贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 未来两年房价怎么走?这5个人把问题说透了(纯干货)
未来两年房价怎么走?这5个人把问题说透了(纯干货)

“2016新浪金麒麟论坛”于11月23日在北京举行,链家高级副总裁陶红兵、中房集团理事长孟晓苏、长富汇银基金总裁魏伟、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、方正证券首席经济学家任泽平等就中国的楼市展开了“后调控时代:中国楼市十字路口”的讨论。全文略长,但干货很多。

以下为摘要版:

孟晓苏(中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长):

德国房价这些年真的降了吗?别忘记一个事实,1989年10月份推倒的柏林墙,1990年开始两德变成了一个国家。贫困的东德和富庶的西德合到一块了,再以西德原来的统计数据为坐标,你说降不降?这就好比上海跟青海两个地方合并了,你说上海房价降不降。事实上是,德国的房价年年都在涨,慕尼黑每年涨10%到13%。

中国的工业用地居然能够在大城市,尤其是北上广深这些大城市占了三分之一,纽约只占3%,东京占的更少,人家的居住用地占多少?纽约占44%,东京占73%,我们大约北上广深每个城市都占整个城市的26%到28%,不到30%。

今天的这种调控是不是继续还打一针麻药,过几年涨起来?进入这种打麻药,不去治病,过几年再涨。

如果没有房地产怎么会有今天经济发展?如果没有去年下半年开始中央确定化解库存,怎么会有今年现在的经济小阳春?

魏伟(长富汇银基金总裁):

国际化配置就是一个伪命题,中国人到美国、澳洲炒房赚很多钱的,那是假的。

这次的调控是温和的,不过,我个人觉得,政府老是用行政的手段来压制市场,这是不对的。

不管承认也好、不承认也好,在中国房地产绝对是一个支柱产业,涉及了建筑装饰、装修方方面面,包括能源这方面。

在短期一年到一年半的时候,地产价格会有压力。但一线城市买房从未来的角度来说,现在在半山腰。

房地产商去年发债发了八千亿人民币,他们子弹早就备足了,对这次调控没有什么影响。

顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长):

除非人民币大幅的贬值,北京房价涨到80万;北京房价也不会降到一万,空间太大。不过现阶段来看,北京的房价在现在的基础上还会往上涨。

房地产问题根本不是房地产问题,主要是由于我们现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配形成的问题,就房地产而言讲房地产,永远是讲不明白的。

人去的地方不增加土地,人不去的地方大量增加土地,这就造成了今天一方面是房地产价格泡沫,一方面是数量泡沫。

自己要买房的人,只要有钱了,看着合适的就买,别犹豫。

任泽平(方正证券首席经济学家):

钱很多,房子调控了总得东西要涨,我推股票、推商品。

按照过去的经验,一般来说一轮房地产涨18个月,调18个月,我估计调到明年年底吧。

我们研究了美国、日本,包括韩国,这些地方后房地产时代,人口流动继续往大的都市圈迁移,没有在分散。真正回到农村,回到中小城市去,回到三四线城市的,并没有。房地产市场是一个市场,任何市场都有它自身发展的规律,我们的政策应该顺应这个规律。第一,不要人为地去控制人口,应增加大的都市或者区域中心城市的土地供给;第二,改善大的都市圈的公共交通以及城市规划。

陶红兵(链家高级副总裁、链家新房事业部总经理):

有一件事儿一直不太明白,我们干嘛老把房价作为调控的对象呢?调控90平米以下的房子,保证老百姓的基本居住需求不就完了吗?90平米以上的改善型的房子,涨多高,收税就行了。管人家奔驰、宝马卖多少钱干吗呢?把公交、地铁这个价格管一下,大不了出租车再管一管,整个市场都要管,没必要,政府也操心,开发商也挣不了钱,最后没钱盖保障房。

对于房地产调控,我觉得大家就别担心了,可以当作常态。像日本那样是不可能的,我们老是拿国外来比,怎么比,人家都土地私有制,你这70年,根上的事儿都不一样。

楼市有风险,入市要谨慎,如果自己还 是需要买房的话,我觉得还是可以买的,如果有钱没地去,反正搁在银行,算下来二三十年一万变成五万,买房至少还有租金回报,如果要是投资,特别是带有短期投机的,现在千万别掺和了。

