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北京部分银行"认房又认贷"

继上海出台的房贷升级政策正式拉开了“认房又认贷”序幕后,11月29日,北京商报记者从一开发商处了解到,北京地区也有银行在没有政策要求的情况下,自主执行了“认房又认贷”的政策,有银行人士也向北京商报记者证实了这一消息。在分析人士看来,如此严厉的房贷政策下必将加速北京房价的调整。

“认房又认贷”落地北京

“十一”之后,全国多地楼市遭遇调控政策密集“轰炸”,购房政策总体已经比较严厉的上海,又于日前祭出一个“大招”。

11月28日,上海出台新政,自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

这意味着,继新一轮限购收紧后,限贷又拉开帷幕。随后即有消息称,北京和广州有可能跟进。而北京商报记者11月29日从一开发商处获悉,事实上,北京地区已经有银行主动执行了“认房又认贷”的政策。

某家银行的一位支行信贷人士也证实了这一消息,该人士告诉北京商报记者,该支行的某个房地产项目已经开始“认房又认贷”,但其他项目“只认房”。另有一家国有银行和一家股份制银行的信贷人士表示,确实听到了风声,可能很快会下通知,只是目前还没有。

而更多的银行还维持执行“只认房、不认贷”的政策。一家国有银行信贷人士介绍,对于名下无住房但是有房贷记录的,参照购买首套住房的相关贷款政策执行;一家股份制银行人士也表示,如果有房贷未还清,就算二套,如果有房贷已还清,就算首套。

所谓“认房又认贷”政策是指,只要名下有房产,就算二套房,即“认房”;如果名下无房产,但有过房贷记录,也算二套房,被称为“认贷”。此前,北京市于9月30日印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(“930政策”)中,对二套房只看名下房产数量,并不要求银行执行认贷政策。

中原地产首席分析师张大伟认为,北京“930政策”不属于“认房又认贷”,二套房只看名下房产数量。而上海是属于不管名下有无房产,都按照二套房执行,属于“认房又认贷”,目前来看上海房贷政策更严格。

银行为何主动收紧

需要解释的是,按照银行规定,购房人应该和借款人是同一人,那么为何会出现“没有买过房,名下却有房贷”的情况呢?

一位国有银行信贷部人士介绍,实际上,在购房者申请贷款时会出现两种情况,借款人多于实际购房人,或者实际购房人多于借款人,“没有买过房,名下却有房贷”的情况属于前者。比如一对夫妻想买一套房子,但房子特别贵,老公的收入不够,银行允许夫妻二人各出一份申请,用于共同购房,其中至少有一个借款人和房子户主(即实际购房人)是一致的。假设房子在丈夫名下,但作为共同申请人的妻子,其征信可能也被记了一笔贷款。

照此逻辑,名下没有房却也被执行二套房利率标准的购房者自然觉得有点“坑”。对于部分银行主动收紧的举动,张大伟认为,部分银行选择“认房又认贷”,主要是为了缩减房贷的量。

而在伟嘉安捷企划经理吴昊看来,银行可能一方面是出于房贷额度的考虑。吴昊表示,比如开发商和某银行合作,这家银行房贷额度满了,放贷要求就会严格一点,目前每家银行的政策都不一样。这一说法也被一位国有大行信贷部人士提及,该人士称,年末该行额度已经较为紧张,银行没有剩余的额度去放贷了,就会相对收紧政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进做出了另一种分析。他认为,虽然北京房贷政策没有明确说“认房又认贷”政策,但部分银行开始实施这一政策,主要因为商业银行贷款部门希望选择更加优质、更加符合政策导向的客户。对于购房者而言,需要警惕这方面的风险,最近如果有贷款需求,可以抓紧办理。

实际上,除了年底因素外,监管层也希望银行方面放缓房贷的发放。据11月11日央行发布的数据显示,10月按揭贷款依然是新增信贷的主力,占比高达75%。“如此高的信贷占比必然引发楼市信贷调控的加码。”一位分析人士说道。

加速房价调整

从本轮楼市调控政策来看,目的就是为了给楼市降温,让高房价回落。11月28日上海颁布的楼市新政再次震动市场,业内人士指出,“认房又认贷”的规定将极大压缩改善型住房需求,短期内会对房价造成影响。

实际上,对于购房者而言,如果按照“认房又认贷”政策,购房压力将大幅增加。一位购房者向北京商报记者表示,她名下没有房,但有过贷款记录,如果按照“认房又认贷”政策,她再购房属于二套房,不仅首付比例将从35%提高至50%,利率也将上浮1.1倍。利率上浮之后,每个月的房贷需要多还1000元,总共需要多还40万元。“如果真的执行,估计只能放弃购房计划。”该购房者说道。

而北京地区有银行主动执行,是否可见本地楼市调控政策还会加速调整?房价是否还会进一步回落?吴昊认为,政策越严,房价肯定就会下跌,政策打压的就是房价的走势,房价降下来之后,才能稳定房地产市场的健康发展。

严跃进表示,“认房又认贷”政策能抑制众多炒房行为,从而达到抑制房价的作用。因为炒房者一般都有贷款记录,并利用商业银行高杠杆操作,从这个角度可以抑制购房需求,从而达到抑制房价的作用。不过,房价往下走的可能性不大,未来两个月房价可能持平。

张大伟表示,目前来看,北京距离“认房又认贷”仅一步之遥。北京未来是否执行“认房又认贷”政策还看楼市走势,目前来看,出台这个政策的可能性比较小。

“上海出台这个政策,主要因为近期上海楼市调控效果不如北京,之前北京房贷政策超过上海,因此北京调控效果比较明显,对于北京而言,目前来看,没有必要出台这个政策,除非北京楼市出现反复。”张大伟说道。

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