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房地产加速“去泡沫”

进入2016年岁末,人民币连续走低,兑美元汇率中间价创下8年低位,11月25日报6.9168。

人民币大幅下滑引发资本外流的忧虑。

中国人民银行11月发布的数据显示,10月底储备余额为3.121万亿美元,较9月底减少457.3亿美元。这是外汇储备连续第四个月减少,且幅度大幅扩大,并创下今年1月份以来最大月跌幅,显示在美联储加息预期增强下,中国资本外流的现象。

“对中国热点地区房地产市场而言,除基本的购房需求外,流动性充当了提升市场交易热情、抬升房价的一大推手。人民币贬值将加剧资本流出倾向,减少投机资本持续流入房地产领域,在一定程度上有助于挤出热点地区楼市的流动性泡沫。若房价伴随资本流出和调控加码而有所调整,则房企销售回款增速可能放缓,高价拿地的房企可能面临资金趋于紧张的局面。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示。

“对于新兴国家而言,并不是人民币贬值导致房地产泡沫的崩溃,而是由于人民币贬值导致资本大部分流出,本币环境收紧,这种情况下,刺破了房地产泡沫。还有一个原因是,人民币贬值后,人民币资产价值会缩水,老百姓会减少人民币定价资产,也就是房地产。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示。

资本外流加剧 推动房地产“去泡沫”

2006年到2015年,人民币持续升值9年,最高上涨32%。这期间恰是中国房价飞速上涨的9年。近期,内地与香港两地人民币纷纷跌破6.7重要关口,创6年新低。尤其在当前房地产紧缩政策环境下,美元计价的投资可能由正转负,因而海外投资者对中国内地房地产投资热情逐渐冷却。而与海外市场的房价增速差也使得国内房地产吸引力下滑。就在上海房价年增52%之际,中国香港房价却回落6%。人民币贬值周期下,是否将开启中国房地产“去泡沫”时代?

协纵策略管理集团董事黄立冲对中国房地产报记者表示,人民币贬值和中国房地产市场有密切关系。房地产被人们作为资产保值工具,当一般人没有渠道进行全球资本配置时,会将资金投入到房地产中来,这又加剧人民币贬值预期。原因是资金大量进入房地产,造成消费萧条,市场需要提供多的流动性进入实业,而多的流动性又会导致人民币不断外流。因为对外资而言,中国市场缺乏投资机会;对内资而言,国内获利越来越难,这种情况下,这些流动性自然流出,进而加速人民币贬值。

一个事实是,中国已经进入资本过剩时代,而流动性仍然宽松的货币环境下,资本输出成为必然。

“过去人民币升值期间,我国外商直接投资模非常大,这些外资进入中国,一是赚取人民币升值收益,二是赚取人民币资产涨价的收益。如今这个趋势已经逆转,人民币进入贬值通道,人民币资产价格特别是房价面临回调,双重收益少了后,自然外资流入就减少了。相反,人民币进入贬值通道后,我国正成为全世界第二大资本输出国。其中60%的资金投资在服务业,包括个人对海外房地产的投资。”李宇嘉认为。

实际数据的确如此。国家外汇管理局11月9日发布数据显示,2016年三季度,境外投资者对我国境内金融机构直接投资流入81.28亿元人民币,流出235.6亿元人民币,净流出154.32亿元人民币。而商务部早前公布的数据显示,中国1月至10月境内投资者对外非金融类直接投资(ODI)同比增长53.3%,达9619.3亿元人民币(1986亿新元),已经超过同期1039.1亿美元(1480亿新元)的实际使用外资金额(FDI)。

现实情况看,美联储加息、中国货币超发、经济增速放缓、资本流出等因素,都会让人民币有贬值的需求。而人民币一旦形成贬值趋势,境内外游资就会抛弃人民币资产,增持美元资产,这对于一线城市房价泡沫将是致命的。

“这种情况下,市场应主动降低楼市泡沫,而不是被动等待被刺破,因为泡沫的刺破会导致系统性风险。”李宇嘉分析认为。

如今,中央及热点城市地方政府开启了一轮又一轮的楼市调控,正是挤压房地产泡沫,以避免因美联储加息、美元走强、人民币贬值带来的楼市大跌。

内房企海外融资难度及成本加剧

人民币贬值最直观的影响,则是加剧了内房企的海外融资难度和债务成本压力。自人民币10月1日正式加入SDR货币篮子以来,人民币中间价已累计跌去2.7%。部分拥有海外债务较多的房企,则可能因持有大量美元负债而遭受汇兑损失,从而造成利润下降。因此,外债较多的企业已经迫不及待地将手中剩余的美元债务清扫出去,以防人民币进一步贬值造成更大的汇兑损失。

11月15日,景瑞控股有限公司发布公告宣布,公司于11月14日以2190万美元的总代价(包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据。

民生银行研究院宏观研究员刘杰表示,其实不少有美元债务的企业早在上半年就已经开始加速还债。目前这些企业已经偿还了大部分债务。未来,这些企业会不断调整自身的资产负债表,将以前人民币升值通道中的外币贷款、国内资产,逐渐转化成为外币资产、国内负债。

从央行数据来看,今年以来,我国外币贷款一直处于减少状态。截至10月末,外币贷款余额8004亿美元,同比下降7.7%,10月当月外币贷款减少41亿美元。

当国内A股再融资大门敞开之际,房企自然不用担心人民币贬值带来的融资成本压力。但问题是,房企再融资审核再度趋严,如果关闭,即便人民币持续贬值,开发商也不得不进行海外再融资。

延伸阅读

业界观点:未来人民币贬值预期持续

人民币贬值对房地产市场影响很大程度上取决于未来贬值预期,若未来贬值预期强烈,则会加速境内外游资减少人民币资产(尤其是房地产)持有的动作。而对于未来人民币将持续贬值的预期,业内几乎达成一致。

瑞银特约首席经济学家汪涛认为,未来美联储可能加息、中国经常账户顺差收窄、资本持续外流都将加剧人民币贬值压力。预计2016年底人民币对美元汇率达6.9,2017年底进一步贬至7.2、2018年底达7.5。如果美元对其他主要货币大幅升值,或资本外流在短期再度大幅上升创新高,那么决策层可能会允许人民币加快贬值步伐。

同时,汪涛预计未来两年我国资本将继续外流,主要是因为:1.美国国债收益率上升,美联储与我国央行的货币政策持续分化;2.国内企业和居民部门尚未大规模投资海外资产,未来多元化配置需求只增不减;3.决策层当前推进人民币国际化、鼓励企业“走出去”的战略应会使得资金更容易流出;4.人民币贬值预期加剧。

招银国际分析师丁文捷则认为,未来人民币贬值压力仍存在,但整体可控。“尽管市场猜测人民币将开启新一轮大规模贬值,但我们认为贬值幅度是有限的。中国经济的发展需要一个较为稳定的汇率环境,而处于加息大背景下的美国也不希望美元过于强势影响本国经济和外交。预计今年人民币兑美元继续贬值的空间在1%左右,明年可能还有3%左右的贬值空间。”

“人民币持续性贬值会导致国内资本外流,资产价格面临缩水的预期,加上本轮房地产调控执行较为严格的叠加因素,未来1~2年中国商品住宅趋势并不被看好。”同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报记者表示,但核心城市,比如一线城市,部分核心二线城市的中长期投资价值仍然值得关注。因此,房企投资布局策略未来会更加聚焦到市场中长期价值还不错的城市,聚焦核心城市,优化城市布局,成为未来房企投资策略的调整方向。

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