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后调控时代:中国楼市十字路口

姚长盛(主持人):我们开始,对于房地产还有什么好谈的?大家心里都清楚,这几个人大家都熟悉,我介绍您(孟晓苏)的时候为什么有嘻笑的声音,主要任务在房地产业界说相声;任泽平先生大家都熟悉了,中国在资本市场上谈房地产谈得最透彻的人之一,谈股市更透彻;魏伟先生原来是做投行的;这是链家陶红兵,据说连数据都看不到了,你给解释解释;(顾云昌)这是北京地产圈里著名的段子手。

陶红兵:那个说法肯定是不对的,看不到的数字。

姚长盛:最好说跟链家没关系的。

陶红兵:有的真数字现在不能放。

姚长盛:房价是稳中有降,北京趋势已经定了,现在我们掌声欢迎孟晓苏先生先给大家讲一段段子,我们都期待这个相声期待很长时间了,您用一个段子形容一下现在市场上这次调控。

孟晓苏:我想起来有人问我德国房价的段子,说德国,别的国家虽然都涨,德国房价在降,让人感觉到德国似乎不是一个市场经济国家,中国专家认真给我们统计了一下,说是从1975年到2011年26年间,德国房价下跌了21.6%,这传开了,网民就跟着传,你看德国多好,还是德国好,德国真的就是和全世界都不一样吗?就它降了?

一看数据真降了,有一次正好我碰着一个德国朋友,还有咱们驻德国的武官,我说问你们一个问题,他们一听就乐了,说您忘记了一个事实,说这个期间发生了两德合并的事儿。

什么叫两德合并呢?原来1989年10月份推倒的柏林墙,1990年开始两德变成了一个国家,一下把贫困的东德和原来富庶的西德合到一块了,原来统计数据以西德作为坐标,房价没涨反而降了,这全世界哪儿出现过合并的案例。

我们中国就闹了一个,中国专家跟着这个走,把德国房价下降传得到处都是,我把德国专家提供的数据公布了一遍,德国的房价年年都在涨,慕尼黑每年涨10%到13%,柏林涨的低,东柏林、西柏林,一合并以后穷困的柏林都是廉租房,比现在北朝鲜好不到哪儿去,这么个数据一合并,现在柏林的房价在德国各个城市中最低的。

如果我们要按东德的房价做标记衡量呢,两德合并造成的是房价暴涨,这就像是把上海跟青海两个地方合并了,合并成一个省了,大家一看,上海房价降了,一样的事儿。所以我说以后我们再有中国专家和我们讲,德国房价降低了,我们中国要学德国了,你可以跟他们这么说一句,您别跟我们开国际玩笑了,此处应有笑声。

姚长盛:此处有掌声。这个段子讲得一点都不精彩,完全不代表他以往的水平,其实还有一个更好的段子,诈尸说。

魏伟:孟老师是社科院的博导,以前上过孟老师的课,很幽默,易老师得意的弟子。孟老师说德国的事儿,我们说说美国和澳洲的见解,你看中国都是用一些行动的办法来压制地产,减小配资,银行的钱不能用,保险的钱也不能用,今年1到10月份销售是9万亿,我看到万科去年的净利润180亿,保利差不多130亿,前十大占了中国地产销售的10%左右。

我们以前在美国时间比较长,南加州这边经常去,美国是不限购的,中国人去买也可以,当地的银行,也没说不给中国人贷款,只不过说首付高一点,汇丰、东亚这些贷款都可以做的。

过去这么多年,当地没有限购,但是说中国人到那边炒房说赚很多钱,我告诉大家,这个情况不是真实的,去年过年的时候,我去了一趟洛杉矶,据说中国人比较多的,我看到的真实情况,有一个朋友买了一套房,前年买的,130万美金,他最近准备卖,当地的房价是80万美金,他的花园一个足球场那么大,我们几个朋友说四个人拿下来,80万,一人盖一栋,当地的中介说别开玩笑了,这个图纸弄出来要半年时间,每周都要签字,盖这个房子两年,劳动效率很低,劳工很贵,根本不可能。

所以看大片的房屋在卖,前一段时间说国际化配置,千万不要上当,钱出得去,虽然5万块钱限购,但是大量的手段钱可以出去,以后教你们一对一怎么把钱弄出去。

姚长盛:就讲这段吧,其他的不讲了,讲怎么把钱弄出去,一会儿在我这儿微信转账25块钱,怎么弄出去?

