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人民币贬值贷款买房最划算

面对美元的走强,1121日,人民币对美元汇率中间价设在6.8985,遭遇月内第十二连跌,并再创逾八年新低。一年来,人民币上演了四次较为明显的贬值。从目前的情况看,人民币贬值,贷款买房显然是最划算的事情!

 

贷款买房比全款买房合适

老百姓买房房贷利率处在一个变动的环境中,是贷款买房合适?还是全款买房合适?毋庸置疑,人民币贬值时期,当然是贷款买房合适。如果您是土豪,现金实在没地方去,只是买个房子玩玩,下文您可以略过了。然而,贷款买房贷多少合适?

建议:

贷款买,能用公积金贷款买是最好,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。

贷款,个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就可以。

 

贷款多长时间合适?

先来举个例子:

地点坐标:北京,首付为35%,采用公积金和商业贷款混合贷款,公积金:3.25%,商业贷款:4.9%,公积金贷款120万,商业贷款300万,贷款420万。

很多朋友看到30年,等额本息的本金和利息共计761.2万,等额本金本金和利息共计699.8万,咋一看,银行貌似收了我们很多利息。

但是,我们换位思考,投资的利息只要大于4.9%,假如现在主流P2P平台8%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于8%,那我们的资金又多创造了3.1%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算?

建议:

按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于4.9%的投资,不用着急还银行贷款的。是否提前还款,就看你想不想再用银行的钱投资了。

 

还款选择等额本息还是等额本金?

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是,真的是这样吗?其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。


举个例子:

如果借款100万,30年还清,年利率4.9%,则月利率为0.4083%

1.假设等额本金,则月还款本金为:100/360个月,即每月为2778元;

1)第一个月还款利息为:100*0.4083%=4083元,则第一个月的实际还款额为2778+4083=6861元。

2)第二个月剩余本金为100-2778=997222元,则第二个月要还的利息为:

997222*0.4083%=4071.66元,则第二个月的实际还款额为2778+4071.66=9270.64

以此类推

等额本金下30年共还款约191.06万元,共支付利息91.06万元。

 

2.如果是等额本息,借款100万元,30年还清,年利率4.9%,月利率0.4083%,则每月还款额(含本、息)为6861.11元。

1 第一个月计算出的利息同样为4083元,第一个月只归还了本金6861.11-4083=2778.11元;

2 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100-2778.11=997221.89元,则第二个月应还的利息是4071.66元,即第二个月归还的本金为2789.45

以此类推

等额本息下,30年共还款约173.7万元,共支付利息73.7万元。

通过计算可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了。

结论:

  建议选择等额本息的还款方式,理由是买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。所以,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期人民币贬值的情形下,你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。


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