贷款 贷款攻略 无抵押贷款 上海再收紧房地产信贷
上海再收紧房地产信贷

上海房市调控再度加码。11月28日,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》),在上调首套、二套房首付比例同时,还将核查信贷违规拿地现象。在分析人士看来,政策持续加码将给过热的房地产市场降温。

《通知》指出,自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从11月29日起,购买首套住房的首付比例为35%,这也使得此前3成首付的政策内容被取消,进而购房的首付压力相对增加。同时政策里面提到了此前大家颇为争议的一项内容,即二套购房的比例。此次政策明确给予了表述,即购买第二套住房的首付比例为50%,即五成,如果是非普通住房,那么就需要7成,这样能够较好地抑制市区一些高端物业的投资行为。

不过,中原地产首席分析师张大伟认为,调整后的政策即认房又认贷,意味只要以前有信贷记录,再买房都认定是第二套,对改善型冲击尤为明显。对于首套房首付比例提高0.5成,心理影响大于实际。

同日,上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,对公积金执行差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。另外,借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%,以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

严跃进表示,上述规定使得近期公积金贷款方面的门槛会提高,进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定,使得后续盲目提取公积金等做法减少。

在调整首付比例的同时,政策还同步核查信贷违规拿地现象。《通知》要求,各房屋管理部门要加强房屋交易审核工作,认真做好住房信贷房屋信息查询工作。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平,对于有投资、投机性购房特征的,应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。此外,上海银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源,正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。后续还将积极配合相关部门,持续开展土地交易资金来源核查工作。

一位地产行业资深人士表示,核查金融资金进入土地市场,一方面避免开发商过度杠杆带来的系统性风险,另一方面也给过热的土地市场降温,进而干预未来商品房的市场预期。

严跃进表示,此次政策对住房交易的内容进行了管制。认为后续需要加强房屋交易的审核工作。过去之所以在限购严厉的情况下还存在各类炒房现象,就在于审核过程是不太严厉的。现在对于此类审核的内容进行了细化,比如说包括家庭信用状况、首付资金来源等内容都进行的积极的管控。另外此次政策也明确了要对一些银行的具体业务进行监管,如果不严格审核资金进入,那么就要对此类银行等金融机构进行行政处罚。此类规定比较严厉,也较好地促使商业银行近期贷款业务更加规范。

在他看来,从政策的影响来看,后续势必会影响购房者入市的门槛,这会有效地抑制投资投机或炒房的需求,对于稳定市场有积极的作用。可以预见的是,到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑,同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大,市场重回平稳是大势所趋。

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