魏伟:您多和几个朋友一起弄,一人5万,有很多办法。

姚长盛:这已经没戏了。

魏伟:澳洲这个也是,也不限购,也可以贷款,但是有什么问题呢?中国人投资,不是自住,都是租给别人,有一个朋友房子租出去,当地人不付房租,水电一掐赶紧走就完了,澳洲那边3个月之后起诉他才行,人家玩段子,你起诉他,他给你房租交了,再3个月不给你,一点办法都没有。

所以买了,根本打理不了,国际化配置就是一个伪命题,千万不要过去买。中国这一块,刚才我们跟孟老师说,这次的调控是温和的,会担心房地产泡沫太大,突然跌下来的话,我们中国金融机构,金融资产受损,我们还要感激政府,我个人觉得,政府老是用行政的手段来压制市场,这是不对的,我先讲这么多。

姚长盛:把最难的那部分留下来,我觉得他们用行政手段来管制这个市场是不对的,听听下面这个嘉宾有什么看法,我们上来没有任何线索,这就是现在中国房地产论坛的标准模式,没有线索,上来大家就按照自己最近的所见所闻上来先讲个段子,讲个故事就过去了。刚才这故事有几个,第一个,提到了最不喜欢听的价格,这么高大上的论坛不谈价格。第二个,资产配置的问题,最关键的找个优质资产不容易,130万买完了之后20块钱卖出去都没人要,找个资产不容易。他们都说完自己的看法了,现在该您了,就等着一个问题问您来回答。

顾云昌:北京房价会涨多少?

姚长盛:会涨多少?

顾云昌:去年有人说房价会降到一万,我觉得北京人买不起,有人这么说,还是在凤凰卫视上辩论,不仅没降,还在涨;有人说北京房价涨到多少万,40万还是多少万?

姚长盛:80万。

顾云昌:我认为北京房价80万,除非人民币大幅贬值,北京房价也不会降到一万,空间太大。

姚长盛:这个江湖经验太丰富了,哪能这么回答呢?

顾云昌:这是一个问题,回答房价涨,谁能预测,我看诺贝尔奖能得到,不可能对房价有精准预测,讲到一个大的趋势,比如说北京这个城市从目前看来,中国的经济主要是保持稳定的,不会出现崩盘的情况下面,北京的房价在这个阶段以内还会往上走,走多少谁也不知道,这个市场是由买者和卖者决定的,不是有专家决定的,涨了多少万、多少千,谁说都不靠谱。

姚长盛:我大概其提炼一下,顾会长的意思目前北京的房价在现在的基础上还会往上涨,当然了涨多少,不知道,是这意思吧?任泽平先生开始吧,终于到了发研究报告的时候了。

任泽平:刚才主持人讲现在房子不调控了吗?刚才也问房价还能不能涨?能涨也不好买了,限购限贷了。我给大家推荐一个东西,去年过去一年在推房子,去年在5月份放空股市以后,去年5月份我就开始推房子,一线房价翻一倍,现在我们响应党中央的号召,调控房价,主持人给我们设了这么多圈套,没有一个专家进去的。

我来推荐一个资产,房地产投资小周期结束了,几个专家来讲大周期没有结束,国庆后,我们对这次房地产调控做了一个评价,这个评价叫按下葫芦扶起瓢,钱很多,房子调控了总得东西要涨,最近股市商品在涨,因为钱一直在发,1980年我们说号称万元户,万元户现在相当于什么财富量级?千万资产吧,1980年存一万块钱现在取出来有多少钱?我们算过的,主持人算一下,我让你猜一下,1980年存一万块钱,现在取出来,取多少钱?

姚长盛:1400多块钱。

任泽平:我开你们家的银行,也就取五万多块钱,钱一直在贬值。我再给大家算一个数,全国房价平均涨了3.5倍,究竟房价涨多了还是什么,我们按下葫芦浮起瓢,我们推股票、推商品,一直有大力资产配置的机会。假如能够在2014、2015年上半年买股票,2015年6月份卖了股票买房子,大力资产配置机会一直是有的,既然是房地产论坛,我们可以看得远一点,看得多一点。

孟晓苏:前两天帮郎咸平算了一点房价,状告郎咸平,你们知道这事儿吗?为什么?因为郎咸平跟原来的小三打官司输了,先后俩,第一个是跟人重婚了,第二个是小三,郎咸平这人重情,给小三买两套房,一套房1400万的豪宅,第二套在松江区500万,2011年、2012年、2013年买的,三五年前买的房, 结婚跟小三吹了,郎教授后悔了,把房要回了,结果跟人打官司,人家说赠送的,结果这官司没赢,郎太太从美国回来了,来状告。

前两天的事情,人家把郎太太状告写上了,那是夫妻共同财产,用这个方式帮助郎咸平把房产要回来,你说郎太太这人很够意思吧,一方面能够忍受多年负心郎的重婚,视同寡居,另一方面关键时刻挺身而出,为夫君说话,我看她兼具传统家妇和江湖女侠之才艺,这个人令我们钦佩,官司怎么打不知道,本来咱们是吃瓜群众,看看就完了,别人家的事儿。

姚长盛:今天什么论坛来着?

