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中产租房越来越多 不用担心房价下跌造成资产缩水

有着高收入做保障的中产阶层也会租房住吗?答案是肯定的。

相对于成为一个“房奴”中产,有没有人考虑过选择租房住呢?在国内某知名社交网站上,有网友发出这样的疑问。这位网友指出,随着房价越来越高,不管是首次买房,还是换房,每个月差不多一半的家庭收入都用在了还贷上面,让自己的生活带上了枷锁,不敢消费,不敢轻易换工作出去闯荡,更没有办法提高自己的生活品质。该网友的发问,引起了强烈的共鸣,这是我们想要的生活吗?

其实,上述网友的发问并非矫情,而是“大城市、居不易”的真实写照。也正是因为如此,有人一反传统观念,坦然接受租房这种住房消费方式。有来自香港的市场调查机构针对内地大城市中产阶层的一项调查结果显示,有28.36%的受访者表示,是否购房并非衡量新中产阶层的因素。在高房价的背景下,租房也被新中产阶层坦然接受,这与以往中国传统的“居者有产权”观念有了一些变化,接受租房生活方式的中产阶层数量明显增多。

在进一步讨论中产租房这个话题之前,我们有必要先厘清“中产阶层”这个概念。记者了解到,目前我国官方并未给中产阶层一个明确的定义,而且社会上关于中产阶层的界定也存在诸多争议和分歧。也有海外智库曾针对我国的个人收入情况,就中产家庭的界定给出过一些标准,如《经济学人》杂志对我国的中产阶层定义是:家庭年收入在1.15万到4.3万美元,即家庭年收入8万到30万元人民币之间的群体。该标准是按照国际上通行的对中产阶层的定义来进行划分的,指其收入和财产处于社会平均水平及其附近区间人员的集合。但由于我国现阶段社会平均工资水平不高,而且中间部分群体数量也不大,这样的界定并不符合我国实际情况。因此国内有学者对我国中产阶层重新做了界定:其收入处于全国或当地社会平均水平与较高水平之间,达到2~3倍,其家庭生活水平达到全国或当地小康与比较富裕程度之间的人员。

按照这样的标准进行划分,我们认为中产阶层家庭年收入应该达到17万~40万元之间,同时还拥有一定数量的金融资产。不同的城市,标准各不相同,如一线城市上海,以2015年居民可支配收入49867元估算,家庭年收入需达到40万元才满足中产标准;而二线城市合肥2015年人均可支配收入为26605元,家庭收入达到20万元左右便可成为中产。

租房生活更加轻松

与绝大多数刚刚参加工作的大学毕业生买不起房而被动选择租房有着本质区别的是,中产阶层选择租房生活,关键因素并不在于买不起房,而是不想因为买房让自己背负沉重的经济负担,进而影响到自己的生活品质,因此主动选择以一种较为轻松的方式来达到实现改善居住条件的目的。

随着房价的上涨,在北京、上海等一线城市,购房门槛越来越高。以上海为例,根据同策咨询市场研究部跟踪监测数据显示,截至2016年10月末,商品住宅均价为43848元/平方米,因此购置一套约70平方米的紧凑型两房,总价为290多万元,首付三成约90万元,同时还需承担200万元的房贷,每月还贷近11000元(30年期,等额本息还款法),这对于收入水平刚刚达到中产标准的人群来说,还是有一定的压力。

除了首次置业,改善型需求换房的压力同样也不小。复旦大学住房政策研究中心和上海财经大学不动产研究所联合课题组发布报告数据表明,早在今年年中,上海楼市房价格局已经进入“3、5、7”时代(内环房价7万元/平方米、中环房价5万元/平方米、外环房价3万元/平方米),现阶段在中环线附近购买一套面积约130平方米的三房,总价已经达到了1000万元左右。因此即使采取“以小换大”策略,出售自有房产加上自有资金,一般还要申请约500万元左右的房贷,每月还贷金额高达32700元(20年期,等额本息还款法),压力更大。如果购置的住房地段更好、面积更大,所需资金更多,购房压力自然也会随之上升。在这种情况下,即便是收入较高的家庭,也会感到“压力山大”。

与此同时,来自不断攀高的教育、医疗、养老的高成本,如果再加上高房价,即便是有一定积蓄的中产家庭也不堪重负。从这一点来说,与其耗费巨大财力用于购买一套房,还不如换个思路选择租房,同样住上品质相同的房子,租房显然要比买房轻松不少。

而从另一个角度来看,租房的优点其实不少。比如:能灵活地选择自己喜欢的地段和区域;可以应付家庭收入出现的大幅变化;资金使用自由度高,可以拿出更多的资金寻找有利的投资渠道;税负负担很小,与买房相比几乎可以忽略不计;根本不用担心房价下跌造成的资产缩水风险等。

而在现实中,确实有不少中产一族选择了租房生活。比如后文中我们介绍到的3个具体案例,包括资金有别的用途如创业者,或者临近退休年龄且已经安排好子女居住问题的人,甚至包括一些为了享受更好的居住环境而直接租住高档小区的人,都选择直接租房而不是买房。

讲究技巧舒适租房

同时我们也欣喜地看到,政府已经开始重视住宅租赁市场,并完善与住房租赁有关的法律法规,在促进住宅租赁市场规范发展同时,物业的选择也将更多,让中产阶层实现轻松租房有现实基础。

之前住房租赁市场还存在不少问题,比如遭遇黑中介、房东随意涨租和驱赶租客等现象,租客权益无从保障。不过这些问题将会逐步得到解决,租房租赁市场环境有望变得越来越规范。早在今年5月份,国家住建部就当前我国住房租赁市场存在的问题,推出一系列举措,主要包括加强住房租赁监管,健全法规制度,完善监管体制,规范租赁市场,鼓励住房租赁消费,完善住房租赁支持政策,保障承租人依法享受公共服务,落实提取住房公积金支付房租政策等。

未来,租房市场的选择面会越来越宽,国家将从多方面扶持住房租赁企业的发展,包括对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点等。相信未来会有大量自持型出租物业面世,可供不同类型的租客选择,其中就包括中产阶层。

不过在租房的过程中,还是需要讲究一定的技巧,来实现舒适租房。首先是选择长租房,减少搬家次数。尽量选择能够满足长租要求的住宅,并且提前与房东解释清楚并签订长期租赁合同。其次是事先约定租金涨幅,以免在租住过程中产生矛盾。可以在签订租赁合同过程中,详细约定未来数年内租金上涨幅度。比如根据CPI年度变化情况来具体约定,或者索性约定每年的具体上涨幅度。

当然最关键的还要积极投资自己,增强职场竞争力,同时采用合理的方式进行投资理财,提升自身租金支付能力。租房无贷一身轻,但并不能就此降低了自我要求,反而需要更加努力,获得更多的晋升机会,提高家庭收入。同时还要努力提高财技,增加被动型收入,让自己有能力应付租金水平的上涨,甚至为未来购房做好准备。

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