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外国人也可在美贷款买房?这些细节你要弄清楚

10月18日,《财政时报》(TheFiscalTimes)发表了一篇题为“为何(美国)房市还能持续增长好几年”(WhytheHousingMarketCouldKeepRisingforYears)的文章。文章指出,根据信用报告公司TransUnion一项最新的研究估计,未来五年内,将有1710万首次购房者涌入房市,相比之前,该类型购房者将会增长1/3,而这些购房者将会是房市的一支兴奋剂,促使房市持续升温并且刺激经济。

与此同时,根据《财政时报》早前的报道,房地产调研公司ATTOMDataSolutions的数据显示,美国房价中位数今年6月已达到231,000美元的历史新高,130个城市中39个城市房价已高过历史水平。

2008年的金融危机对美国房地产业造成重创,经过一段时间的低迷,美国房地产从业者近三年来表示,美国房市的春天已经到来。近三年来,美国房产销售量节节高升。今年七月底,美国房市和消费者信心多项指标以及标普/凯斯席勒房价指数和新屋销售数据同时显示美国房市成长动能强劲,涨幅增大也无法浇灭购房者的热情。

在众多购房者中,中国买家的规模不容小觑。《华盛顿邮报》一篇题为《中国富人涌入美国房产市场困扰本土买家》的文章指出,根据全美房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors,简称NAR)的调查,来自中国的买家已经连续四年排在美国房地产业外国买家之首。调查还显示,美国对中国公民出售的房产总价已经达到273亿美元,超过排在之后的四个国家的总和。另据罗森咨询集团(RosenConsultingGroup)和亚洲协会的一份报告预测,到2025年,中国人在美房地产的投资将突破500亿美元大关。

美国房市的活跃和诱人的投资价值吸引着越来越多的人成为海外投资者的一员,那么,是不是只有拥有足够现金流的人才能在这个巨型蛋糕里分上一块呢?

“无需全额缴清!外国人也可以在美国贷款买房!”近段时间,不少在美国的华裔房产经纪开始向中国购房者宣传这一新政策,让很多人心动。尽管绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金,但面对美国超低的贷款利率,仍希望能借助资本发挥投资优势。根据最新的数据显示,美国30年期的房贷基准利率为3.75%(相较2013年的3.41%,上升了0.3个百分点),而中国国内目前30年期房贷在降息五次之后达到的基准利率为4.9%(相较2013年的6.55%,下降20%)。尽管目前来看两者相差没有三年前大,但由于美元汇率走势上扬,人民币贬值,如果能够在美国贷款买房,这样的投资回报显而易见。

可是,如果不是公民、没有绿卡,而且不在美国工作,容易贷到款吗?需要怎样的条件才能贷款成功呢?

“虽然知道有这样的政策,但主要做宣传推广的还是当地的银行或者比较小的银行。”科罗拉多州房产经纪花先生告诉界面新闻记者:“如果有得选,我们不会建议外国购房者贷款买房。首先是麻烦,申请材料一大堆;其次就是风险高,现在房源紧俏,看好的房子,谈好的价格,如果银行不批,那也是白忙活一场;最后,最关键的,批不批真的是凭运气了。据我所知,房子必须要是投资用,有月租金,保证还款,才有可能获批。”

花先生的话在主要服务于科罗拉多州、亚利桑那州和加州的第一银行(1stBank)房贷专员王瑶女士那里得到了验证。王女士告诉界面新闻记者:“这个政策在我们银行实行了大概两年,两年里,我们批准了超过60位外国购房者,但这里面有非常多的限制和要求。”据王女士介绍,与本国居民、绿卡持有者以及其他在美国有个人信用评分的购房者相比,外国购房者申请房贷,需要付超过50%的首付款,而前者最低只需要缴纳30%当首付即可,而且,就利率来看,外国购房者也要相应高至少一个百分点。另外,外国购房者在美国购买的房屋不能是自住/自用,只能拿来投资。换句话说,就是只能买来再租出去。月租金此时则变成了保证每月按时还款给银行的现金流,“有了这一笔钱,银行才能视为有还款能力。”王女士说,“当然,外国购房者在本国的收入情况也是重要参考的依据。”

除了以上“硬性指标”,据王女士透露,银行在审批外国购房者申请贷款时还有很多不成文的规定,比如,如果外国购房者在美国有比较可靠的人,个人信用评分比较高的人或者银行的客户做担保、引荐,则比谁也不认识的申请者更容易获得银行信任。当然,如果外国申请者在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来也是有帮助的。但她同时也强调,外国购房者在本国所拥有的房产、不动产以及其他资产等,在美国银行看来近乎于无用,因为“如果外国购房者有一天还不起房贷,我们也拿境外资产没有办法,没什么机会去清算。”王女士补充道。

王女士还告诉记者:“在加州和纽约,或者其他华人聚集比较密集的地方,愿意提供贷款给外国人服务的金融机构相对较多。相应的政策和规定等可以拿来做考量,降低银行放贷风险的标准也更加完善。华人较少的地区,提供这种服务的机构要少很多。另外,能不能获得批准有时候也有运气的因素,外国人也相信‘眼缘’,就看银行对这个申请人有多信任了。”

房产经纪花先生则透露,目前愿意提供贷款服务给外国人的银行多半是商业银行和本地的小一点的银行,“这样的银行程序比较简单,涉及的环节少,外国购房者只需要跟相应的房产经纪和负责接洽的贷款专员沟通,提交相应材料,等待批准就可以了。还没听说过哪家大银行提供这样的服务。”

科罗拉多州丹佛市富国银行(WellsFargo)的银行专员RichardKumi告诉界面新闻记者:“目前我们银行不受理贷款给外国购房者的业务,除非是美国居民,或者持有绿卡,或者持有工作签证并且在美国已经有一定的信用评分且达到一定的标准,我们才会批准贷款。”

该市摩根大通银行(ChaseBank)和全美银行(U.S.Bank)的房贷专员也明确告诉界面新闻记者,目前两家银行没有给外国购房者贷款的业务,并且,摩根大通银行房贷专员强调,鉴于2014年的罚款事件,该银行对境内外转账的监控十分严格和敏感,凡是不明原因的多笔高额度转账均会引起注意,不少留学生因为在这里买房或买车,在该银行没有提前得到准确信息通知的情况下,为避免洗钱嫌疑,摩根大通甚至冻结或者取消了这些留学生的银行账户。摩根大通房贷专员Shannon女士强调说:“个人信用评分在我们看来是对包括美国公民来讲最具考察力的衡量指标,其他条件都只具有附加价值。”

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