孟晓苏:房地产,这案子涉及到两套房产,这个房子总共付了3000万,我赶快写了一篇文章,谁有微信跟郎咸平通话告诉他,那个房子不是三千万了,上海房价从2015年到现在涨了48%,如果按照2011年算到现在涨了60%,这两套房值6000万。所以我在信的最后冲郎咸平夫妇呼吁了一句,给他们要6000万的房产或现金。

魏伟:买房,北京的房涨不涨,北京2150万人,每年新增的人口60万,中国现在有一亿人都想移民,想到国外去,前两天碰到一个事儿,一个老公做生意的,带了五个太太,有七个孩子。

姚长盛:美国人?

魏伟:中国人,通州的,每个老婆很开心地在那儿签字移民,张艺谋导演,一个导演三个孩子,这些人有的是钱买房子,房价涨多高都会买,这是从有钱人这里来说的。还有一个是看谁来买?西城区那个书记买,一千万买,他就不好意思说多少钱买,这种事儿我见的多了。前几天一个朋友说,这是一个大地产商,国有企业,工资才五六十万,发了一个短信,说某某领导你的别墅留好了,这个东西他买肯定不是那个价格,西城区的很多房子,大的国有企业卖给那些管事儿的人,什么价钱。

姚长盛:没这段,听明白了,你说洛杉矶西城区是吧?咱们说说别的,怎么觉得场上一个个那么危险。回到八卦来说,对这次调控做一个评价,跟利益商每次调控相比,这是一个好话题。

陶红兵:这是最危险的话题,这次调控的政策特别好。

姚长盛:而且特别不一样。

陶红兵:我们很赞成。

姚长盛:从哪几个方面对比它的不一样。

陶红兵:孟老师讲的德国的例子北京可以学,把固安、香河往北京一并,北京的房价就下降了,涿州再并进料又可以下降一次,德国的经验搁在这儿了,这是可以学的。有一件事儿一直不太明白,我们干吗老把房价作为调控的对象呢?特别是整个北京的房价,90平米以下的房子,这个房价拿出来,调控这事儿不就完了吗?

90平米以上的改善型的房子,涨多高,收税就行了,你管人家奔驰、宝马卖多少钱干吗呢,把公交、地铁这个价格管一下,大不了出租车再管一管,整个市场都要管,这没必要,政府也操心,也累,开发商也挣不了钱,最后没钱盖保障房,其实我们要盖的是老百姓的基本居住需求,就是第一套房,孟老师说的保障房、廉租房、自住房,这种东西怎么样建好,能不能给老百姓一个承诺,第一套房政府一定能管,而且在你承受能力的,低保的就给你公租,达到什么收入水平的有经济适用房,90平米以上想改善,从公交车买私人轿车了,不管你了,教育也只管九年义务教育,上大学研究生国家就不管,把这个房价改为调控90平米以上,大部分都得盖这房子,剩下该涨30万、50万,老百姓也不眼红,从这样来说,是不是好一点呢?

姚长盛:不能随便出主意。

陶红兵:这次调控还是非常好的,规范化,确实房价也下降了,一个月就下降了。

姚长盛:有的一天就下降了。

陶红兵:统计局都参与进来了,这次调控特别得力。

姚长盛:今儿有点麻烦,咱们不能开玩笑开大了,因为刚才呢这个电视连续剧已经差不多了,下面应该正式进入到评论阶段,有很多话和细节通过每位嘉宾刚才的表述,其实能得出很大的信息量,这里还是蛮多的。我们就有一轮判断,这个判断从顾会长开始,这一次调控您判断它的时间会有多长?后面是慢慢的平稳了还是还会加剧政策还是放松政策?以及达到什么样的成效,在不同的城市来作为一个结束和结果?

