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楼市新一轮调控释放什么信号?

上海财经大学不动产研究所执行所长、校讲席教授 陈杰

中国房地产,又迎来进一步紧缩。

这次上海调控新政出台的直接原因是前段时间上海房价又出现了回暖趋势,显示国庆期间出台的前期调控措施效果还没有达到预期效果。据市场监测数据,上海在10月出台“沪六条”后市场出现明显降温,成交量下滑,但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示,上海新建商品住宅成交均价不仅同比涨幅则达到37.4%,涨幅居前,而且环比仍然上涨0.5%,显示房价继续上升的格局还没有得到根本性扭转。为了防止大城市房价出现反弹,上海、天津出台了更加严厉的调控措施,以继续对一线城市房价保持高压态势。

但从上海和天津政府对房价一冒头就打的高压姿态中可以看出,这次楼市调控更深层次原因是,目前各地政府把稳定房价作为头等大事和一项政治任务,尤其今年房价上涨过猛的城市政府希望在本区域内房地产市场降温方面做出表率、成为排头兵,深怕因为楼市控制不力而引起中央的问责。进一步,这些地方政府也是想以此表明一个姿态,这次是确实下定决心要调控,要言出必行、执行到位,不是作秀装样子,不达目的不罢休。否则,政府面对房价反弹不闻不问、装聋作哑,就可能前期高压政策都前功尽弃,政策公信力彻底失去,那么房价很可能一发不可收拾。

这次上海、天津出台进一步调控措施也是政府在房价上涨和下跌风险之间反复权衡的结果。这一轮房价上涨之后的房地产市场风险已经很大,积蓄了非常大的金融风险,所以现在一线城市非常需要密切防范房价继续上升引爆楼市泡沫的风险。而房地产调控用力过猛可能带来房价暴跌的风险,目前来看,相对还是比较小。另外今年宏观经济基本定局,6.7%的GDP增长目标看来能够保住,宏观经济对房地产的依赖也没那么大,此前房价上涨带来的投资回升并不明显,不用太担心楼市严格调控对经济造成太多不利影响。最关键的是,现在只是对一线城市加大调控力度,而一线城市的宏观经济基本面还是好的,政府对发生极端情况时候稳住一线城市楼市还是有比较大信心,不太担心会因为调控过猛而崩盘。

调控思路何在?

就上海而言,这轮房地产调控是继续延续国庆之后“沪六条”乃至更早时期“330新政”的基本思路,是以信贷紧缩为主线,以降杠杆为手段,以筑高楼市资金进入门槛为落脚点,以化解金融风险为目标。这个出发点是合适的,高杠杆下的信贷扩张是这轮大城市楼市飙升的最直接原因,买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象,要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。3月份上海就在查禁购房中的场外配资如取消首付贷,10月份“沪六条”的核心是明令禁止合力贷、接力贷等购房中的信用扩张,这次更加施出杀手锏,“认房又认贷”,而且还第一次宣称要提供银行系统全国性的联网来认定二套房,这个组合威力很大。眼下房屋总价这么高,入场买家极少数是第一次买房,大多数都是置换型购房或多次购房,“认房又认贷”本身就把大部分购买力屏蔽在外了,再加上全国联网认购,相当于把外地购买力基本封杀在上海之外,非本地户籍家庭哪怕符合了限购购买条件也要高首付购房了,这点比限购还要狠。这点很可能会形成全国示范。深圳楼市调控已经认房又认贷,但还没有说全国联网认贷,调控如果需要进一步升级时候肯定会考虑。北京现在则是只认房没有认贷。北京可能会伺机而动,如果房价回暖的话,北京也会加强调控,认房又认贷,包括全国性联网认贷。

后市预期?

如此严厉的调控措施之下,楼市后市发展预期显然下调压力很大。这一轮调控下来,已经有不少热点城市的房价在一年多来第一次出现滞涨乃至松动,涨幅越大的城市回调压力越大,当然在城市内部区域和分类型也有很大分化。虽然从历史经验来看,一线城市房价可能不会马上出现大幅度下跌,房价存在一定的惯性,因为市场预期不会立马发生逆转,房价反应会有一定的滞后期,但短期内至少楼市成交量会大幅下降,已经有一些热点城市的交易量出现速冻。而一旦成交量降下来,楼市资金的流动性就会出现问题,再加上房价上涨势头被压住,在“买涨不买跌”的心理作用下,房价下跌压力就很大了,尤其对高杠杆入市的投机性资金而言,爆仓的可能性很大。这轮调控措施坚持四五个月,多数热点城市房价就很可能出现大面积松动。但房地产市场未来走势还是取决于宏观经济,只要实体经济基本面没有出现根本性恶化,在人民币汇率等方面不出现应对错误,中国楼市大崩盘的可能性不大。

这轮楼市调控新政还有一点可能需要特别强调。这次房地产调控,除了化解房地产市场自身风险,决策部门可能还有一个出发点,就是要逼迫资金从楼市撤出到实体经济里。房价疯狂上行时候,大量资金都进入楼市,实体经济失血严重,如7-8月份银行贷款基本都是按揭贷款、给企业部门的贷款几乎为零,银行有按揭贷款可以发放,自然可以不用管实体经济的贷款需求。所以哪怕宏观经济下行,实体经济的融资成本仍然很高。但如果资金进入不了楼市了,大量贷款资金闲置剩余下来,那么才有可能重新进入到实体经济,降低企业融资成本。其实国庆节各地楼市管控后,股市马上开始有所升温,就表明楼市一部分资金开始撤出到股市来。但决策部门可能觉得楼市资金撤出的还不够,还要继续挤出楼市资金到实体经济部门来。如果这次政策还不收效,很可能干脆直接全面冻结二套房贷了。

(注:本文仅代表作者观点)

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