贷款 贷款攻略 购房贷款 商业贷款 不限购不限贷 50年产权的商住公寓值不值得买
不限购不限贷 50年产权的商住公寓值不值得买

买房子不是买白菜,不要看见便宜的就买。

最近有朋友问我:

打算在南京投资一个酒店式公寓,39平米,均价17000左右,水电一切都是商用的,40年产权,说是不限购也不限贷,到期后自动续期,交土地出让金,契税相关费用都按照商用住宅标准,想问问我这笔投资划算吗?

先得明确一点的是,按照《物权法》的规定,普通住宅70年之后可以自动续期。而对于商业项目土地,使用期限一般是40或50年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说,居住用地到期后可以自动续期,而商业用地目前尚未确定。所以,不要轻易相信销售人员的承诺。

如果不考虑房屋性质,单看价格还是很有吸引力的。

这种商住两用的房子,因为得到政策上支持的“不限购、不限贷”和房屋总价低等优势,受到很多投资者的青睐。

但时,公寓和普通住宅是有区别的,“不限购不限贷”其实也没那么美好。

先看一张比对表格:

简答的解释一下上面表格中的内容:

1. 产权方面

由于商住两用的房子,土地的使用性质为非住宅,因此使用时间就是40年或者50年。另外,在售的一些二手商住两用房,土地使用证大多是在几年前取得的,因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。

而住宅的土地使用年限为70年,就是俗称的大产权房。

2. 贷款

普通住宅,比如北京、上海购买第一套房的首付是35%,并且可以使用利率更优惠的公积金还贷。

而公寓无论买了几套,贷了几次款,只要还清了就不影响以后继续贷款买商住的房子。可惜的是,买这种类型的房子,贷款是不能用公积金的,并且首付是50%,商贷利率为基准利率的1.1倍。

3. 购房数量

普通住宅有限购,全国各地的限购措施有所不同。而公寓则没有限购措施,只要你有钱就可以买。

4. 配套设施

如果买的是新交付的普通住宅,通常都是毛坯房,需要业主自己再去装修,可能又是几十万的支出。

而公寓多为精装修,拎包就能直接入住,周围的环境、物业服务也相对较好。

5. 成本

普通住宅都是按民用的标准收取物业费、水电气费的,因此入住后的总成本还是比较低的。

而商住两用的房子,由于房屋性质不同,相关费用的收取都是按照商业性质的标准去征收的,粗略算了一下,费用要比普通住宅高出一倍多,这样以后的入住成本势必增加很多。

税费上也有差异。普通住宅初次购买和未来转让时的契税为1.5%,而商住两用性质的住宅,契税按3%征收。

6. 落户和子女教育

购买普通住宅后,只要符合当地的条件,都可以落户,还能享受就近入学的政策。这也是为什么会有“学区房”这么一说了。

而公寓还得从性质上说,由于是在商业用地上建的,属于商业性质,因此不能落户,当然孩子的上学问题也无法解决。

7. 面积选择

无论是住宅还是商住两用的房子,价格都受到地段、市场走势等方面的影响,同一个区域的房子,房价都差不多。

不过,因为公寓的户型比较单一,面积也比较小,所以买房的总花费也少一些。而住宅主要是刚需住房,因此户型种类比较多,面积也比较大,所以总的花费更多。

规划君觉得,如果买房真的是打算以后安家入住的,最好避免商住两用的房子。虽说可能便宜点儿,但这种房子的用途,实际上是SOHO,也就是在家里办公或者纯公寓式住宅。而后续一系列的问题,比如生活成本高、无法落户、孩子不能就近入学、同楼可能办公跟居住混合,环境不好……都是麻烦。

如果是投资的话,也要多方面考虑。毕竟商住两用的房子不能落户,可能未来刚需接盘的比较少,增值幅度会比普通住宅低一些,再加上出手时较高的税费,都会影响投资回报。当然,不是不能投资,但是一定要选择好的区位、开发商和物业,了解清楚区域规划的前景。

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