顾云昌:2016年的房地产市场是在预料之中的,又在预料之外的,2016年的市场肯定热,但是没想到会成这样,热的如此,冷的如此,用我的话说,2016年市场情况是两泡齐发,这个“泡”是泡沫,一二线城市是房价泡,也有人说数量也有一个泡,一个是三四线城市数量泡沫,没有去掉多少。所以中央原来定的调子是去库存,没有说控房价,那是泡沫,结果到了最后控房价的声音和力度要比去库存的声音和力度还大,这是没有料到的。所以到现在大家说调控还是有效的,这是对的,因为中央出了一个政策叫“一城一策”,来遏制“双泡齐发”。

姚长盛:说明现在去库存还是有必要的。

顾云昌:去库存比最高峰减少了一点,减少的并不多,但是我们看到去库存去的主要是大中城市的库存,而三四线城市的库存去了一部分,却增加了一部分,有的城市库存还加了,这就是全国房地产市场的现状。

如果来看待这次调控,我们从历史的经验看来,中央不断调控,我出了一个建议,内部建议,房地产的问题不主要是房地产问题,或者说的重一点房地产问题根本不是房地产问题,主要是由于我们现在的财政政策、货币政策、城镇化形成的问题,就房地产而言讲房地产,永远是讲不明白的,就刚才你讲到了货币增发政策,M2的增长速度和大城市的房价增长速度是一样的,中小城市房价增长速度低于M2的速度,地区不同。

为什么出现这个情况呢?我认为现在讨论货币的时候还得看待另一个因素,土地错配的因素,土地配置出现了问题。

我想举一个例子,现在房地产市场是东北要吹空调,海南要放暖气,土地供应,我们土地供应或者说土地的城市化,反着人口的城市化,土地行业增长速度比城市人口增加还多,实际上错配了,人口流动的城市,土地供应没有增加,北京、上海,上海说今后没有土地供应了了。

孟晓苏:北京减少30%到40%。

顾云昌:反过来,三四线城市的土地供应量大幅度增加,人去的地方不增加土地,人不去的地方大量增加土地,这就造成了今天一方面是房地产价格泡沫,一方面是数量泡沫,这样的形式过去没有过的,今年复杂在这个地方,只有采取“因城施策 一城一策”,地方政府往往因为财政政策的原因,土地制度的原因希望不断的供应土地,不断的靠土地来做,现在税收各方面经济的下滑,土地还要想办法增加,但北京、上海根本没有土地。

所以如何解决这里边的矛盾,包括你刚才说人口的问题,中国房价涨得最高的不是北京、上海、深圳,廊坊。

将来要解决这个问题,从土地错配上做问题,供给侧结构性改革,社会没有很好的舆论宣传,实际上土地配置问题,土地配置错配了,导致了城市之间的不平衡,至于货币的问题,货币总量的问题,这个问题是全社会的问题,房地产都在涨,涨得快和慢的问题,土地错配造成两泡齐发的问题。我是这么判断的。谢谢!

姚长盛:大家收放自如,说段子就说段子,说正事儿就说正事儿,挺好,沿着往下说。郎咸平那怎么样后来?我们说一下中国土地房地产市场,您接着说。

孟晓苏:我一说郎咸平他不干了,一定跟郎咸平什么关系,刚才我看顾老师所讲的土地供应,有大城市供应绝对量不足,相对结构的问题,中国土地太多了,到处都是土地,但是别忘记了,那个土地干吗用的?那是工业用地,中国的工业用地居然能够在大城市,北上广深这些大城市占了三分之一,全世界为此瞠目结舌,美国只占3%,我说的是纽约,东京占的更少,人家的居住用地占多少?美国纽约占44%,东京占73%,我们大约北上广深每个城市都占整个城市的26%到28%,不到30%,大量的土地用在搞工业了,搞别的了,甚至还有在北京、上海这些地方大量的留用农业用地,上海能拿一千万、两千万的土地种庄稼,北京拿南水北调的水来大水漫灌种庄稼,这就是我们的科学发展观,问题早就出现了,我们批评多年了,现在已经有改变了,土地供应的减少,一方面批评北上广深,每次调控都是总想着打麻药,不想着长效机制。

另一方面,我们要看到,就在中国的直辖市里,已经有了这样一个城市,他们持续加大土地供应,他们用DPR进程加大土地供应,这个城市既不限购,也不限价,房价涨的还不够,五年才涨了12%,这个城市就是重庆,中国已经有了这样一个模型,这么多年我们这些人不断传播的理念,2007年北京提出来,结果解决了城市用地还解决了农民进城,400万农民进城,农民过上了好日子,85%归农民,15%归乡村,耕地增加了,城市化还可以增加耕地的。

