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房企前三季度存货两极化: 集中度进一步提升

随着楼市进入下半场以及楼市调控之后国内房地产行业的深度调整,行业分化将越来越明显,企业格局也将发生变化,规模化发展与提高市场占有率仍将成为龙头房企的重要目标。

机构统计显示,今年三季度存货金额同比上涨排名靠前仍然是大型房企,对于规模导向型房企而言,增加土地储备是进一步规模化的前提条件。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,2017年年中楼市将进入新一轮市场调整期,这将导致更多中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企则成为逆势发展的机会,通过股权收购与合作等方式增加土地储备,增强规模化优势。

统计显示,今年前10月销售额排行前三位的恒 大、万科、碧桂园销售总额为9001亿元,占全国商品房销售额比重9.84%;销售金额前十企业总额约为18300亿元,占全国商品房销售额比重约为20%,市场集中度越来越高。

根据统计,今年三季度A股上市房企存货规模超过千亿元的房企仍然是6家,分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏 幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。除保利地产环比有小幅下滑以外,其他5家房企存货规模均保持稳定增长。

前三季度存货环比上涨金额超过100亿元的有6家房企。其中上涨金额最大的是绿地控股,3个月内上涨216亿元。期内绿地控股新增土地储备面积大于销售面积62万平方米,同时新增开工面积1365万平方米,随着越来越多的项目进入建设阶段,同样也会增加存货规模。

前三季度存货上涨幅度最大的是信达地产,上涨幅度为45.38%,存货金额从上半年的334亿元,扩大到485亿元,上涨金额及幅度均位于前列。其依托中国信达的金融资源,加快了土地储备和项目开发节奏,前三季度信达地产新增土地权益面积77.4万平方米。

同策咨询研究部一份研究报告显示, 监测样本企业的存货情况发现,存货金额呈持续增长趋势,这一方面与行业集中度有关,另一方面,部分房企提出了保持销售规模较高增速的企业发展战略,进而带动了激进的土储策略。

截至2016年三季度,A股样本房企存货总额34194亿元,环比今年上半年的32692亿元,进一步增加4.6%,较2015年同期增加16.79%。存货总额上涨主要由大型房企带动,存货排名TOP30的房企存货总额占105家样本企业总额的82.2%,同比扩大2.2%。

从企业层面来看,2016年三季度,56%的房企存货同比保持上涨,存货同比下降的房企数量较今年上半年扩大6%,小型房企加速退出房地产行业。

存货下降比例及金额较高的房企大致可以分为两类:一类是存货不稳定的中小型房企,项目销售结转后,后续土地储备没有及时补充;另一类是转型期房企,此类房企也多属于中小规模。如苏州高新转型地产、金融、旅游、环保四大板块;新潮能源转型油气行业等。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着楼市进入下半场与调整期,房地产对专业化要求越来越高,非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品研发、融资渠道构建、营销推广、物业服务等方面无法实现成本降低,也无法实现高周转中盈利,这时,上述房企有可能因此退出房地产或被其他房企收购。

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