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武汉限购升级融资收紧

“其实之前武汉这边都是雷声大雨点小,而这次动真格的了。这次表外的房地产相关融资,只要没放款的,不管走到什么流程,都停下来了。”有当地股份行人士表示。

目前看来,武汉成为了继上海之后,动用政策最为严厉的城市之一。

11月14日晚间,武汉市住房保障和房屋管理局官网发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》(下简称《意见》),再次提高武汉限购要求,包括本地户籍限购两套,外地户籍购房需连续两年缴满社保或个税。

同日,深圳也调整了住房公积金贷款首付比例。公积金缴存职工家庭名下在深圳无妨,首套房首付比例最低为30%;名下有一套房的,再次购房首付比例不得低于70%。

同时,土地市场方面,武汉明确土地竞拍保证金不得低于起始价的60%,严控高地价、高溢价项目出现。

此外,记者还从武汉银行业人士处了解到,11月11日,湖北银监局发文,加强房地产贷款风险管控,落实银监会的专项检查要求。“表外的房地产相关融资,只要没放款的,不管走到什么流程,都停下来。”有当地股份行人士表示。

本地户籍限购2套

今年以来,武汉房价一路上涨。

国家统计局数据显示,截至9月末,武汉新建商品住宅价格销售指数较去年上涨22.5%,二手住宅销售价格指数上涨17.65%。

《意见》要求,对于武汉户籍居民家庭,在主城区首套房(含新建商品房和二手住房)申请商业房贷最低首付为30%,二套房为普通商品房的首付比例为50%;二套房非普通商品房的最低首付比例为70%。主城区范围限定为江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌等。

最严厉的部分在于,拥有2套房及以上的在上述区域暂停向其出售。对于非武汉户籍居民在主城区购房,要求提供购房之日前2年(含2年)连续缴纳社保或个人所得税的证明,补缴的不予认定。首付比例为30%。对于已有一套住房及以上的,暂停出售。

这已经是10月以来,武汉的第三次限贷和限购政策调整。

根据10月6日出台的《中国人民银行武汉分行中国银行业监督管理委员会湖北监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》,二套房(认房不认贷)首付比例最低50%。本地户籍三套房停贷(但不限购),外地户籍二套房停贷(但不限购)。

值得一提的是,短短3天内,武汉再一次上调了首套房的最低首付比例,从10月3日规定的25%(此前为20%)提升至30%。

记者从武汉银行业人士处获得的数据显示,截至前三季度,湖北省银行业新增住房按揭贷款达1500多亿元,占全部新增贷款的30%。“监管也有一些风险提示,一旦房地产市场出现回调,可能会对银行的个人按揭贷款产生冲击。一些高位购房者的还款能力和意愿有可能会下降。”该银行业人士表示。

全国楼市降温大背景下,上海10月个人住房按揭贷款环比新增还出现了小幅反弹。央行上海总部11月15日公布的数据显示,10月上海个人住房贷款增加261.4亿元,环比多增14.2亿元,同比多增107.9亿元,其中二手房贷款增加169.6亿元,同比多增77.5亿元。

房地产表外融资收紧

除了住房按揭贷款端,《意见》在土地供应端也做出了相应要求。

根据《意见》,要进一步加快已储备房地产用地上市供应,对应开工未开工的土地逐宗清理、逐宗督办、依法处置。

除此之外,武汉还提出加大住宅用地及住房供应,加强商品房预售许可管理、加大房地产市场监管力度等措施。为严防土地市场价格过快上涨,还要求住房项目竞买土地保证金不低于土地出让起始价的60%、成交价溢价部分须成交10个工作日内缴清。

实际上,10月20日,武汉市国土资源和规划局挂牌18宗土地,就对溢价上限做出了限制。

在这18块土地中,工业用地、科教用地各1宗,纯商服用地4宗,纯住宅和商住用地各6宗。值得注意的是,武汉国土资源和规划局首次对其中的11宗地块设定了封顶价。根据封顶价,各地块溢价率均控制在100%以内,有的甚至低于50%。

“还有一个抑制开发商高价拍地的手段,就是要求配套开发,比如一些医院、学校、动迁房的开发要一起,那和纯住宅比起来,利润会降低。”有某华南股份行对公人士告诉记者。

同时,还有股份行武汉分行人士透露,11月11日,湖北银监局紧急发文通知,要加强房地产贷款风险管控。其中,要继续严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制和比照自营贷款管理的要求,严禁资金违规进入房地产领域。同时强调切实落实“穿透”原则,不得通过同业、资管计划等各类通道规避监管要求。

当地银监局还明确,信托公司不得充当筹资渠道或发放贷款通道,不得发放信托贷款用于支付土地出让价款,不得向房地产开发企业发放流动资金信托贷款。

“其实之前武汉这边都是雷声大雨点小,而这次动真格的了。这次表外的房地产相关融资,只要没放款的,不管走到什么流程,都停下来了。”有当地股份行人士表示。

11月4日,银监会向包括武汉在内的16城所在地银监局下发了房地产相关业务专项检查紧急通知。除表内信贷,外表相关融资也在持续收紧。

“总行的授信政策有调整,禁止通过信托计划,以理财募集资金,附加回购条件的股权性和债务性资金介入房地产开放融资项目。”有股份行资管人士告诉记者。

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