今天的这种调控是不是继续还打一针麻药,过几年涨起来,进入这种打麻药,不去治病,过几年再涨,这样的循环还是从根上来解决,通过供给侧改革加大土地供应,加大商品房供应,加大保障房供应,根本上解决这样的一种怪圈,走出怪圈,这些问题正摆在城市管理者面前。

姚长盛:无论调控还是关心中国房地产,大家都对看到的现象纷纷支招,或者拿自己开的一个药方,任先生这边谈一下。

任泽平:刚才两位老师讲得很精彩,很受益,房地产市场是一个市场,任何市场都有它自身发展的规律,我们的政策应该顺应这个规律,这个规律是什么?我们做了很多的研究,其中一个很重要的,我们研究了美国、欧洲、日本、韩国等这些经济体,在后房地产时代人口迁移的趋势,我们不是说人口又要搞小农村建设,大都市圈战略,其实要明白一个问题人往哪里流动,明白了这个问题以后土地供应就像孟老师讲的,应该往那个方向配置,如果人未来往中小城镇流动,加大中小城市的土地供给是合理的,这要是掌握这么一个规律。

我们研究的结论,当然有很多结论,就讲一个,我们研究了美国、日本,包括韩国,这些经济体你发现后房地产时代,人口流动的基本特点或者基本的趋势是什么?我跟大家说,很简单,人继续往大的都市圈迁移,你去看美国、日本,大的都市圈人口的占比不断提高,没有在分散,真正回到农村,回到中小城市去,回到三四线城市,没有,人继续往大的都市圈迁移,这是城镇化的第二个阶段的基本规律。原来从农村到城市这是第一个阶段,第二个阶段是从农村、中小城镇、三四线城市向大的都市圈或者核心城市聚集,这就是规律。

面对这个规律怎么办?很简单,因为大的都市圈节约土地,节约资源,有效率、有活力,这是几百年来人类城市的胜利,一定比农村、中小城镇更节约土地、更有活力,所以人继续往大的都市圈迁移,做两件事情,第一个,不要人为的去控制人口,这个东西没用,增加大的都市或者区域中心城市的土地供给,在中小城市和大城市之间,这个土地的供给顺应这个城市化的发展规律。

第二个,改善大的都市圈的公共交通以及城市规划。我跟大家说一个数,东京的面积跟北京差不多,比北京多个10%,东京3600万人,北京2200万人,东京为什么交通压力没有北京大?东京的人均轨道交通里程是北京的4倍,我们一遇到这些问题的时候,动不动控制车、控制人,我们改善自己城市的管理和公共交通治理,很多问题是可以化解的。

姚长盛:我们每个人按照这种方式开药方也好,还是提一些建议来说都是这样,东京是大家愿意拿起来举例子的,又是国际化的大城市,又是跟北京相比密度很像、文化氛围也接近于类似,又是一个聚集的中心,但是东京的管理水平比北京的管理水平要高很多,也是北京未来要做的。

东京城市更新弄完之后容积率是可以的,容积率增加完之后后果都是由政府来承担的,我们这边不敢增加容积率,不光规划的问题,增加了容积率试试,这地方还不得堵死,华贸这边都堵上,就受不了了。所以有些例子,那些东西举起来是一个方向,但是学起来不是件容易的事儿,就像纽约似的,那地方出一总统,第五大道还去的了吗?没法想象,我们现在已经进入正题了,通过75分钟的铺垫以后进入正题了。

魏伟:有些数字,李克强总理说,到2020年中国的城镇化率要达到60%,我们现在国家14亿人口,我算了一下,差不多8.6亿的人都要进城。还有一个数字,过去从2009年到2015年,政府的土地财政收入一共是29万亿人民币,我们一直讨论房地产行业是不是国家的支柱产业,是不是支柱产,大家看中国的前100名富豪,70都是做房地产的,主持人说,美国出一个房地产商,但是美国总统就是45亿美金,在美国不算一个太富裕的人,所以不管承认也好、不承认也好,在中国房地产绝对是一个支柱产业,涉及了建筑装饰、装修方方面面,包括能源这方面。

