贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 王石最狠一招:福利分房的时代,可能要回来了!
王石最狠一招:福利分房的时代,可能要回来了!

某个论坛上,万科董事长王石,这个成长于改革开放浪潮,受益于市场经济的商人,却称自己是坚定的“调控派”。

他说:“按中国国情来说,房产价格一定要限制,如果不限制问题就大了。”他认为,中国房产高价与居民收入不一致是不健康的,“既不是充分的市场经济也不是计划经济,政策导向明显的前提下,我赞成调控。”

这番言论或许让人摸不到头脑,可是结合最近万科在北京土地市场的举动来看,就明白了。

北京出了什么事呢?北京市政府卖了4块地,3块在高新企业密集的海淀,一块在相对偏远的大兴。海淀的三块地,万科参与竞得了其中两块,总价109亿元。

在中心城区待开发土地有限、新建商品房稀少的情况下,大兴的地价、房价近一年来上涨迅猛。中国房地产协会的数据显示,大兴近一个月平均房价38000元/平方米。而今年2月,开发商绿地集团拍得大兴黄村一块地,经测算,拿地成本楼面价高达47000元/平方米,预计售价在10万以上。

海淀区自不必多说,三年来,海淀区总共只出让过9块地,供应稀缺,而海淀区科技企业和优质学校众多。万科去年曾拍下海淀北部一块地,经业内人士测算,今年该块地地价已翻了两倍。

但这一次,同样是争夺热门地块,但却没有了“地王”的报道,这是为什么?这就要说到北京的“调控”。

梳理一下万科拿地时间线

9月29日,政府发布了海淀区北部的三块土地和大兴一块土地的挂牌交易公告,并出现任何“限地价”的内容。彼时,可能大多数人都会觉得,新地王要诞生了。

10月13日,政府发布了四块地的补充公告,明确要采用“限房价、竞地价”的方式出让,4块地均采用设定合理的土地上限价格,当竞买价达到上限时,不再接受更高报价,转为竞报企业自持商品房住房面积的方式确定竞得人;企业自持商品房全部作为租赁住房,不得销售。但该份补充公告也留下了一个问题:企业自持的期限是多久?

10月28日,政府发布了第二份补充公告。遗憾的是,这份公告也并没有写明企业的自持期限。但它却限制了购房人——“商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售”。也就是说,不管是刚需还是投资房产,一视同仁,购房5年内不准出售。

11月16日,也就是竞拍截止日,让人意想不到的是,多家企业都将自持面积提到了100%。这就非常尴尬了:本来限制购房人5年不得出售的政策成了废纸,因为房子都被开发商自持了!根据第二份补充公告的要求,接下来的竞争要转入“高标准商品住宅建设方案投报程序”。

11月25日,政府发布了关于自持问题的“征求意见稿”。意见稿表示,“企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致。”但不得销售并非意味不得转让。比如,万科可以把产权转让给其他房企,意见稿规定,“涉及自持商品住房产权转让的,须经属地政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品住房规划用途,应继续用于出租。”

12月1日,经过政府对“高标准商品住宅建设方案”的评审,最终确定万科参与竞得了两块土地。

限地价后拼科技,王石背后有高人

能拿下这两块土地,比的不是谁有钱,而是谁有本事。所谓“高标准商品住宅建设方案”,房贷君()获悉,是政府以“百分制”考核房企的以下内容:

1、绿色建筑星级25分;

2、装配式建筑实施比例25分

3、其他节能环保技术应用5分;

4、规划建设方案25分;

5、企业自持商品住房运营方案20分。

说白了,比拼的就是科技研发的力量。什么绿色建筑、装配式建筑、节能环保,哪一项都是要企业投入大量的研发经费,请有能力的专家做实验搞出来的。一般小企业,资金流本来就紧张,哪里会搞科研呢?就像我们工作一样,如果你手头已经被一个项目搞得筋疲力尽,哪里还有余暇时间去副业呢。所以,科研能力,比拼的还是资金实力。而规划方案、运营方案,更是要靠长期的经验积累。一个快速成长的房企,它靠的是融资实力,但规划和运营的活就比较糙了,肯定无法与老牌房企匹敌。中小房企的物业经常成被告,就是这个道理。

