贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 知道这些 不做按揭“小菜鸟”
知道这些 不做按揭“小菜鸟”

经济的发展带来了楼市的繁荣,而按揭贷款的出现,让越来越多的市民实现了自己的买房梦。但是,按揭贷款过程中需要注意什么,提供什么资料,恐怕很多人都是一头雾水。

别怕,小编已经帮你搜罗好了!下面,跟小编一起来看看,按揭贷款买房有什么需要注意的!

一、莫让“首付”坑了你

首套房首付20%,非首套30%,你以为这就完了?其实还有这七项费用在等着你!

1、契税:对个人购买家庭住房,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,首套按1.5%的税率征收契税,非首套按2%的税率征收。

2、银行按揭费用:

a.登记费:80元/户

b.权证印花税:5元/户

c.保险费:财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为:1-5年为0.07%,6-10年为0.06%,11-15年为0.055%,16-20年为0.05%,20年以上为0.045%)

3、印花税:在订立合同时就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴,以便于开发商统一办理合同登记和房产证。

4、专项维修基金:购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是:

a.不含电梯:总房款×2%

b.含电梯:总房款×3%

5、物业管理费:从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算。

6、产权登记费:80元/套,产权登记费就是办理房产证的费用。

7、交易手续费:住宅为建筑面积×3元/㎡

二、小心跑断腿这些资料要带全

买房办贷款你有没有被各种证明绕晕的经历?数次奔波不说,结果还办不下来。由于体制问题,我国买房贷款办理流程相对复杂,需要准备很多材料和证明,快来看看你要准备啥?

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。

2、购房协议书正本(即合同)或者房产证。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

6、学历证明(少数银行需要,如农行)

三、等额本金和等额本息究竟差多少

无论是公积金贷款还是商业银行贷款,还款方式只有两种:等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同,贷款期限越长,利息差别越大。

等额本息的特点:每月的还款额相同,在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。由于该方式还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是年轻人,可以采用等额本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。

这么说好像太抽象了,那么我们来举个栗子吧。假设贷款总额为60万,贷款年限为30年,年利率4.9%:

每个月的固定还款额=[本金×月利率×(1+月利率)还款月数]/(1+月利率)还款月数-1]

等额本息的月固定还款额为3184.36元,总还款额为1146369.72元,需支付的总利息为546369.72元

等额本金的特点:每月的还款额不同,它是将贷款额按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以等额本金法第一个月的还款额最多,尔后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的贷款人,年龄大的可采用等额本金法,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。

同样以60万为例,贷款年限30年,年利率为4.9%:

每个月本金还款额=60万÷360个月=1666.67元

第一个月的利率算法为:60万×4.9%÷12=2450元,因此第一个月还款额为1666.67+2450=4116.67元。

第二个月的利率算法为:(60万-1666.67)×4.9%÷12=2443.2元,第二个月还款额为1667+2443.2=4109.86元。以此类推,此后每个月的还款额逐渐减少

等额本金还款总额为1042225元,支付总利息为442225元。

如果贷款人工作和收入稳定,还款能力较强,选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱,等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。

当然,如果你有提前还款的计划,等额本金是一种比较好的贷款方式,因为等额本金方式下,本金已经还掉了大部分,相应要还的贷款已经少了很多,而在等额本息的还款结构中,先还的是利息,余下还有大量的本金没还。

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