地区,万县等其他的城市等,怎么能支撑城市的高房价呢?只有3600万人口。省会城市辐射全省的人口,外来人口比重和收入水平等等也支撑了房价,所以他的房价明显要比北上广低很多,取决于辐射的人口能力。地级市辐射的人口和地区人口总体收入水平也决定你的房价上涨幅度。

还有一些省份是多中心的,多中心的省份他的房价发展是不均衡的,但是有的发展快一点,在不同的时期发展快一点,不同时期发展的慢一点,但是这些都是局部现象。我讲到了重庆。

我们看房价一定要记住两类情况,一类情况是超大城市,千万人口以上的城市,特别是面向全国的城市,房价上涨的幅度很快,为什么天津的房价上涨幅度远不如北京呢?天津不是辐射全国的城市,而北京是。第二点,大部分二三线城市,三四线城市,房子是卖不出去的,这是普遍的现象。我们国家在政策出台的时候,基本思路是要解决房地产库存,要消化库存,要摒弃过去以房地产发展为导向的城市发展模式,这是政策的重点,可是我们媒体经常把房价上涨当成重点了。什么原因呢?房价上涨有它的特殊性,它的等级化管理体制决定了公共服务水平、优质资源集中在这些最好的城市,无论是省会城市还是特殊的直辖市。为什么北京房价上涨?辐射全国,优质公共服务条件最高,而且高很多,我经常讲,我们的房价低于香港,北京、上海很可能是面向华人世界的,尽管有雾霾,但是改变不了优质公共服务的水平,房价上涨还有很大的空间,而不是到此为止,经过无数次调控,也没有抵挡住北京的房价上涨问题,就是因为这种稀缺性导致了城市的土地、地产、资源的价格处于上升趋势。

还有一个,货币发行与经济增长不同步,也是导致现在房价上涨的原因之一,但是这不是根本原因,刚才我讲过了。因为我们跟日本、韩国、美国相比较,我们发行并不超出他们很多城镇化同期水平的时候,但是我们知道,由于我们的制度不完善,投资渠道非常狭窄,投资渠道狭窄很重要的原因,实体经济发展受到严重的遏制,同时不投资房产和地产没得可投,货币发行以后,资产必须贬值,要选择一个投资导向,选择住房是非常重要的判断,货币超发,大家有购买的欲望,带来了华山一条路,只能向房子里面投。20年股市的变化和房地产的变化,房地产是一个曲线,尽管有波动,但是是长时期的曲线,但是股市是急剧的,最近一两年,两三年,然后就跌了,股市和房地产都是投资渠道,但是稳定性方面,房地产强很多。

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