万科虽然有钱,但并非不计成本的拿地。其他企业有可能通过低成本的融资,在取得在某一块土地出让中跟万科叫板的资金。这种钱我们叫它“短钱”因此,若是“价高者得”,万科真不一定能稳拿。但是,在科技比拼中,比的是“长钱”:科研非一朝一夕能成,必须依靠长期的投入才能取得成果。所谓“养兵千日用兵一时”,王石作为大战略家,当然深谙此道。

几年前,万科参与的金域华府高层住宅项目,楼层共27层,总高约80米,是全国已建最高的全装配式住宅。不过,这个项目是万科和北京住总集团(简称“住总”)联合运作的。施工单位就是住总的下属公司。

近两年,位于北京房山的 万科金域缇香项目和万科长阳天地项目也都采用了全预制装配式的建筑工艺。这两个项目均由北京市住宅建筑设计研究院有限公司设计。这个设计院,巧了,也是住总的下属公司。

住总这么厉害,万科的高科技项目竟然都靠它?没错,就是这么厉害。别看住总年营业额只有100亿,净利润只有1亿元左右,跟动辄一两千亿的大房企没法比,但人家能把一件事做到极致。在建筑工艺和设计上,住总可算得是中国领先。此次万科拿下海淀两块地,有一块就是万科和住总以联合体的形式拿下的。

企业大当然厉害,但小企业也可以有独特的专业技能。傍着万科,住总节省了好多开拓市场的成本,也不用出那么多钱拿地。而王石更是交了个好朋友,一个能给他当先锋突击队的得力帮手。

房子不让卖了,那就众筹呗

在住总的帮助下,万科顺利拿下土地。但更大的难题是,自持期限跟土地使用期限一样,那可是70年! 现在,出租房屋的收益远远比不上卖房的收益。如果是万科自己做这个项目,纵使万科不差钱,但70年后,王石都不在人世了,那时候卖到天价,资金都回来了,跟他也没关系了。怎么办?

万科高层透露,万科会采用“企业众筹”的方式。简单说,就是把一个单元或一栋楼作为最小的众筹份额,把项目分割成若干份,分给合适的企业伙伴。参与众筹的企业,拿出真金白银支持万科前期开发、后期运营。企业得到的好处是:房子盖好后,众筹企业的员工可以向万科租赁相应份额的房子,而万科再把租金返还给相应企业。万科的盈利最终是靠运营和社区服务。

据报道,万科高层在拿地后曾给海淀区几个大企业打电话咨询,70%的企业都表示有兴趣参与。不过,房贷君()略有疑问:到底打了多少电话,而接电话的这些企业,是否真的意愿参与众筹呢?毕竟,回答愿意的有可能是出于礼貌。

尽管海淀区土地稀缺,企业众多,但房源真的那么紧俏,以至于需要企业替员工把房子敲定吗?假设真的有企业参与众筹,如果以后员工不愿意租万科的房子怎么办?万科的房子毫无疑问肯定会比二手房租赁市场的价格更贵。可能的激励措施是:企业给员工租房补贴,或者直接把房子当成业绩优秀员工的奖励,当福利分给员工住。

若是“限地价、禁出售”能在全国推行,那么,福利分房的时代可能真的要回来了。过去,不少国有单位,包括现在好多公务员体系,都给职工分房子住。当然,产权还是单位的,但职工仅需要交远低于市场价的租赁费。而今后,有没有可能互联网公司、IT公司这样的高新民营企业,也能有福利分房?在这个调控与限制的时代,很多事是我们不敢想、不能想的,但至少,这个事,我们被允许畅想一下。

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