我个人觉得在短期一年到一年半的时候,地产价格会有压力,但是从未来来说,我们看过去的M2,去年M2货币量是欧元区3.86倍,是日本的8.6倍,货币超发非常严重。我们再看过去为什么其他的工业品不涨呢?房地产一直在涨呢?因为我们中国有5万家房地产企业,但是土地的供应商只有一个,中国政府,所以你看货币超发,但是那些日常消费品为什么没涨呢?因为日常消费品供给也在涨,供给端涨只有一个结果就是房地产涨。

所以我觉得未来,今天美金兑人民币6.92,在2014年当时兑换的时候是6.1,贬值是很大的,而且市场也全说,可能人民币印500块钱一张的,1000块钱一张的,都有这种传说,但是我觉得这是传闻,不可信,但是人民币的购买力是下降了很多,这是一个事实。

所以刚才各位同事、老师、朋友说,增加供给侧的改革,这是我非常同意的,同一蓝天下,有富人,你做你的房子,但我们政府从政府层面,不管香港还是美国,安居房要做好,安居房实实在在的满足那些对社会有贡献的劳动者,一定要满足住宅的基本需求。

另外一个问题,房子能不能涨,大家过去看,你买房每年出租有三个点、五个点的收入,房子还慢慢涨,所以房地产有投资价值,房子再涨了你还会买,如果房子跌了或者租不出去,我相信大家没有投资房地产的热情了,这个指标就是要跟未来你的房子是不是顺利的卖出去,房子都租不出去,空置,如果每年给银行付利息,可能都不愿意买了。

任泽平先生说增加公共交通设施,燕郊到城里现在开了火车,也有巴士,但是交通还不是很方便,日本有两个比较重要的卫星城,一个是多摩市(音),有20万人口在那里面,而且很多人在当地工作,还有一个是科学城,1.3万的顶级科学家,40%的科研机构都在里面办公,而且全国的预算,40%的资金都投在那个地方。

所以北京也做了副中心,我觉得未来中国要做很多个卫星城市,像廊坊甚至燕郊都归北京,但是要解决一个问题,交通的问题,我觉得房地产遇到阻碍以后,国家下一步的政策就是刺激消费,很多人拿着钱担心贬值,不去消费,我个人觉得给很多企业,民营企业鼓与呼,降所得税,原来中外合资企业15%,现在25%,中国甚至全球征税最高的,另外一个就是个人所得税也要降,像香港一个家庭为单位,税率很高的。

我们中国人是这样的,一个家庭5个人,只有一个人上班,但是所得税也降不了,这个东西跟国家的财政收入密切挂钩。所以这个个税的改革,包括企业所得税的改革,我觉得不是非常容易的事情,这个未来要看国家整体的战略,但是目前这次对于国家的调控,是非常必要的,也非常适时,否则因为这个东西像做股票一样,从2000点涨到6000点,跌下来也很容易。国家在这个时候做一个是非常重要的,短时间化解很多泡沫,替老百姓提供了必要的防护措施,国家经济也会避免空心化,过渡的向房地产倾斜。

陶红兵:我看这个标题,后调控时代,什么时候后调控时代,正调控时代。

顾云昌:调控永远在路上。

陶红兵:我说顾老师那个观点,前面他们讲的都挺赞成的,但是顾老师说主要问题不是出在地产,不是房地产的问题,是土地市场的错配,这个我不能同意,主要还是开发商、经济公司、买房的人、媒体,买房的人为什么追涨不追落呢,如果按顾老师的逻辑下去有问题了,土地错配的问题不是土地错配的问题,那是谁的问题,还是我们的问题。

姚长盛:自我批评一下,我说一个,你迅速回答一下,你觉得未来房地产市场到什么样的一个设计结构上,它就显得比较均衡,不会天天担心调控在路上,也不用天天大家上班睡觉都想着这件事儿,它变成一个很平常的事儿了,比如现在的日本。

陶红兵:刚才孟老师说,就是一直来的,所以别担心了,反正把它当成常态,像日本那样是不可能的,我们老是拿国外来比,怎么比,人家都土地私有制,你这70年,根上的事儿都不一样。

顾云昌:我们把日本看得很好,日本、韩国,我们开中日韩的会议,他们告诉我们一句话,平均职工上班时间一小时40分钟到一小时50分钟,首尔这样,日本也是这样,说中国人没文化,光看手机。

孟晓苏:一讲到房地产想到中国一句话,一说都是自己的孩子好,老婆都是别人的好,把房地产当成老婆了,中国人不好,房地产自己都落毛病了,我们不好。

但是如果没有房地产怎么会有今天经济发展,如果没有去年下半年开始中央确定化解库存,怎么会有今年现在的经济小阳春,一个领导同志讲了,说你讲的不对,不管怎么争论,现在钢铁、水泥、煤炭价格涨了,股票也涨了,这一涨了出了事儿了,原来的僵尸企业活了,本来都已经化成僵尸了,该死了,没想到钢铁厂又旺销了,这一旺销就不能算僵尸了,发愁了,讨论了,还是变成僵尸,让他死,就像这孩子病了以后,该死了,家长哭完了,送太平间去了,这孩子站起来了,这家长发愁了,他应该是死了的,现在出这种事儿,主管部门正在研究怎么办,绝不能减少减产能的力度还是把他们死了的,房地产被人掀起的事情,又把这件事情操持起来了。

顾云昌:一首老歌唱歌的,就是让人欢喜让人忧,房地产不管爱不爱,既是国民经济的大儿子,它赋予责任太重,成长的过程当中不成熟经常产生忧愁,全世界的房地产市场经常是动荡的,和金融两兄弟老闹事儿,就这么个情况,说哪天不讨论房地产了。

姚长盛:这行业就正常了,一个行业天天都在跟政策猜谜,捉迷藏,这个行业不是一个正常的行业,很难算得上是一个行业,我们论坛一会儿交给陶大主持进行主持了,还有非常重要的一点,我们对C端说一句话,别老在另外一个C端说,对普通C端说一句话,对于现在买房的需求,大家有什么建议?就一线城市,你们最大的中介机构,你们最有发言权。

陶红兵:这个风险太大了。

姚长盛:对刚需有什么建议?没有投资和投机。

陶红兵:楼市有风险,入市要谨慎,如果自己还是需要买房的话,我觉得还是可以买的,如果有钱没地去,反正搁在银行,刚才算了,二三十年一万变成五万,买房至少还有租金回报,如果要是投资,特别是带有短期投机的,现在千万别掺和了。

姚长盛:严厉禁止的一件事儿。

魏伟:陶总说的很同意,一线城市买房从未来的角度来说,现在在半山腰,未来随着国家经济的发展,过去30年高速增长,虽然GDP现在6.7%了,我觉得未来还是在发展的,在一线城市买房,我个人觉得风险不是特别大,主要是量力而行,量体裁衣,不要冒进。

任泽平:总的判断,房地产小周期结束了,对C端,对于政策,这一次从设计到调控,后面怎么去完善整个房地产的持续健康发展。

姚长盛:你觉得下一轮周期开始多长时间?从什么时候开始?

任泽平:按照过去的经验,一般来说一轮房地产涨18个月,调18个月,我估计调到明年年底吧。

姚长盛:所以说很多人都判断,明年上半年房地产开发商的日子开始难过了,明年下半年不是难过的问题了,相当难过了。

魏伟:房地产商去年发债发了八千亿人民币,他们子弹早就备足了,对这次调控没有什么影响。

顾云昌:2016年肯定是中国历史上房地产销售量最多,价格最高的一年,高峰,2017年不可能再有这样的高峰了,至于会不会是下行,肯定的,是不是下价,难说,整个情况不一样,你刚才说买房问题,我先猜想一下政府的想法,希望三四线城市人永远买房,买的越多越好,不受任何限制,投资者都去,但是恰恰没人去,一线城市不要买房,不让投机,不让投资,投机、投资就是要打压,但是好像还有市场。但是投资、投机的买不着,你想买买不着,只能钻点空子,将来是要出问题的。

孟晓苏:有真爱才能离婚。

姚长盛:这方面听孟老师的。

顾云昌:他研究比较多,那就是全靠自己的判断,有些城市正好处在没有打压,但是还要往上走的地方,要寻找,亮点还是有的,但是自己要买房的人,只要有钱了,看着合适的就买,别犹豫。

孟晓苏:我专门研究国家离婚的问题,其中有人给我提供了一个故事,看两口子在那儿高高兴兴排队离婚,记者采访问他,你们是不是感情不好?那男的瞪他一眼,废话,感情不好能敢离婚?

姚长盛:这事儿发生上海。

孟晓苏:最后发现是造谣,说明这些人是相信房价会涨的,我判断房价总体上是涨的,只是涨快涨慢而已,郎咸平唱衰经济不唱衰房价,他前几年说看好上海房价,我买房,没想到替小三买,现在陷入问题了。

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